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保障性住房真的有利可圖嗎?這會不會是房地產商擺脫資金困境的一個策略?
從事保障住房研究的中國社科院金融所研究員汪麗娜向《中國新聞周刊》表達了疑惑:『我感覺,保障性住房市場並不像媒體和政府炒作的那麼大,房地產商大舉進軍是不可能的事情,房地產商主要還是要看有無利潤可圖。』
而對於政府住房保障政策,她認為:『雖已經下發了「24號文件」,但具體還要看落實情況,現在構築遠景還為時尚早。』
實際上,在眾多因素中,房地產商在考慮要不要進入保障性住房市場時最重要的一點還是利潤——相比商品房市場,保障性住房市場利潤空間必定被擠壓。
據《華夏時報》此前報道:保障住房利潤率能夠達到20%,這使得很多房地產商順勢進入。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰對《中國新聞周刊》說:『就保障性住房利潤而言,達到20%是完全沒有問題的。』
楊少峰認為,開發商開發保障性住房利潤的根本點在於『拿地』成本的降低:『土地決定了保障性住房的成本,只要開發商改變經營觀念、開發理念,20%是可以拿到的。實際上彈性最大的是土地,保障性住房拿地成本不高,而在開發過程中所產生費用與以前商品房建設沒有太大差別。』
『經濟適用房的利潤控制在3%,如果真有20%,那一定是開發商和政府合謀的結果。』汪麗娜並不贊同保障性住房利潤可以達到20%的看法。
2007年4月,北京住總集團有限責任公司13.98億元中標北京首個兩限房地塊,4000餘套住宅均價低於6350元。其董事長張貴林曾對媒體表示,住總集團作為大型國企,具有成熟的開發經濟適用房的經驗。同時,公司從各個環節會控制開發成本,預計將來的利潤能保持在7%左右。
利潤不高的限制,來自於年前的一份文件規定。
2007年11月19日,由建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門共同發布的《經濟適用房住房管理辦法》中規定,房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3%核定。2007年前後,各地紛紛出臺經濟適用房價格管理辦法,幾乎所有地方性辦法也都界定了經濟適用房的利潤率必須控制在3%以內。
宏展投資顧問有限董事副總經理程立志認為,任何住宅項目都需要一定的商業配套,除了3%的利潤之外,倘若開發商業建設經濟適用房,小區的商業部分的利潤遠不止3%。
若根據投資回報=項目回報率/項目周期/自有資金比例的計算公式,經濟適用房項目因為實行預售制度,周期縮短為1到2年,由於開發商可在土地、信貸等方面獲得一定的優惠政策,自有資金比例能做到10%到30%,經濟適用房年度回報控制在3%到8%,仍存在較大的利潤空間。
根據《上海證券報》報道,在廣州10個限價房項目中,抽樣調查的7個項目幾乎不同程度地按照限價房用地配『自留地』的方式出讓,即開發商在拿到地塊後留有部分用來做其他規劃開發,如做高檔公寓、甚至別墅。
也就是說,雖然保障性住房利潤不太可能有商品房的『暴利』,但是其『附屬產品』利潤將極為可觀。
以萬科集團為例。在萬科紅獅涂料廠兩限房項目中,總建築規劃面積18.4萬平方米,其中包括總建築面積13.6萬平方米的限價房和總建築面積為0.8萬平方米的廉租房,剩餘4萬平方米左右的建築面積是商業設施面積,不受兩限房的限價約束。
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