|
||||
案情
張某通過某房產中介公司向黃某購買了一套二手次新房,總價70萬元。但他做夢也沒想到,買一套房卻打了兩場官司,首付20萬元差點打了水漂。
簽訂買賣合同時,張某查看了房產證原件、預售合同,並到房地產交易中心進行電腦查詢,結果一切正常。在支付了4萬元定金後,又簽訂了正式的買賣合同,並支付了首付款。但在張某隨後准備交易時,該套房屋卻被原開發商查封了,交易中心向張某簽發了『不予登記通知書』。查封的原因是,黃某向開發商購買該房時,不但拖欠尾款近10萬元未支付,而且從放貸第一個月起,就開始拖欠銀行貸款。銀行在貸款逾期三個月未還之後,直接從開發商的擔保金帳戶劃走了貸款本金和罰金部分。此時該房屋產權已登記在黃某名下,黃某不知去向。開發商無奈,將黃某告上法庭,訴請解除預售合同。最後法院以缺席判決,解除黃某和開發商簽訂的商品房預售合同。沒想到的是,由於黃某已取得房產證和房屋鑰匙,這讓他有了可乘之機,將該房轉賣給了張某。
房屋被查封導致交易受阻後,張某認為,盡管黃某拖欠尾款並逾期還貸導致了開發商的損失,但是,該房屋的產權仍然歸黃某所有,雙方簽訂的合同合法有效。因此,張某向法院提起訴訟,要求繼續履行合同。黃某因涉嫌詐騙,不知去向。法院依法追加了開發商作為第三人參加了訴訟。
一審法院認為,在預售合同被判令解除之後,該房屋的產權已歸開發商所有。黃某對該房已喪失處置權,該買賣合同無效。張某應當向黃某另行主張債權,駁回了張某的請求。張某不服,上訴到上海市第一中級人民法院,堅持原審訴訟請求。
二審法院最後認為,盡管預售合同已判令解除,但黃某已獲得產權,產權不能因為預售合同的解除而歸於消滅,雙方簽訂的買賣合同應屬有效。遂撤銷了一審判決,判令合同繼續履行,支持了張某的原審訴訟請求。
律師分析
本案的啟示有三個方面。首先,黃某在向開發商購房時,為何在沒有支付清尾款的情況下就拿到了房屋鑰匙,並取得了產權證?這是開發商在房屋銷售過程中應當反思的。款清交房是最基本的銷售原則。
其次,在黃某逾期不還貸款導致開發商遭受擔保金損失後,開發商訴請解除預售合同能否保護自己的合法權益?在辦出產權證並簽訂房屋交接書之後,就意味著預售合同已經履行完畢,購房人已取得了系爭房屋的物權。開發商企圖通過解除預售合同來保護自己的債權,顯然出現了失誤。因為預售合同的解除並不能導致物權的逆轉。如果開發商向黃某主張債權,並通過拍賣系爭房屋來受償,顯然就不會出現這樣的情況。
最後,二審法院最終撤銷了一審判決,進行了改判,讓張某備感欣慰。在法律適用上,到底是否采納物權變動理論,一、二審法官出現了分歧。二審法院積極采納了代理人的關於物權變動的學理解釋和代理觀點,撤銷了一審判決,體現了司法審判的公正和進步。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||