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國務院總理溫家寶5日在十一屆全國人大一次會議上作政府工作報告時說,要抓緊建立住房保障體系。要堅定不移地推進住房改革和建設,讓人民群眾安居樂業。總理說,總的指導原則是:堅持從我國人多地少的基本國情出發,建立科學、合理的住房建設和消費模式。大力發展省地節能環保型住宅,增加中小套型住房供給,引導居民適度消費;堅持正確發揮政府和市場的作用,政府主要制定住房規劃和政策,搞好土地合理供應、集約利用和管理,重點發展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決;堅持加強對房地產市場的調控和監管,規范和維護市場秩序,促進房地產業持續穩定健康發展。
總理的報告向我們揭示了今年樓市兩大趨勢,供求關系逆轉、宏觀調控加強。本人試分析如下:
一、供求關系逆轉在談到增加供應時總理強調,一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建設,增加房源供給,加強經濟適用住房的建設和管理,積極解決城市低收入群眾住房困難。今年中央用於廉租住房制度建設的資金68億元,比去年增加17億元;地方各級政府都要增加這方面投入。同時,要積極改善農民工居住條件。二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,建立多渠道投融資機制,通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構,增加中小套型住房用地。
在具體操作層面,本人認為,政府將繼續加強90/70政策的執行力度;以稅收優惠、貸款支持等方式鼓勵企業、投資機構、個人進行低價位、小戶型出租房的開發和投放;以土地批租、貸款支持等方式鼓勵房產開發企業、投資機構規劃並推出中小套型普通商品住房房源;在土地供應方面,將力推中小套型住房用地的供應,可能采取土地供應要約制的方式明確所供土地必須按約定套型進行規劃、設計、投放;在房型結構方面,本人認為,將一改單一的90/70政策,代之以90/30(90平方三居室佔30%)、60/50(60平方兩居室佔50%)、40/20(40平方一居室佔20%)。
在談到市場需求方面,總理強調,要綜合運用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房價過快上漲。總理的報告告訴我們,打擊房市投機、抑制房市投資、抑制非理性購房需求仍將是今年工作重點。
在具體操作層面,本人認為,對擁有大戶型、兩套以上住宅的業主將征收相關稅費(物業稅將有可能在今年6到8月份開征);加大個貸緊縮政策,繼續提高購買第二套及以上住宅的購房者的貸款成數,第三套(及以上)房可能將無法申請貸款;加強媒體引導,加大對國民進行樹立理性房屋消費觀方面的教育力度。
這樣,隨著廉租房建設力度的加大,經濟適用房供應量的大幅增加,小戶型房源供應的增加,今年的房產市場的供應量將會大幅增加。而市場需求將在政府的正確引導下大為降低,從而令房產市場供求關系得以從根本上得到逆轉,即形成供過於求的局面。
二、宏觀調控加強總理在談及推進住房改革和建設總原則時強調,堅持加強對房地產市場的調控和監管,規范和維護市場秩序,促進房地產業持續穩定健康發展。而在談及加強房產調控的舉措時,總理強調,要加強市場監管,嚴格房地產企業市場准入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
在具體操作層面,本人認為,政府將研究制訂並執行房產開發企業的市場准入制;研究制訂房產交易環節的操作規范;對房產開發及銷售環節進行全過程監管,如,開發商推盤進度監管,預售款、二手房購房款第三方監管,房屋質量第三方驗收等;以加重稅收來打擊囤積土地、房源行為,以嚴格控制無項目土地出讓、對擁有第二套及以上房源的賣家征收相關稅費的方式打擊炒地炒房行為。
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