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上市無望、貸款無門可以說是目前開發商迫切融資的真實寫照。近日,記者從有關方面獲悉,在去年樓市『火旺』一時、而後卻被漸漸遺忘的REITs(房地產投資基金)有了突破性的進展。近期,已經有5家基金公司向證監會提交了《房地產投資基金管理辦法草案》,一條新的融資大門正在向開發商慢慢敞開。
REITs草案已提交 地產商求錢若渴上周,一家世界著名的房地產代理機構的投資部負責人向記者透露,不久前,包括中誠信托投資有限責任公司在內的5家大型基金公司已經正式向證監會提交了《房地產投資基金管理辦法草案》,目前草案正在審批中。
上述負責人表示,這次基金公司大規模地申請房地產投資基金產品,主要是由於目前的國際資本市場的動蕩,特別是在國內股市的不穩定的情況下,基金公司正在尋求更加穩定的投資產品,而此時正恰逢地產公司資金鏈吃緊,相信兩者之間合作成功的幾率會加大。
對於資本市場上的這個最新動向,許多開發商似乎並不知情。上周,記者在某新聞發布會上就此事進行采訪時,大多數開發商均表示不知情,且對記者透露的這條信息非常感興趣。反而紛紛向記者詢問並表示有最新動向一定告知他們。一位北京房地產開發公司投資部的負責人還向記者表示,目前公司旗下有許多項目急需開發資金。由於找不到合適的融資渠道,現在只能被迫低價轉讓手中項目。
由此不難看出,目前開發商對資金需求已經相當迫切。事實上,不僅這些沒有上市的公司資金鏈吃緊,上市公司的資金狀況更加的不容樂觀。SOHO中國總裁潘石屹不久前發表了『百日劇變』的言論指出,國際經濟衰退,導致了美國的GDP降1%,這必然影響到中國的GDP也降1%,而目前我國正在實行從緊的貨幣政策,這樣的國內外經濟形勢必然引起資本市場的緊張。顯然,在國內地產商普遍缺錢的情況下推出的房地產投資基金,無疑將會是具有很大的潛力。
REITs嫌貧愛富 中小開發商『畫餅充飢』其實從去年開始,不少規模較大的基金公司已經開始在內地樓市運作房地產投資基金。只是受政策方面的限制,以及去年股市、樓市的空前繁盛,房地產投資基金一直沒能找到適當的推出時機。今年股市的動蕩,樓市的低迷,可以說為房地產投資基金的推出提供了絕好的機會。而正如業內人士指出的,房地產投資基金『嫌貧愛富』的本性注定其只會對優質的寫字樓和商業項目感興趣,這些項目往往都是掌握在實力開發商手裡。因此,中小開發商想要獲得REITs的青睞並不是件容易的事,或許對於這條新敞開的融資之路,中小開發商最終只能是『畫餅充飢』。
據記者了解,目前部分擬成立房地產投資基金的機構已經開始遴選優質房地產項目、建立其資產池,為馬上開始的私募做前期准備。其主要收購對象是帶租約的寫字樓和商鋪,並要有過往3年的經營業績。之所以要尋找帶租約的物業,主要思路是為基金能順利成功募集。由於帶租約物業能立即提供良好的現金流,而新建成物業由於其經營的不確定性,對基金的募集會產生一定的影響,所以,帶租約的優良項目將成為首選目標。但市場上經營的優質物業業主往往不願出售,這給基金資產池的建立會帶來相應的困難。
DTZ戴德梁行商鋪部高級董事張家鵬認為,房地產投資基金所看中的商鋪和寫字樓其收購難度非常大,目前在國內還沒有成功的收購案例,畢竟為他人做嫁衣的事情哪個開發商都不願意去做。同時,他也表示,目前成功建立房地產投資基金的時機已經成熟,接下來的將是基金公司與大開發商的博弈的過程,一方面開發商不願意出售成熟的商業物業;另一方面,基金公司也不願意出過高的價格收購,如果收購成功只能說明開發商的資金鏈非常吃緊。
尚無《產業基金法》 新REITs是否『名副其實』目前,我國還沒有《產業基金法》,而這也成為發展REITs最大的困惑。對於這次5家基金公司上報的是否是嚴格意義上的房地產投資基金,業內人士仍然存有質疑。但普遍認為,這次5家基金公司提交的《房地產投資基金管理辦法草案》如果被通過,或將為今後國家出臺房地產投資基金管理辦法提供基本的框架內容。
按照國際趨勢,直接融資在房地產融資模式中佔主導地位,其中扮演重要角色的正是私募股權投資基金。私募股權投資基金也是眾多國際機構投資者的重要產品形式和資金來源。但由於《產業基金法》的缺失,我國的私募股權投資處境並不明朗。
去年初,銀監會發布《信托公司管理辦法》和《集合資金信托管理辦法》,放開了對集合信托計劃合格的機構投資人數量的限制,並且鼓勵信托產品更多地從事投資業務。這為信托公司推出私募股權投資類的基金型信托產品鋪平了道路。隨後不久,國內第一個基金型房地產信托計劃——聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃正式出爐。而此前已經有『准』房地產投資基金——『聯信·寶利』中國房地產信托投資基金公開發售,但是隨後不久就銷聲匿跡了。與這些准『房地產投資基金』相比,真正的房地產投資基金在於其可以不限制募集人數和可以上市融資。
盡管目前國內尚沒有一只真正意義的房地產投資基金成立,但其在國內房地產融資市場的發展前景卻是被普遍看好的。業內人士認為,一旦中國本土類似的房地產投資基金形成規模,相較於外資基金將會更具有優勢。這種優勢除了對於當地資源的掌握程度之外,另一個最主要的因素在於,目前國內限制外資的政策大大減慢了外資投資基金的運作速度。根據外管局的最新規定,目前境外資本投資內地必須經過國務院備案,加上結匯的時間,境外資本在資金流入方面至少需要付出兩個月左右的時間。
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