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『廣州房價這回不是「假摔」,是真降;不是短期營銷,是大面積下跌。60%以上的樓盤都降了,而且像萬科、富力、碧桂園等大公司都參與了降價。』廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任趙卓文接受本報記者采訪時表示,廣州房地產市場化程度非常高,十大開發商佔有60%的市場份額,壟斷特征明顯,因此,大開發商降價,對整個市場的影響而言是全局性的。
事實上,不僅是偏遠地段,包括廣州市中心區域的房價也出現了小幅下跌。
據廣州媒體調查報道,廣州108個主流在售樓盤中,與2007年10月前後的房價相比,有1個樓盤跌幅超過50%,17個樓盤跌幅在20%-40%之間,44個樓盤跌幅在20%以內。而跌幅最大的前十個樓盤,每個跌幅都超過了29%。
另外,有21個樓盤房價已經止步,15個樓盤處於斷貨階段,只有不到一成、10個樓盤房價上漲。其中,素來抗跌的中心城區房價也出現了回落。
而據近期廣州市房管局公布的數據顯示:2008年1月廣州市新建住房成交均價為9766元/平方米,環比去年12月的10586元/平方米下降了7.8%。
新房市場1月份成交量為35萬平方米,環比去年12月減少了18.4%,同比2007年1月更是減少了53.4%。
『廣州房價下跌有多方面因素。』趙卓文認為,廣州房價2004年之後漲幅過快,大漲之後目前面臨大跌考驗。
而廣州市政府在今年強勢推出了1.5萬套限價房,對商品房市場的殺傷力非常大。廣州一年的房屋銷售不到10萬套,限價房就佔據了近20%的市場,其影響力可見一斑。
此外,在市場遭遇寒冬的同時,投資行為也逐漸退潮。
『盡管嚴重滯銷,但廣州房價目前看還算平穩,並沒有出現大幅回落。主要是因為前兩年買房的大部分投資客還在觀望。』趙卓文認為,如果接下來,投資客集體看空、大規模拋售房產,二手房受打壓,一手房市場將面臨更為嚴峻的考驗。
那麼,經過數月降價,廣州房價目前是否已經『觸底』?
『廣州房價已步入下行通道,目前只是下跌中繼。』趙卓文告訴記者,盡管廣州樓盤近期紛紛打折促銷,但市場反應並不熱烈。即便具備低價優勢的限價房亦未能受到熱捧,保利西子灣有8倍認購,而萬科新裡程僅有3倍認購,市場氛圍仍顯低迷。
而對於近來似乎愈演愈烈的降價風潮,趙卓文認為,會讓市場繼續惡化。縱觀廣州樓市歷程,歷次降價促銷都會演變為購房者持幣待購,成交量進一步萎縮。
在市場加劇惡化的同時,前期觀望的多數投資客也會選擇拋售,屆時,廣州房價的『底部』將會顯現。
對於2008年的廣州樓市,趙卓文坦承不樂觀:『在房價下跌的大眾心理預期下,在限價房的「打壓」下,目前還看不到上昇的動力。』
盡管如此,他也指出,廣州市作為廣東省省會,經濟增長向好,再加上土地成本日益高企,房價不可能無限往下。因此,中長期看廣州房價仍將持續上昇。預計本輪降價會在今年下半年見底趨穩,明年回暖。
趙卓文還表示,廣州自有住房擁有率達80%以上,不依靠投資性購房,難以維持房價的長期走高。因此,廣州房價未來的走勢,關鍵還要看市場是否具備投資吸引力。京滬樓市未來引分歧
同為內地一線城市,與廣州相比,北京、上海樓市盡管也初現促銷、打折苗頭,但顯然要溫和得多。不過,仍有人擔心,廣州房價明顯下跌對於京滬樓市具有『示范』效應,而這股降價浪潮將會席卷全國。
『上海不會步廣州後塵。』上海漢宇地產研展部主任邵明浩對本報記者表示,萬科此番在各地降幅不一,上海5%、北京10%、廣州20%以上,這也表明三大城市房價調整的空間不同。
廣州由於投機比例過高,波動幅度自然大於京滬兩地。在近幾年的上漲過程中,上海2005年調整了一次,北京房價則一直單邊攀昇,因此本輪調整,北京房價的波動可能會大於上海,而且廣州樓市目前還看不到『底部』,調整的時間會較長,北京、上海則要看最近3個月的市場變化。
對此,趙卓文則指出,萬科在廣州降幅高是因為其在土地招拍掛制度實施以前,在廣州儲備了大量土地,這些土地的價格成本較低,因此其廣州樓盤的利潤也較高,下調空間自然也大。
