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買房是家庭生活中的大事,買房需要專業知識更需要法律法規的陪伴,在買房流程中,其實法律法規始終沒離開你,為了少些煩惱,建議你買房前一定了解相關的法律法規。在比較地段、比較樓盤、比較環境、比較價錢的基礎上,有些情況需要注意的,因為買房不一定是現房還有期房、有由於等銷售手續而在登記的現房,這裡有個法律問題需要注意,就是可能銷售商收取『保證金』的問題,碰到『保證金』問題一定要事先了解法律的有關規定,這對於保護自己的正當權利是十分重要的。如果你不清楚『購房意向書』的內涵,會在售樓先生的反復說服下,簽署『購房意向書』、交納幾千元的『保證金』,最後被紮實套牢。
所以在買房前,應當知道些自己依法所應享有的權利和開發商的應有的義務,了解有關房地產的法律規定,做個事先明白人。一旦侵犯了你的權益,你就可以運用法律法規,向銷售商討個說法,合同談判時也可以做到心知肚明,當然,委托專業律師全程辦理買賣業務是最妥當的,以房產律師的專業水准來制約開發商的專業『勸說』。
對於『定金』和『訂金』問題,大家問的比較多,事後所產生的問題也多,這裡把二者說明下;『定金』是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬於一種法律上的擔保方式,目的在於促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務後,依照約定,定金應抵作價款或者收回。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若乾問題的解釋》第118條規定:『當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。
與『定金』相比,『訂金』的概念並不規范,在法律上僅具有預付款的性質,是預付款的一部分,是當事人的一種支付手段,不具有擔保性質。合同履行的『訂金』只能抵充房款,不履行也只能如數返還,『訂金』不是法律上的『定金』,在簽合同時銷售商經常會使用。一字之差意思大相徑庭。合同中,如果寫的是『訂金』一方違約,另一方無權要求其雙倍返還,只能得到原額。有些銷售商利用購房人法律知識的欠缺,在訂立合同時故意設下陷阱,將定金寫成『訂金』,有的在合同中寫預收而在收據上寫入為『訂金』以逃避法律制裁。為避免損失在簽合同時,一定要看清並及時主張自己的權利。
在沒有房產律師參與下的購房,建議你查看些有關商品房方面的法律法規。法律法規能幫助你買房整個流程,下面摘編了《消費者權益保護法》一些相關規定並配合相關說明,你在進行購房消費時享有以下權利:
1、安全權:消費者在購買、使用商品房和接受相應服務時,享有人身、財產安全不受損害的權利。
作為開發商,應當在項目綜合驗收合格之後纔能交付商品房。因此,購房者在房屋交付時,你有權利要求開發商提供有關行政部門的綜合驗收合格證明,以保障自己的安全權。
2、知情權:消費者享有知悉其購買、使用的商品和服務的真實情況的權利。
購房時可查看『五證』即確認經營者的主體資格,開發商有義務把樓盤的真實情況提供給購房者,不得作使人誤解的虛假宣傳或采用弄虛作假欺騙消費者的手段。
3、自主選擇權:消費者享有自主選擇商品品種及服務方式的權利,經營者不得強制消費者購買或接受其服務。
比如說電信、有線、網絡、物業管理等,業主可以自由選擇(通過業委會實施)。
4、公平交易權:消費者在購買商品或接受服務時有權獲得質量、價格、計量等方面的公平交易條件,有權拒絕經營者的強制交易行為。
接房驗房時如對於房屋面積存有異議,應及時向有關部門提出重新測量。
5、獲得賠償權:因購買、使用商品或接受服務,受到人身、財產損害的依法享有獲得賠償的權利。
購房人因開發商欺詐而造成的損失有權要求雙倍賠償。
6、獲得有關知識權:消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面知識的權利。
在接房驗房時,房地產開發企業必須出具《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,使得消費者能夠知道商品房各部位質量的保修期限及住宅使用的方法說明。
7、其他法律法規;《房地產管理法》《房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《商品房房預售管理辦法》《城市新建住宅區交接管理辦法》《城市房屋權屬登記管理辦法》
《XX省市物業管理條例》《城市規劃法》《XX省市城市規劃技術標准》。
在購房過程中,還有個問題需要重視的,就是《房地產權證登記》;
根據《城市商品房預售管理辦法》第十二條規定,商品房在交付使用之日起90日內,購房者需要持有關憑證到房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續,即購房人辦理房產證,這需要在相關房地產管理部門轉移登記,一般開發商會適時配合的。買賣雙方當事人(或其代理人)共同到房屋所在區、縣房地產交易中心,提交相關材料,填寫房地產登記申請書和房屋產權轉移申請書。所需材料:
1、房地產登記申請書。
2、當事人身份證件或單位營業執照。
3、交易合同。
4、付款憑證。
5、委托辦理應提交委托書原件和法人、代理人身份證明。
6、契稅申報表。
7、商品房用地面積分攤明細表。
8、房產總平面圖、分層兩面圖及地籍圖各2份。
根據修改後的《城市房屋權屬登記管理辦法》新增加的第二十九條規定,權利人(申請人)逾期辦理房地產過戶登記的,登記機關可以按照規定登記費的3倍以下收取登記費。所以購房者務必應在上述規定時限內及時辦理房地產登記,否則不僅可能會產生不必要的房地產權利風險(主要是不能對抗登記的第三人),而且會導致不必要的經濟損失。合同登記後,按規定交納印花稅,需要辦理購房貸款的,可以著手辦理抵押貸款手續.
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