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房地產市場在宏觀調控中迎來了2008年,關於樓市的眾多爭論至今已然熱火朝天。近日,由搜狐網、焦點天津房地產網主辦的『新視角看天津:2008中國經濟新的增長極機遇與挑戰高峰論壇』成功舉辦。在論壇期間,經濟學家、天津開發企業代表和眾多業內權威人士熱議當前熱點問題。
開發商囤地已到『拐點』據統計,2004和2005年是囤積土地的高峰,去年底總共囤地17億平方米,佔用資金大約為2.4萬億,其中來自銀行的信貸資金約佔1.3萬億,囤地佔用的資金成本佔房價的比重已經超過60%。不過隨著國家土地政策和金融政策從緊從嚴,開發商靠土地昇值的獲利空間已經壓縮。
中國社科院國際金融研究中心秘書長張明認為,房地產商囤地的成本會越來越高,囤地和捂盤惜售可能會釀出禍端,因為這樣開發商的資金鏈可能會隨時斷裂。全國一些大城市房價的下跌以及居民的預期發生分化,更多的投資性需求會被壓縮,取而代之的是更多的自住型需求。
當銀行的貸款不再如探囊取物般輕易獲得,現金流對一個地產開發企業就顯得更為重要。『快速為王』和『現金為王』是業內大致的觀點。年初,萬科的打折風潮率先打響了快速回籠資金的第一槍,而這一槍,有可能引領今年整體樓市的銷售策略。
行業整合悄然進行信貸政策的巨大變化、其他宏觀調控手段造成了很多公司資金計劃突然被打亂,短期的調整已經迫在眉睫。市場的調整將會以收購和整合為主題。
五合國際建築設計集團總顧問劉力認為,沒有土地儲備的、在過去幾年沒有融資上市的開發企業今年都會面臨一個比較難過的階段。未來市場上肯定會剩一些規模比較大的、有土地儲備的開發企業。這種洗牌實際上已經開始波及到下游行業,比如說二手房中介和設計公司。
如果說當前眾多業內人士對今後市場走向還存在一定分歧的話,在另一個觀點上則存在空前的共識,那就是房地產行業的整合和洗牌已經開始。
金地集團天津房地產開發有限公司總經理郝一斌認為,今後兼並會加劇,市場上中小型開發商毫無疑問在這一輪調控當中受到衝擊,市場集中度會進一步提高。
劉力說,未來房地產市場企業之間的競爭,或者項目競爭無非是靠資本、靠品牌。先獲得產品的口碑,再獲得品牌,最後達成和資本的合作。
廣泛看好長期市場在實際需求非常大的市場上,供給不足勢必造成價格快速上漲,今後我市兩限房和經濟適用房的上市會增加一部分供給,而經濟的持續向上還會使需求不斷增多。
泰達投資控股有限公司副總經理馮兆一認為,天津房地產市場應該長期向好,大概還有十年至二十年的發展空間。濱海新區核心區目前的平均價格跟市中心差不多,將來會超過市區。相對於市區,濱海新區房地產市場的空間更大。
郝一斌認為,宏觀調控政策的影響是梯度的。目前市場的震蕩現象正在逐步消失。天津靜安地產公司總經理張小明認為,銅材、鋼材等原材料的漲價必然會反應到房價當中,所以目前看房價沒有走低的趨勢,而且剛性需求已然存在。
隨著濱海新區不斷有大項目進入,隨之而來的強大人流會對住宅市場提供旺盛的市場需求。馮兆一說,濱海新區工業、物流以及現代服務業的地產需求不斷增加,地價租金持續上漲,今後仍具有很大的運作空間。
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