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4月8日,房地產業的龍頭老大萬科A公布了其3月份銷售面積和銷售金額,分別比07年同期增長147.1%和227.5%。同時,經歷了一、二月份的銷售淡季後,3月滬深兩地的銷售量都出現了回暖跡象。
多家券商的二季度投資報告都繼續看好房地產行業。但同時,融資受限帶來的資金壓力和進入二季度後更加緊張的銷售競爭仍然是高懸於眾多地產公司頭上的達摩克利斯之劍。三月小陽春的陽光能否照進整個2008年仍是最大的懸念。
萬科一騎絕塵4月8日,萬科A(000002)公告稱,公司2008年3月份公司實現銷售面積71.9萬平方米,銷售金額66.8億元,分別比07年同期增長147.1%和227.5%。2008年第一季度公司累計銷售面積114.5萬平方米,銷售金額101.0億元,分別比07年同期增長82.9%和119.1%。
對於這個數據,國泰君安認為,作為房產股龍頭,萬科的成長速度遠遠超出行業平均水平。同時,今年來萬科拿地保持一定節制,尚未通過招牌掛市場和並購大規模拿地。一季度新增土地儲備建面151萬平米,其中權益面積86萬平米。
海通證券房地產行業高級分析師張巒認為,萬科3月份銷售表現不錯,再次證明了全國性房產公司在區域銷售互補方面的優勢。同時由於本身的規模優勢,其抗風險能力也更強。
國泰君安也對萬科的銷售策略表示贊同,他們認為,快速增長的銷售業績是公司卓越的行業和政策解讀、應變能力在市場份額提高上的集中體現。自07年10月後公司在全國市場堅定執行因地制宜、因項目制宜的促銷策略,保持快速周轉和資金回籠。
今年以來,受國家將加大房地產市場調控的預期,央行、銀監會『貸款新政』出臺及低溫冰雪氣候的影響,房地產市場出現了一定的觀望氣氛。對於房地產公司來說,行業風向正在由『土地為王』轉向『現金為王』,過多的土地儲備反而可能成為負擔,萬科的經營策略正是把握住了這一點,順時而動。
慎言三月回暖雖然3月的銷售數據有所回暖,但各地表現同中有異。上海地區量價同昇,但珠三角住宅成交價格跌勢不止。
上海市房地產交易中心數據顯示,進入3月份以來,上海樓市成交日益放量,從日成交不足400套一路走高。3月前28天的數據統計顯示,一手房總共成交近2萬套,日均成交710套。成交量回暖的同時,成交價格也在持續拉高。上周商品住宅的平均成交價格上漲了3%,達到13264元/平方米。而在今年2月15日到21日的一周,上海樓市商品住宅成交均價跌破萬元關口,僅為9767元/平方米。
根據廣州本地媒體統計的數據,3月份,廣州全市108個主流在售樓盤中,與2007年10月前後的房價相比,只有10個樓盤的價格在上漲,62個有較大跌幅,最大幅度的超過50%。近日,廣州市房地產行業協會發布了《2007年廣州商品住宅市場運行概況暨2008年廣州樓市形勢分析》,認為,2008年上半年是樓市的調整期,價格將呈下降趨勢。同時,深圳中原地產的統計數據顯示,由於近期成交單位以促銷單位為主,深圳市住宅成交均價再次下滑,2月份全市住宅成交均價14543元/平方米,環比下跌1.3%,與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比,深圳房價呈逐步下滑之勢。
對此,張巒認為,3月銷售數據只是在一、二月基礎上的恢復性增長,是一種釋放的數據。她更關注四、五月份的數據是否穩定,認為在此基礎上纔能對房地產業二季度乃至上半年的表現做出充分的分析。同時,她認為,成交量是更重要的看點,它決定了市場的人氣程度和公司的現金壓力能否得到緩解,價格稍跌並沒有太大的影響。
鑽進『錢袋子』對於地產公司來說,現金和土地缺一不可。
但現在,顯然現金的壓力更大。一方面房地產公司資本市場的融資受到市場動蕩和監管層收緊的雙層影響,另一方面,去年信貸方面調控火熱樓市的一劑猛藥出爐,即第二套房按揭貸款首付、利率理論上須從緊從高,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍,導致了許多中小房地產商現金入不敷出的狀態。雖然去年地產上市公司經歷了前所未有的繁榮,淨利潤增長達到100%以上已是『家常便飯』,但大部分上市公司的總資產周轉率都在0.3以下徘徊,資產負債率仍然普遍保持在60%以上,資金壓力較大,資產周轉速度仍然較慢。
張巒認為,土地為王的時代已經過去了,過多的土地儲備反而成為壓力的來源。現在資本市場的融資比較不方便,很多公司都不打算在今年融資了。但是對於這種對現金需求量大的行業來說,一年不融資可以,兩年三年呢?
時下,地產商們正在打開另外一扇資金的窗子。為緩解資金危機,不少房地產企業轉向信托渠道。根據統計數據,去年房地產企業通過信托公司發行集合信托計劃募集了121.5億元,佔去年集合信托計劃募集資金總規模的11.3%。而今年2月份,共發行集合信托計劃35個,募集資金305000萬元,其中投向房地產領域的信托計劃有4個,發行規模46500萬元,佔總規模的15.24%
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