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中國地大物博,東西南北文化差異巨大,每一個城市經濟格局、人文地貌都有著巨大的不同,其所處的房地產發展階段自然也大不一樣。而即便是同一個城市同一個地段,由於項目的定位不同,房價也大不一樣。所以,很多時候,房價,就讓人很是看不明白,樓市需求再旺盛的時候,一樣有爛尾項目,而樓市低迷的時候,同樣也有熱銷樓盤。再加上中國某些官方部門數據統計的方法落後,公布的數據簡直只能作為飯後談資,那些在這些數據基礎上作分析的專家,自然也成了挨"磚"的"家"。
可以理解當前關於樓市的各種爭論,畢竟每一個都是基於自己的角度看待問題,得到的數據不一樣,分析的方法不一樣,結論自然不一樣。可是苦的就是百姓,究竟該不該買房?房價漲了,沒買的自然懊惱,房價跌了,買的一樣難受。
同樣苦的,還有那些判斷錯宏觀形勢的開發商,07年樓市的火爆,讓很多開發商遺憾之前房子賣太快;同樣,眼下樓市的低迷,相信也有不少人後悔沒有在07年借勢清盤。
0 8年樓市走勢如何?其實答案很簡單,看房地產走勢,關鍵看資金流向。
從央行07年《第四季度貨幣政策執行報告》數據看,07年房地產開發投資2.5萬億元,增長30.2%,其中商品住宅完成投資1.8萬億元,增長32.1%,佔開發投資總量的71.2%,90平方米以下住房投資佔16.6%。但根據建設部要求,06年7月開始,所有新開工項目90平方米以下的住宅必須佔70%,即便把之前已經獲得規劃的項目剔除,如果所有項目均同時開工,07年90平方米以下的住宅至少應當佔全部住宅投資50%以上份額,也就是說,07年90平方米以下的住宅將被大量延遲到08年進入市場。
與此同時,07年全國囤積土地的面積超過10億平方米,根據國土資源部的要求,這些囤積土地必須兩年內完成開發,即便是這些項目都以分期開發的名義規避風險,需求資金也是巨大的。
從以上兩個方面看,筆者認為,08年全國房地產開發投資將超過08年至少兩成,需要投入資金將至少達到3.2萬億元。
截至2007年末,全國商業性房地產貸款餘額為4.8萬億元,比年初增加11261億元,增長30.6%,其中房地產開發貸款餘額為1.8萬億元,比年初增加3613億元,增長25.7%,購房貸款餘額為3.0萬億元,比年初增加7622億元,增長33.6%。08年受到銀根緊縮政策的影響,預計新增商業性房地產貸款將在07年額度上進一步縮減,預計全年增幅將控制在9000億元以內,縮減至少2000億元。
而從公布數據上看,07年前10個月,房企從股市融資額為1700億元。
由此可以看出08年中國房地產行業資金缺口到底有多大了:
由於開發慣性和囤積的土地入市,房地產總投資比07年至少增長7000億元;
受銀根緊縮影響,銀行貸款將減少2000億元;
07年10月以後,房企股市融資難度倍數增加,加上08年股市低迷,股市融資全年至少減少1000億元。
07年全年全國土地出讓金收入約1.2萬億,考慮到07年拍賣的土地,餘下的大量的土地出讓金需要在08年交齊,這部分資金需求雖然沒有公開數據,但至少也是數千億的需要。
由此可以看出,08年中國整個房地產行業,資金缺口至少達到1萬億元。
如此巨大的資金需求,如果在樓市向上走的時候,房企還可以通過各種方式融資,然而,在眼下的樓市,除非割肉,指望別人雪中送炭將是癡人做夢,唯一的出路,就是加大銷售回款。
問題是,不管每一個城市的需求有多大的不同,最終,全國樓市的需求到底能夠實現多少,看的是銀行給消費者提供多少貸款,由於銀根緊縮其中很重要一點是打擊不合理的購房需求,08年銷售將至少比07年萎靡三成。
所以,指望從銷售上獲取更多的回款,只有讓利於消費者,這,就是筆者判斷08年樓市拐點的重要原因。也是筆者希望提醒業界重視的客觀環境。
--所以,房企倒閉,絕不會是危言聳聽,而是樓市盤整的必然結局。
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