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放貸指標的壓力,正在撬動一度緊鎖的銀行『錢箱』。
盡管銀行不敢同監管政策公開叫板,但充當『傳話筒』的滬上房產中介,正不斷向購房人透露銀行放貸松動的信息。記者連日調查,目前,夫妻雙方如果分別以『主貸人』身份申請房貸,則有機會規避『家庭』的束縛,在購買第二套房時獲得優惠利率房貸;此外,首套自住房如果證明將要售出,則再購房貸款仍視為第一套。
銀行寬以放貸只做不說現在,滬上銀行與房產經紀公司的公開表態不盡相同。部分房產中介對房貸松動的傳聞並不否認,甚至將其作為招攬生意的廣告;與此同時,銀行官方層面則堅決否認,稱房貸松動的可能性不大。
據熟悉內情的某房產中介透露,今年春節前後,與其有業務合作關系的銀行並沒有嚴格執行第二套房貸新政,多數申請優惠利率的房貸都能直接放行,對第二套及以上購房給予優惠利率,已經成為只做不說的『潛規則』。
據了解,部分擁有貸款審批權限的基層支行,信貸經理會對購房人建議:簽一份承諾所購房產是首套自住房的協議,在此基礎上,銀行會重點核查購房人資質、還款能力及房產狀況,而對『承諾書』不會過分追究。
通過中介的斡旋,還有其他路徑可以規避房貸新政。比如夫妻雙方如果分別以『主貸人』身份申請房貸,則有機會規避『家庭』的束縛,在購買第二套房時獲得優惠利率房貸;對已結清貸款或承諾將出售自住房的購房人,如能夠提供新買家的房產證、(以下均為復印件)已售出房屋的契稅票、已售出房屋的結清貸款證明等相關材料,則再購房仍可視為首套房貸款。上述情況,都是央行和銀監會去年12月11日發布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱『補充通知』)明文列為『第二套房貸』范疇的。
『房貸解凍』尚無政策證據盡管如今傳聞四起,但滬上多數銀行仍堅稱,至今從未看到上面(總行)關於房貸政策放松的文件或指示,目前各家銀行仍嚴格按央行和銀監會的相關規定受理房貸業務,不存在房貸松動的跡象。
按『補充通知』規定:銀行須以借款人家庭為單位認定房貸次數;貸款不論是否結清或住房是否出售,如再貸款購第二套房,都將執行首付至少4成、貸款利率上浮10%的新政策。
從宏觀層面看,房貸松動的可能性也確實不大,在貨幣政策從緊、信貸從嚴的大背景下,個人房貸的閘門無疑是最應該鎖緊的。
不過,世事總是難以預料。今年2月份上海貨幣信貸報告顯示,當月中資銀行個人房貸微增0.06億元,同比少增2億元,增長幾乎逼近零點。盡管今年銀行信貸指標受到嚴控,但總體增量仍具相當規模,加之今年樓市需求趨緩,房貸提前還款壓力增大,全年完成指標的壓力依然不小。在此背景下,部分銀行將信貸審批權重新下放。據房產中介反映,基層支行為了完成放貸任務,不得不放低貸款門檻。盡管審查家庭第二套房在技術上不存在障礙,但尺度卻是由銀行來掌握的,如果當月指標完成了,尺度將趨嚴,否則銀行會默認一些『個案』。一位股份制銀行房貸部負責人證實,截至目前,房貸松動尚無一家銀行有書面證據可查,但大家達成了『只做不說』的默契。
房貸仍是各銀行主抓業務盡管樓市不景氣,但銀行已明確房貸仍是現階段的主抓業務。
一位不願具名的銀行人士認為,從風險角度看,房貸新政的部分條款有些『過』了,甚至已影響到部分市民的改善型需求,在樓市回歸理性後,部分條款有必要作出微調。比如,如果市民第一套貸款已經償還,實際上對銀行的負債已經消失,他比首套購房者更具備償還銀行貸款的現金流能力。銀行不應再對這部分人的貸款需求加以限制。
一位銀行管理人士認為,眼下的貸款客戶絕大部分都是實實在在的居住需求,而非炒家,並且房貸業務的質量仍屬優質資產,它仍將是2008年銀行的主抓業務。
業內觀察者指出,眼下上海樓市觀望氣氛濃厚,在房價未見過多讓利的情況下,如果房貸松動屬實的話,有利於提振市場,畢竟利率上的優惠吸引力很大。根據測算,目前5年期以上的商業貸款基准利率為7.83%,對『第二套房』貸款利率上浮10%,為8.613%。以貸款30萬元計算,20年還款,每月應還款2625元,以比基准下浮15%的優惠利率6.6555%來計算每月要多還款361元。
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