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今年以來全國的房價出現了少有的下降趨勢,讓過去一些人做出的房價只昇不降和大漲20年的預言不攻自破,可以說這是對去年房價飛漲的報復性打擊,也是開發商商、消費者、銀行以及ZF間相互博弈的結果,再過幾個月這種局面將更加壯觀。
這次的房價下降起源於去年一直委靡不振的交易量因素,但是更直接的原因是9月『二套房貸緊縮風暴』對炒房投機客的打壓,消費者被動接受高房價的歷史算是告一段落。但是我們應當看到房地產商和消費者的對峙還沒有結束,房價根本性逆轉的局面還沒有徹底展現,一些地產公司還在采取延遲開盤等方法繼續觀望,有的還指望著二套房貸能解禁松動。
殊不知現在能夠拯救開發商的救命稻草只剩下降價這一條路了,應當說去年交易量下降既是開發商捂盤惜售的原因,也是房價太高的原因。捂盤惜售的目的也是抬高房價,這樣的結果也達到了,但是結果確實交易量下降了。囤積到今年的高價房也就成了開發商手裡的燙手山芋,降價出手與心不甘,高價上市又遭遇持幣待購。
北京市統計局最新發布的統計數據稱,今年1至2月,北京市新建住宅銷售價格指數累計為116.8%,其中,2月份為116.5%,環比100.3%,漲幅比上月回落0.7個百分點,住宅銷售價格漲幅首次出現回落跡象。3月本是樓市傳統的回暖季節,但今年3月北京房地產市場延續了2月冷清的局面。3月份截止到26日,北京新增21個預售住宅項目,其中,僅5個項目銷售套數過半,8個項目簽約數為零,繼2月七成新盤零成交之後,北京樓市再次陷入『零成交』困境。
有人認為,北京住房剛性需求依然強烈,一段時間的壓抑和積累,也許會造成購房者需求的集中釋放。這種可能性是存在的,但是有個條件就是價格的回落,高房價下只會讓僵局的堅持更長的時間。中國房地產住宅協會常務副會長張元端日前在沈陽的一次房地產會議上說,目前我國住房供應結構與住房消費結構還很不對應,商品房70%?80%是高檔房,存在嚴重的供大於求,而低端住宅明顯供不應求。
這裡所說的高檔房實際就是高價房,不然高檔不高檔實在不好區別,配置好、價格低的房子纔更有市場,高檔房供大於求是當前國內房地產市場的一個主要特點。2007年底,中國指數研究院對北京、深圳等4個一線城市消費者調查顯示,購房者選擇90平方米以下的中小套型住房佔40%以上,選擇90?100平方米的佔到35%。75%的購房者意願買小戶型也證明了房價是決定人們購房的最主要因素。
房地產業內人士證實,除了與監管層、消費者博弈之外,房地產商之間也在博弈。『每次行業蕭條時候,都是地產商趁機洗牌的時候。』業內人士說。而率先降價或做促銷活動的房地產商是行動的最大受益者。比如萬科在深圳和廣州的降價後,房屋銷售量大幅增長,企業通過快速回收資金而進行擴張。
在『貨幣緊縮』的政策下,以及最近股市低迷的狀態下,通過降價回籠資金是最快的辦法。恆大公司香港上市受阻、去年上市公司縮水近半的事實,都是對那些心存僥幸心理人們的一棒重擊。地產開發高度依賴信貸支持,去年開發商之所以敢於捂盤惜售是因為有房價上漲的形勢。今年就不一樣了,交易量上不來,必然導致房地產開發企業周轉率下降,資金回籠困難,可能引發企業的資金鏈困境。因此在信貸和股市的壓力下,房地產必然面對相當的降價壓力,萬科率先降價回籠資金的成功經驗是當下開發商的必然選項。
越來越多的業內人士肯定地認為,降價促銷還會出現,而且很快就會到來。從去年開始交易量下降已經有一年多的時間了,而從去年10月開始的房貸新政也有半年的時間了,大量的資金壓在樓盤裡,在價格上漲無望的情況下,開發商必然不願意承擔沈重的資金成本,看來四五月份會有更多的開發商會步萬科的後塵集中進行降價促銷。四五月份是每年的傳統銷售旺季,沒有人願意錯過這個黃金季。如果這撥趕不上,就只能等金九銀十了,而去年的十一黃金周的慘淡誰也不會忘記,因此在五一前後將是今年大戰的尖峰時刻。
由於去年已經把房價拉的很高,因此今年降價存在很大的空間,降價只意味著少賺錢,總是能把資金回籠回來,把項目繼續做下去。而不降就意味著房屋壓到了自己的手裡,上百萬的房子在開發商手裡實際上就是一堆爛磚頭,開發商把磚頭壓下來就等於自殺。潘石屹最近做出了『100天中國房地產企業會發生巨變』的論斷,而巨變之前爆發的價格戰可能正是巨變的導火索或者是助推劑。
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