他認為,廣州經過20多年的市場競爭已經高度市場化,是市場經濟先知先覺的地方,此番廣州房價波動只是提前反映了國內房價的波動,這僅是全國性波動的起點,而北京上海同樣也會形成共振。
趙卓文甚至認為,北京、上海房價的波動會比廣州更為劇烈,因為廣州地產業壟斷特征明顯,競爭不充分,幾家大開發商聯合就能『止跌』;而北京、上海有很多中小開發商,競爭充分,更容易降價。
邵明浩則認為,上海房價向下的空間有限,15%就是極限位置了,估計還達不到。
『整體來看,目前上海房價與去年的高點相比,下滑不到5%。』邵明浩告訴記者,從局部看,部分中外環樓盤出現價格向下波動,但也有部分仍向上波動。
如去年年底,位於浦東羅山路的別墅項目湯臣湖庭花園推出的一批售價為2.8萬元/平方米的房源一天內即售罄。今年3月1日,該項目再次推出72套房源,售價已飆昇至3.9萬元/平方米。網上信息顯示,該項目已售出45套房源。
今年2月,位於外環線以內的徐匯新城三期以1.7萬元/平方米開盤,比去年11月份的開盤價上調了2000元。
『3月上海將有30多個新盤入市,供應量陡增可能會引發降價高潮,市場將面臨嚴峻考驗。』邵明浩表示,最近3個月的市場變化對於上海樓市的走勢非常關鍵。
21世紀不動產分析人士認為,京滬兩地房地產市場投機成分有限,兩地房價上漲是基於人口增長等剛性需求增長所帶來的供需矛盾,市場中雖有投資的成分,但與深圳等南方市場追求短期暴利的投機相比有著本質的區別。且歷年來的政策調控已經迫使大部分投機者離開上海市場,因此,在面對政府更加嚴厲的宏觀調控時,京滬並未出現大幅調整。
此外,北京、上海都是國際化大城市,有著周邊強勁而穩定的購買力支橕,且今年北京將承辦奧運會,2010年上海將承辦世博會,這些利好都增強了京滬兩地業主和消費者的信心,房價不會輕易出現大幅下跌。
據21世紀不動產監測數據顯示,春節過後北京諮詢購房的客戶量出現明顯回昇,上海二手房市場2月成交量環比1月同期上漲了15%。在價格方面,京滬兩地均未出現大的波動,北京2月二手房掛牌價環比1月微漲0.3%,上海則仍保持1月份的掛牌均價15750元/平方米。
『目前看,北京、上海出現像香港當年房價降30%、40%硬著陸的可能性不大。』北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析員張寅2007年初曾預測,保障性住房入市,加之利率、經濟周期等各種因素形成共振,將促使北京房價在2008年二季度出現向下『拐點』,硬著陸的可能性不大,但會有一段時間的僵持期,成交量極度萎縮。
『我仍然堅持原有觀點。』張寅表示,土地拍賣目前雖出現流標但並未出現價格崩盤,因此,房價降15%以上的概率都不高。
在幾大城市住房成交量持續萎縮的背景下,部分大開發商以促銷暗降的方式試探市場,而部分中小開發商目前還不『認輸』,還在捂盤觀望,他們在等宏觀調控的政策是否會放松,等地方政府換屆後態度是否會緩和。
事實上,萬科等大開發商降價的市場效果並不明顯。據媒體報道,萬科今年1月份的樓盤銷售金額,僅為18.5億元,不足去年12月份的三成。
『等到二季度,隨著參與降價的上市公司日益增多,那些捂盤的中小開發商,在成本、產品、經營水平上都不如上市的大開發商,可能會扛不住參與降價。』張寅表示,目前先觀察二季度房價拐點是不是真來了,如果在二季度調整確立,還要根據當時的市場氣氛判斷未來走勢。
記者近日走訪了北京多家樓盤後發現,盡管城郊有些樓盤以一次性付款優惠或者贈送等方式促銷,但市中心地段的樓盤價格卻依然堅挺。如位於官園橋附近的京橋國際公館二期網上報價3萬元/平方米,記者在售樓處得知的價格卻是3.8萬元/平方米,而其去年5月開盤時的價格為2萬元/平方米左右。
『如果中心地段的房價下跌,那就是硬著陸了。』張寅表示,地價不崩盤,中心地段的房價也不會降。
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