2008年初,中國南方大部分地區和西北地區東部出現了罕見的持續的大范圍的低溫、雨雪和冰凍天氣;而2007年的宏觀調控制政策對房地產行業來說也像是一場大雪一樣,給樓市提前帶入了雨雪冰凍天氣,而房價猶如雨雪中的『青松』一樣:大雪壓青松,青松挺且直,要知房價低,待到雪化時!
俗語說:遇冷必知暖!2003年6月份以來,政府對土地政策和消費信貸政策雙雙收緊,中國房地產市場投資與消費景氣指數開始有點表面上的降溫;但是,2004年中國房地產市場表現出了延續2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性;在通貨膨脹加劇、人民幣昇值預期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應下,2005年中國房地產市場的景氣指數已經開始偏離了運行周期的高點;2006年中國房地產市場向一輛剎不住的車一樣照樣繼續前行;所以,2007年5月份深圳市商品房成交均價纔會由2006年全年平均房價9384元/平方米跳漲到14200元/平方米,上漲了51.57%,漲勢驚人矣。根據深圳市房地產交易信息中心副主任曾表示:2007年深圳80%是投資需求;在一天一個價格下,深圳投資客大步伐走出去,把足跡踏遍了整個珠三角所有城市,進行地毯式的炒房。以惠州市為例,在新政之前,惠城區有40%的深圳客,而與深圳接壤的惠陽區有60%的是深圳客,幾乎都是投資需求;而新政之後,全部都是本地客戶。
新政之前,深圳樓市確實是珠三角其他城市樓市的『風向標』。深圳樓市景象直接影響著珠三角其他城市的樓市。目前,深圳樓市處於蕭條狀態,珠三角區域幾個城市的樓市也同樣不景氣,部分城市有超過一半的樓盤每周難以成交一套;沒有什麼品牌知名度的樓盤,即使開發商對『折扣』、『優惠』等『大打出手』,都無人應對,連路過進來看的人都是屈指可數。
我們不得不承認:2007年第二套房貸政策出臺、央行連續多次加息、從緊貨幣政策的實施以及保障性住房的建設、限價房計劃供應力度的加大等一系列的『組合拳』,確實對樓市產生了很大的影響,市場停滯不前,房價下滑運行,樓市抹不去觀望情緒所凝結的雲霧,到目前已經持續了半年的時間,市場雲層依然重重,霧氣依然裊裊,如果待到雲消霧散時,開發商就在叢中笑!
可是,雲消霧散到何時?筆者認為:作為在政策呵護下成長起來的廣東省,廣東人面對93年國家宏觀調控讓海南樓市的慘象及97年亞洲金融風暴使香港樓市的慘樣,歷歷在目的慘淡經營讓廣東人仍是心有餘悸,一些浮躁的投資者和部分超前的消費者迅速退出舞臺;特別是在深圳投資客資產大幅度縮水而急於拋售的報道滿天飛時,不管是投資客還是自住客都不敢『輕舉妄動』。
在這市場需求發生了根本性轉變下,最難過的是開發商,中小開發商面臨著資金鏈的斷裂,中大開發商面對著財務表的羞澀,反正目前開發商日子過不好,都是咎由自取。為什麼呢?房地產業快速發展時,行業一片熱火朝天,而銀行杠杆讓開發商感到一股『熱乎勁』,連從來沒有從事過房地產業的開發商,氣魄之大,勇氣之足,一開始就敢去撬好幾個項目;所以,絕大部分開發商60、70%以上的資金都是來自銀行貸款,而開發商們對市場預期太好,很多開發商抽出大部分銷售款大量拿地,導致2007年全國『地王』現象頻現;所以,寒冬來臨,開發商深感糧草備用不足,很多中小開發商急於把土地出售出去『續命』,勇於把預售產品抵押給銀行『續血』,已經形成了一定的氣候了。
目前,樓市是:霧裡看花,花非花!不過筆者認為:5月份的市場將是檢測樓市回暖的『溫度計』,樓市須結合具實際情況來定調子