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限價房並不是個新玩藝兒,卻被炒得像一盤新菜,在部分城市甚至是盤大菜,比如北京、福州等城市。根據這兩個城市公布的《2008年住房建設規劃》,2008年北京將新建的限價房佔新建住宅總面積的16.4%,與此同時,被國家一再強調的經濟適用房所佔比重不過纔10%。福州更誇張,限價房所佔比重高達21%,經濟適用房居然只有可憐的3%!
不知這算不算是主客顛倒。它的隆重出爐與政策導向有關。目前國家的住宅供應結構大致確定,針對低收入家庭供應廉租房和經濟適用房,針對中等收入家庭將考慮以限價房和經濟租用房加以解決。由於,限價房已開始被很多城市作為重要住宅產品加以嘗試和推廣。
限價商品房,其實是介於商品房和經濟適用房之間的一個特殊歷史背景下的產物。商品房價太高,中低收入者買不起,經濟適用房門檻太高且管理失序富人搶食,普羅大眾沒福份享受。於是,一個『夾生層』產生——限價商品房的歷史使命就是拯救這一購房無望的階層。
限價房的發明者,並不是現在正搞的最熱鬧的北京。寧波於2004年就推出5012套限價商品房,遂引發其它省市的考察風。2005年,杭州、青島、大連等也推出了類似政策。平均而論,這些城市的限價商品房比普通商品房便宜20%左右。從直接效果評析,限價商品房的推出確實滿足了部分中低收入家庭的需求,尤其是寧波,由於規模較大,對房價的拉低效果明顯,其房價漲幅由2001年的全國第一退至2005年全國第七,政績斐然。2006年『國十五條』中,首次提出『限價房』的概念。
但是,限價商品房也並非是一劑『包治百病』的靈丹妙藥。比如:自2005年11月8日蘇州市1000套中低收入家庭住房(與限價房性質相同)搖號結果公布,兩個月後,共有132套房源未辦理申購手續。那些當擠破頭皮的家庭抽中房號後,卻由於資金、房型、地段等種種顧慮最終放棄購買,搞得政府挺尷尬。近期,全國第一個真正號稱限價房的樓盤——廣州保利西子灣的反響也並不完美,甚至出現許多搖到號的人放棄選房的現象。
其實深入究之,限價商品房與經濟適用房『長得實在太像』了。兩者都是通過行政手段降低土地供應成本進而限定價格,只是前者戴著『商品房』的帽子,而後者則以『福利房』的面目出現,因此導致在購房者准入門檻上稍有差別(標准各地都不同)。如果政府真的想一箭雙雕的既降房價撈政績又平民怨創和諧,多造些經濟適用房不就行了。然而,事實是經濟適用房的執行實效飽受各界詬病,這就很容易讓人發生聯想——部分地方政府急於找個『新瓶』來裝『舊酒』。
限價房在實施中應充分考量三方面的因素。首先,體量問題。推出體量太小,無異於杯水車薪,僅具政治象征意義。推出體量太大,則會對商品房市場造成強力擠壓,擾亂市場秩序,導致正常的商品房滯銷,從而形成高空置率。其次,質量問題。開發商是群逐利的動物,在強制性的行政限價面對,開發商必然會想方設法增加利潤,在以往經濟適用房的開發中,設計變更、偷工減料等事情屢見不鮮。即使在日本這樣體制成熟的國家,前兩年也曾傳出發現部分『豆腐渣工程』。再次,尋租問題。政府介入市場,就會產生行政權力的尋租空間。從土地價格優惠、稅費減免、房價限定、購房者資格界定等各個環節,都有可能成為腐敗滋生的溫床,從而使這項『民心工程』大打折扣。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||