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諸多調控措施中,最刺眼的就是關於中小套型佔百分這七十的定位。從初衷來看,旨在於滿足中低收入階層購買商品房的需要。事實並非如此。
從背景來分析,土地集約經營是大勢所趨;而各城市真正用於集約的措施主要也就是提高容積率;同時,從房產品的訂價機制而言,由於中小套型基於總價及首付優勢會擴大需求群體,反而成為漲價的基礎。具體來看,取消中小套型的行政定位有這麼幾點理由。
一、放棄中場無法導致全局的勝利。
踢足球者都知道中場的重要性。而中小套型的行政定位類似放棄中場的戰術選擇。在一個市場中,高中低檔產品是並存的,相應地大中小面積的套型也是並存的,從而形成消費與供應結構。
而一個完全的市場體系裡,主流需求應該佔百分之五十及以上的比重。中小套型的行政管制,如同強制要求市場提供非主流產品,自然失卻主力需求。
三年發展也證明,僅有套型的控制無法導致房價的下行變化,反而是一些精典的小戶支橕著房市。
二、中小套型正在稀釋房貸壓力。
建設部有一段話,說是引導需求,遏制投機,引導投資,鼓勵自住等等。而連續的加息、提高第二套房貸首付及利息等,看樣子是可以起到一定作用。但如果市場供應清一色中小套型,實際將稀釋房貸新政的威力。
比如投機消費,降低套型面積意味著降低了總價,使得投機人可以通過一次性與分期付款,不與銀行打交道,自然也就無法受到房貸新政的約束。
三、刺激樓市散戶的再投資。
一方面,投機消費可能選擇出貨大套吃進小套來進行合理投資或投機;另一方面,前期市場中投機消費所持有的低總價房源借助中小套型的控制,在出貨後可能對成為稀缺品的舒適房源進行投機性持有。
據筆者統計,武昌積玉橋片區,今年前兩個月二手房交易市場中,主力戶型為中小套型,而新房市場中的中高檔舒適房源反而獲得了良好的銷售。而其主力消費群基本為武漢本地高收階層及周邊城市的高收階層。現市場中的舒適房源普通消費者是無法染指的。
四、與社會全面小康化要求嚴重背離。
社會小康化必然要求住房小康化。
固然我們人均居住面積由七平米提昇到二十八平米,但成套率低於百分之七十,如果加入小康要求的套型要求,當一個市場中普遍套型為低於九十平米的,很難與小康水平掛鉤。
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