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前期全國各地的不同發展商,都面臨著一個難題:如何解決國家對行業的調控問題。特別是金融方面的調控更加讓發展商感到壓力。因為資金是房地產業的一個命脈。
中國人民銀行詔告天下的《中國金融穩定報告(2006)》中發出警告,在房價攀昇和房地產信貸規模較大的情況下,需關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等3大潛在金融風險。
報告認為,房地產市場的調整將分別影響到投資和消費,進而對經濟增長和金融穩定產生負面影響。當前房地產市場前景尚不明朗,如果房價出現較大幅度下跌,銀行自身持有的房地產抵押價值會降低,衝抵銀行自有資本,銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放,推動房價更大幅度的下降。
報告建議,在相當大的自住房需求遠未得到滿足,相當數量的商品房投資及投機需求將繼續存在的情況下,需要保持各項調控政策的持續性,重點控制房地產過度投機行為,注重完善房地產市場的各項交易制度。
從上述的報告中,可以預見未來的房地產企業將更多的面對來自資本方面的挑戰。也可以說資本運作能力決定將決定一個企業能否在未來的競爭中勝出。當一個企業對於銀行的依賴性越小,當一個行業對銀行的依賴性越小,其金融風險將越低。這是房地產企業的挑戰,但我認為對於有眼光的開發商來說更是機會,是市場的一次很好的洗牌機會。商機往往是在危機中產生,每一次調控都是行業洗牌及利益再分配的過程。有眼光的開發商會在每次調控及困難中競爭出來,如香港李超人就是在房地產大蕭條的時候出手而最終成為香港的首富。
中國經濟從計劃經濟向市場經濟的轉型。為了拉動內需,改革開放多年來不斷的對房地產業進行調控,房地產也從最初的支持到現今的打壓。這一切的根源在於中央希望房地產能夠健康發展。因為中國社會的保障制度不健全導致的內需不足嚴重影響經濟增長的障礙。要促進經濟的發展需要出口及內需的平衡,而房地產正是拉動內需的火車頭。
房地產的問題,其實就是一個金融的問題;房地產的競爭,到最後也是資本運作的競爭。作為房地產開發的老總們在需求旺盛時可能覺察不到,但是有了國家政策上的調控、需求不足的年代就會突現出來。房地產企業的倒閉除了自身能力問題外,大部分都是因為資本運作能力而倒下去的。因為房地產開發的核心是:成本、資本、人纔。導致成本的不同主要在於土地,而建安成本其實大家的差別並不是很大。資本是房地產企業的血液,因為這是一個資本密集形的行業。而當今中國的房地產企業恰恰大部分都是缺少資金的能力。而人纔,則是可流動。一個好的人纔需要在一個好的機制平臺纔能發揮他的作用與能力。也可以說是在房地產行業更多的是企業造就人纔。
那麼房地產到了最後的競爭其實就是資本的競爭,當你有了資本後,而競爭對手又沒有的情況下,你可以低價的拿地,從而在根源上控制成本;可以高薪的挖人纔及吸引人纔,可以收放自如的決定開發時間,而不會受資金、政策的影響。因為從總的來說,稀缺性的資源將會越來越少。誰先擁有了土地的優勢,誰在市場中就更有話事權。這也是市場經濟的本質——物競天擇,優勝劣汰的過程。不過,在這個淘汰的結束後,消費者將不得不面臨一個相對壟斷又或者是寡頭控制的行業。這將使我們在購買房屋的時候支出更加昂貴的代價這在資本主義制度體現得更加淋漓盡致。
可以說,中國房地產的企業現在到了金融決戰的行業洗牌的時候。預示著中國房地產新一輪的昇級換代全面爆發,也預示著未來中國房地產的走勢,歷史總是按照自己的邏輯螺旋式地發展,當調控的風雲剛剛散盡的時候。也就是有資金的大開發商借政府的調控之機,清理同行、兄弟、門戶,淘汰弱小的開始,象『投名狀』裡的淘汰與清理的過程總是血腥的,總是要付出代價的,否則不足於置沒資金實力及運作能力的小開發商兄弟於死地。所以現在市場上到處都迷漫著大開發商降價,市場銷售萎縮的狀況,但是這只是暫時性表象,從消費者的角度來看是房地產不行了,樓價降了,但是相信不久的將來,當清理門戶結束,中國房地產迎來了一個象香港的房地產新的時代——大鱷時代。
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