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08年的樓市有點『邪』。先有『拐點論』一『石』激起千層浪,再有『三、四年後再買房』的論調引發口水戰、後有『降價風暴』元宵節抵達上海,令眾多開發商紛紛延至3月開盤,以至3月份至少有30個樓盤集中推房……一手市場供應量暴增、開發商打折降價、二手市場掛牌調價,一時間上海樓市風起雲湧,撲朔迷離。業內人士和行業專家的脣槍舌戰令購房者更加糊涂:3月,繼續等房還是現在出手?筆者力薦:別等了,該出手時就出手!
據相關顯示,2月份本市二手房市場掛牌量上漲了10%左右,筆者走訪各家中介時,亦有業務人員反映,購房者在關注房源的同時,也紛紛諮詢:『此時入市到底是否是好時機?』『是再等等還是現在出手?』
通常,購房者抱著買漲不買跌的心態,但從近期樓市表現出的種種『反常』現象來看,此時逢低介入恰是良機。此前,筆者曾從國際經濟衰退資本尋找避風港、國內經濟依然保持快速發展、土地供應量長期緊缺造成住宅供需失衡、人民幣昇值、CPI居高不下等五個方面分析過08年上海房價不會大跌,但由於土地供應政策和政府動作方面的一系列的變化以及信貸收緊,房價也不會出現暴漲現象。所以在目前房價平穩略降的形勢下入市,是最安全的。
許多購房者都在詢問同一個問題:『什麼時候纔是最低點?』『多少錢纔是上海樓市的最低價位?』實際上,一如我們無法在個股最低點買進最高點拋出一樣,房價也不存在『最低價位』。筆者認為,房價始終在觀望、盤整、快速上漲中循環攀昇,如05、06年宏觀調控時期,購房者在觀望、政府在盤整、樓市一片蕭瑟,可是07年房價又進入快速上漲階段,然後房價就停在這個價位,此後調控都不可能回到初始價位。打個比方,譬如某樓盤04年賣7000元/平方米,05、06年調控後回到5500元/平方米,購房者不買,還指望它繼續下跌出手,結果07年快速上漲,一下反彈至9000元/平方米甚至10000元/平方米,就算再調控,也不可能回歸到5500元/平方米的階段了。所以,觀望和調整期往往是購房者出手的最佳時機,但大多數購房者卻是在快速上漲的階段出手,不僅因追漲而吃到高價,還因漲價壓力錯失許多選擇機會。
事實上,在諸多購房者還在觀望時,上海樓市的房價已經悄然變化。據上海二手房指數辦公室公布的2月份二手指數報告顯示,2008年2月,上海二手房指數為2271點,較1月上漲25點,漲幅為1.1%;上海房屋租賃指數為1155點,較1月上漲18點,環比上昇1.6%。由相關數據顯示,2月下旬至今,二手市場成大幅回暖趨勢,其中如寶山、浦東世博、楊浦、閘北等自住區域,二手房漲幅在5%~9%之間,在寶山顧村、共康板塊,更是量價齊昇,每平方成交價上漲500~1000元。相較之下,中心區域由於一手供應量和二手掛牌量相對較少,表現也一直穩定,總體保持上昇勢頭,且成交價格穩定。從整體行市分析,市場剛性需求尚未釋放,投資客逐漸回歸的趨勢令傳統的三月『小陽春』蓄勢待發,相信屆時市場將進入新一輪的高峰。
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