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『拆遷對於房屋所有人來講是件大事,對房地產開發公司來講,也是件大事。做了近十年的拆遷工作,我越來越意識到,在拆遷的過程中,因為利益的不均衡,對人性的考驗遠遠超過了拆遷本身。』姚少波(化名)是某房地產開發公司的拆遷經理,近日他接受了《中國經濟周刊》的采訪。
『迄今為止,拆遷已經越來越像一場戰爭,可是這場戰爭中的贏者是誰呢?在我每天面對一個個神態心態各異的談判者的時候,我忽然覺得,無論輸贏,拆遷都是一個無法繞過的問題,我只能把它當作一個又一個商業談判,我和拆遷戶,是對手之間的妥協和平衡。』姚少波根據自己的經驗,列舉了拆遷戶最關心的幾個問題,詳述了其中的玄虛。
拆遷戶:補償合同上多作文章
拆遷經理:補償合同你想咋簽就咋簽,不過官司你可打不贏
每個人對每幢房產的評價不一樣,有時候甚至是天壤之別。拆遷戶都想得到最高的補償,這是人之常情。作為我們來講,雖然我們給拆遷戶的實際補償款都要比國家規定的補償標准高,但是也無法超過一定額度。拆遷的過程中我們會遇到很多想通過各種手段獲得更高補償的人,許多人在合同上動腦筋,甚至和我們商量簽了好多補充條款,可是他們沒想到的是——所有這些都要合法。比如他們在合同上把自己家的面積進行更改,實際是60平方米卻說成80平方米。這我們可不怕,他們願意這樣簽就這樣簽,可是出了問題他們打官司都打不贏,因為他們提供的是虛假信息。
拆遷戶:我們不是拆遷用地,要拆遷我告你
拆遷經理:我們鼓勵你告政府
我們在進行郊區或農村的拆遷時,有時會遇到這樣的情況:地方政府之前並沒有通知拆遷戶他們所在的土地已經成為了拆遷地,所以我們在拆遷的時候,經常會遇到『恍然大悟』的人,說要告狀。別急,告也告不到我們身上,因為我們也是合法取得的開發資格。相反,我甚至還鼓勵他們告呢,反正我們一點也沒有損失,就是他們告贏了,我們也會得到賠償,畢竟政府違規在先。
拆遷戶:倒數第二家會獲得最高補償
拆遷經理:憑什麼倒數第二家就是你家?
一般拆遷的時候,比如一趟房四五家,大都是倒數第二家能夠要到最高的補償,而首先簽訂補償合同的不會要到最高價,當然也不會是最低價,因為在我們公布的補償標准以外,我們會答應他們:早搬走會給他們選好樓層或者給予補償獎勵什麼的。而最後簽訂補償合同的基本就是最低價,因為只剩下一家的時候,就不再是集體利益而是個人利益對抗集體利益了,我們可以依法實現強遷,而他們絕對拿不到多餘的補償。倒數第二家能得到最高的補償,一般說是瓦解最後聯盟的需要。問題是,誰又能保證自己就是倒數第二家呢。
拆遷戶:大家串聯起來更好談判
拆遷經理:『密約』讓誰都沒有真話
拆遷補償金額,幾乎是每家一個數目,哪怕他們的房屋和土地面積一模一樣。誰談判談的好,或者有內部關系什麼的,誰的補償款可能就多些。為了不讓拆遷戶互相串通,我們特意制定了兩份合同和相關條款,一份按照差不多的金額簽訂合同,第二份是有額外補償的合同,第二份合同的相關條款要求他們對自己獲得的補償金額進行保密,萬一有泄密的行為被發現,所簽合同立即失效,以後補償標准也就相應降低。
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