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所謂『雙限房』,按照國務院相關文件的描述,是指『限房價、限戶型』的房屋。它又被稱為雙限商品房、兩限商品房或限價房,是政府為增加中低價房供應而出臺的一項新政策,即在土地出讓時,寫入限房價、限戶型、限地價等條款。但對於供應對象、房產屬性、具體選址等並沒有一個統一的標准。
限價房與經濟適用房的異同
限價房作為一種新產品,或者說一種新的房地產宏觀調控的解決方案,體現著政府在宏觀結構上的一種努力,但是它與經濟適用房的相似性也造成了類似的問題。
從政策面的整體上看,將來的房地產市場是由廉租房(低級保障)、經濟適用房(中級保障)、雙限房(高級保障)、中低價位商品房(拆遷安置)和普通意義上的商品房共同組成,分別面向不同的人群,以期達到整體房地產市場能夠覆蓋整體人群的目的。這在其合理性上應該是沒有問題的,而且在一定程度上也體現著『社會主義』的特色和優點。
經濟適用住房,是政府為了解決城鎮低收入人群的住房問題而進行的政策性住房建設,對面積和價格都有嚴格規定,而且作為保障性住房的廉租房和經濟適用房的土地供應屬於『劃撥』形式,如果在三級市場上進行流通,則必須補交土地出讓金。
經濟適用房和雙限房的相似性在於:一是限定面積,90平方米是一個包括經濟適用房、雙限房和普通中低價位商品房的共同限定。二是限定價格,經濟適用房是規定其利潤率不超過3%,雙限房是規定固定銷售價格,而中低價商品房主要是供應給拆遷安置戶的,這裡暫不做討論。三是土地出讓形式,經濟適用房是『劃撥』,進入三級市場時需要補交土地出讓金;雙限房是限定地價競房價(或者限定房價競地價),在進入三級市場時也存在補交價款的問題,最新的北京政策是5年內不得出售,而且5年後出售時亦需要交納35%的土地收益等價款。四是都限定了購房人群。
限價房面臨的三大難題
第一難題,眾所周知,在此之前,如何准確甄別經濟適用房適用對象,一直都是各地政府部門頗感棘手的一個難題,高收入者混跡其中騙購的現象屢禁不絕。現在,住房保障范圍大幅擴容,加入了雙限房對中等收入人群的保障,其甄別的任務勢必更重,已經沒有解決的難題勢必變得更難了。
第二難題,依據此前建設部的一個大致估算,在城鎮居民中,高收入者和最低收入者各為10%左右,其餘80%都屬於『中低收入者』。那麼,除去廉租房針對的最低收入者和市場上的商品房面對的高收入者,經濟適用房和雙限房將負責起中間的80%的人群和市場,這麼高的比例真的可以實現嗎?如何實現、多長時間實現?如果真實現了,那中國的房地產市場所起的經濟支柱作用和政府的財政收入的格局又會如何?
第三難題,2007年8月份,國務院《解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》中曾明確提出:『廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應』。顯然,如果這一政策被嚴格執行,經濟適用房的供給空間必將極大提昇,而同時其建設成本又將大大降低。而雙限房即使采用『限房價競地價』的形式,因為利潤的關系,地價也自然會受到市場的限制。很顯然,一旦限價房開始執行,地方政府的土地收益必然大幅縮水,並且建立在此基礎上的『土地財政』也將難以為繼。這就引出一個非常關鍵的問題:地方政府有動力和決心去執行這一政策嗎?
限價房重在執行和監督
那麼,該怎樣避免以上的問題呢?
首先,如何纔能對限價房的供給對象進行准確的定位呢?這裡需要對『適合』的標准進行確定,最近廣州和北京已經先後公示了限價房管理細則,雖然內容不盡相同,但保障的人群鎖定核心依據是一樣的,就是『當地』的中等收入者,且這個標准必須以地方性為特點,絕不可能是全國的統一標准,這也解釋了關於國務院對雙限房的描述中為什麼沒有供應對象的統一標准的疑問。標准具體化之後,如何按標准准確地甄別,怎樣避免重蹈經濟適用房的覆轍決定於審核過程中是否執行到位,即必須嚴格審核,同時進行嚴格監管。必須建立房地產市場的整體監管體系,包括加強建立市場監測分析和研究及預警系統,完善房地產市場統計發布制度,全面完善商品房銷售網上即時備案,建立二手房交易管理系統等,繼續規范房地產市場秩序,嚴格查處違規違法行為。圍繞群眾關心關注的住房價格秩序、銷售秩序等問題,構建工商、物價、房產等多部門聯動工作機制,加強市場監管。在我國,『執行不到位』、『執行不嚴格』及『監管不力』是佔很大比例的『普遍現象』。這有關部分國人的民風,更有關部分職能部門的官風,想深度解決這個問題,任重道遠。
其次,在筆者查到的資料中,尚未發現經濟適用房建設比例超過10%的城市,絕大部分地區都只不過是『象征性』建設而已。目前對於雙限商品房的建設,雖然也已經以『政策性』作出了體現,但是供應量如何,也同樣明顯『杯水車薪』。以南京為例,在計劃中的雙限房為10萬平方米,以限定的最高90平方米計算,不過1000多套住房供應量,即使象廣州市國土房管局表示的,2008年廣州將10個限價房樓盤陸續推出市場,供應約1.5萬套限價房,這對於南京和廣州這樣的城市整體房地產供應,也不過佔很小的比例。這樣供應量無法『保障』80%中等收入者的住房。所以,目前對於所有的保障性住房體系,還只能說是政府的『政策意願』,並不具備衝擊及解決房地產市場的能力。正如某位政府官員所言:『雙限房』的房源畢竟有限,和經濟適用房、廉租房、中低價房一樣,『雙限房』是鎖定固定人群的,如果這種房源的比例佔不到市場總房源的20%,就不會對樓市產生影響。
最後,『上有政策下有對策』,關於地方和中央政府的博弈,已經是一個公開的秘密。不是所有地方政府都有合理的經濟結構支橕其GDP,更多的地方政府則依靠土地收益來完成財政收入。而保障性住房大批開發,限地價甚至於『劃撥』土地,會直接『減免』其土地收益,而限房價又會影響其稅收,等於斷了地方政府的財路,其阻力之大可想而知。從正常的經濟規律分析,應該是經濟的發展帶動房地產的發展,而房地產的發展又帶動土地價格的上揚,而目前的局面,卻是地方政府利用土地謀利的動機,使土地的價格高企,成本的增加使房屋的價格上漲,最後竟然對國家的經濟形成某種意義上的威脅。因此,如何破解這道難題,應該還是在經濟規律上下功夫,地方政府應該在產業結構上做出必要的調整,使其更加合理化和可持續化,不能一味地利用『無成本』的、有限的土地資源作為其經濟的發展籌碼。
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