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即將過去的3月,北京樓市進入了較為平緩的回暖時期,一方面住宅成交量有所提高,顯現出一部分購房熱情的恢復,而另一方面新開盤項目個數也在大幅增加,達到了將近40個。顯然,在經歷了2月份的季節性低迷之後,越來越多的發展商都將陸續走出觀望、放出新盤。這樣的回昇勢頭在接下來的4月有望繼續得以保持,據專業機構的統計,目前有意向在4月開盤的項目個數已達到40個,而如果加上目前表示會選擇在3月底或者4月初開盤的項目,這個數字還會有所增加。日漸提昇的新盤釋放當然會進一步刺激市場交易。
新盤 40個項目預計4月入市根據中大恆基不動產營銷市場研究中心統計數據顯示,4月份預計有40個項目准備陸續進入市場,其中純新盤13個,其餘為老項目後期。
從環線位置上來看,4月預計開盤的項目有超過半數位於5環以內,共計21個。其中二環內無計劃供應;二至三環放量相對於2008年頭3個月有明顯增加,有5個項目計劃於4月開盤,如金泰城·麗灣後期、東闕都、凱德品元、悅園、麗水蓮花;三至四環之間也將有8個項目陸續開盤,如建邦華府、西海2008、優品國際公寓等;四至五環間也有8個項目計劃推出,如朝陽嘉園後期、金泰先鋒五期、亞奧·觀典國際公寓、設計師廣場後期等;五環以外有19個預計開盤的項目,如億城西山華府、百旺杏林灣後期、DBC加州小鎮、新通國際花園等等。
從區域上來看,除崇文區暫無新增供應外,其餘各區縣均有計劃供應,其中朝陽區的開盤個數最多,40個計劃開盤的項目中有11個位於朝陽區;其次是海淀區,有8個項目有新房源推出;豐臺區有7個項目即將開盤;昌平區也有5個項目計劃開盤;通州區有4個項目新增供應;其他區縣也都各有一個項目面世。
趙晨明認為,總的看來,4月份的市場供應仍將少於去年同期水平,由於春節過後市場回暖的速度相對緩慢,許多開發商仍采取觀望態度,采取小供應量,多批次供應的策略試探市場,雖然開盤數量上較去年同期變化並不明顯,但供應量明顯下降。
北部新增供應多於南部,東部新增供應大於西部,大多數市場供應集中在東部北部地區,這樣的區域供應很可能將成為4月樓市的主旋律。作為現階段居住熱點區域的昌平、通州兩區在下月也會有較多放量,由於兩區均距中心城區較近,通過高速公路與市區相連通,與其他郊區縣相比,在道路交通、軌道交通規劃和生活、市政配套等方面的優勢更加明顯,這些區域的放量值得購房人予以關注。
亮點五環內新盤、別墅項目4月集中放量位於城市中心區域的新盤個數有望大幅增加,這是4月份北京樓市有望呈現的一個特點,如位於北三環馬甸附近的凱德品元、位於東直門的東闕都等項目,都是近期關注度較高的城市核心區樓盤。毗鄰繁華商業區、商務區,交通便利、配套設施完善將是這些項目最具競爭力的優勢。由於城區土地供應越來越少,類似這樣的集中放量實屬難得,雖然這部分樓盤的價位都處於較高的水平,但對於那些以城市核心區域為首選置業目的地、並且有較強消費能力的購房者而言,新上市的這些項目還是為他們提供了不少可選空間。
同親,每年的四五月份都是北京樓市別墅銷售的旺季,由於季節和氣候的原因,選擇一年中社區景致最好的時候作為銷售推廣期也例來是別墅產品開發商長期以來的慣例,今年的春天也不例外。據統計,有意向在4月推出新房源的別墅包括龍湖·艷灩瀾山四期、香江別墅、金隅山墅、龍灣、華亞·琉森湖莊園等八個,如果再加上3月先期開盤的龍山新新小鎮,MOMA萬萬樹等項目,在4月有新產品推出的別墅樓盤將在10個以上。
這些產品所在的區域包含了北京幾個重要的別墅區,如順義中央別墅區的龍湖·艷灩瀾山、龍灣、MOMA萬萬樹;西山別墅區的金隅山墅;昌平別墅區的珠江·壹千棟、龍城花園、香江別墅。除此之外,密雲、懷柔等區縣也有新的別墅項目推出。同樣,在建築形態上,也包含了從獨棟到疊拼、聯排在內的所有產品類型,價格最低為300多萬元/套,對於有意購買別墅作為第二居所的消費者來說可以多抽出時間去看一看。
盤點 3月住宅日均成交近220套根據北京市房地產交易管理網發布的數據,從3月1日至22日,全市商品房網上簽約共計6099套,其中商品房住宅4808套,相當於日均簽約218.5套。在這種中間,商品房期房網上簽約4081套,期房住宅3475套,平均為每日成交185.5套和158.0套。所有統計數據與2月份相比均有大幅回昇,但較今年1月以及去年3月,目前的市場成交情況仍處低位。
針對這種情況,中大恆基不動產營銷總經理趙晨明認為,進入3月以來,市場供應逐漸增加,但由於本月五環內新增供應的房源要麼面積偏大,要麼價格過高,而新增的中低價位小戶型房源多數分布於五環以外的昌平、密雲等區域,與購房人實際意向區域存在一定差異,無法滿足購房人對於物業位置的主流需求,造成了3月份期房商品住宅銷售的雖然有所回暖,但提昇幅度不大。
盡管如此,但從開發商方面來看,目前新增房源的放量速度已經明顯加快。據統計,在整個3月份之內,有將近40個樓盤有新房源推出,已恢復並超過了春節前幾個月開盤個數的平均值。但需要注意的是,雖然開盤項目有所增多,但新增的可售房源面積卻還處於低位,這證明開發商在意識到需要借助銷售來為市場加溫的同時,也更加注重對市場情緒的試探,小量開盤,如果市場表現良好則適當提價後再次釋放一些房源,成為了主要的銷售手段。這對於購買者來說,假如已經選中想要購買的項目,及早出手爭取購得最早開始銷售的房子往往能獲得更多實惠。3月份另一個值得關注的變化是現房交易的持續昇溫。截至3月22日,3月北京商品房現房網上簽約2018套,其中住宅現房成交1333套,相當於日均60.6套,這在目前每天220套左右的住宅總交易量中已相當可觀。專業人士認為,現房熱賣一方面在於最近一年多時間的房價快速上漲,大大降低了部分樓盤的銷售進度,造成不少項目受此影響進入了現房的序列;另一方面,很多原先准備開盤的發展商,由於對市場前景無法做出明確判斷,在資金鏈不是很緊張的情況下,也會選擇索性將樓盤放到成品再來銷售,這樣總會比賣期房利潤更高。同時,部分區域大盤工程接近尾聲以及城區內尾房的小幅昇溫,也是近期現房買賣走高的原因。
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