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產權不明定金能不能拿回來?
吳先生:我看中了一套兩室一廳的二手房,掛牌價為25萬元,後來跟業主協商好以22萬元成交。在簽訂買賣合同之前我交了兩萬元定金,但後來發現這套房子產權不明晰,要過戶非常麻煩。我提出停止交易,但業主稱要是我不買的話就要沒收定金。這合理嗎?
李律師:在二手房買賣合同簽訂前,中介和賣房業主都有義務就房屋的情況向買房者作出說明,特別是要對房屋毀損部分、權利瑕疵部分作出充分的說明,否則就未盡到中介和賣房業主應履行的說明義務,應就不能簽訂房屋買賣合同承擔一定的責任。
就吳先生的情況而言,如果中介和賣房業主沒有就『房子產權不明晰』的情況對吳先生作出明確的說明,中介和賣房業主是有過錯的。吳先生可以要求賣房業主返還定金,因為吳先生拒絕簽訂房屋買賣合同的原因是賣房業主沒有履行對房屋的權利瑕疵作出說明,賣房業主的行為有欺詐的嫌疑。(www.365lvshi.com)
除此之外,依照法律規定,吳先生也可以就兩萬元定金向中介進行追償。中介作為專業的房屋買賣服務機構,有義務告訴吳先生該房屋各方面的情況,包括該房屋產權不明晰的情況,否則就應該承擔相應的法律責任。(www.365lvshi.com)
款項支付第三方管理更安全
李先生:經過不懈的努力,我找到一個性價比較高的二手樓盤。上家由於生意周轉資金上的短缺,同意以較低價格予以出讓。我們在中介公司的陪同下,簽訂了房屋出售合同。合同約定,我應在3天內將30%的首期房款支付給中介公司。根據一般中介公司的操作慣例,該筆款項並不直接交付上家,而是由中介公司直接還款。但在此次合同簽訂過程中,上家卻提出要中介公司將錢劃轉到其私人賬戶,然後再由上家自行還款。
中介公司征求我的意見時,我認為上家的所作所為並不會帶來什麼法律風險,因此便表示同意。豈知合同簽訂之後,上家並未在合同約定期限內還清銀行貸款,而且抵押登記也未在約定期限內撤銷,反而將該筆首付款用在生意資金周轉上。現在上家的資金周轉再次出現問題,一時之間無法歸還銀行貸款。雖然我再三協調催促,但上家卻聲稱即便到法院起訴,也沒錢還清貸款。 連律師:本案中,李先生考慮了法律風險但沒有考慮現實風險,盡管李先生通過訴訟的方式可以要求房屋出售方付清銀行貸款,但訴訟本身花費的時間很長,而且在判決的執行上還存在一定難度。所以,起訴只是一種事後的救濟方式,並不是一種經濟的方式。
因此,在合同約定的過程中,我們應充分考慮到違約的現實風險,盡可能在締約過程中防范這類風險。在支付首期款的問題上,如果買賣雙方委托了中介公司居間簽訂合同,建議要求中介公司對首期款進行監管,並在房屋出售方提出還款申請後,直接由中介公司將應還貸款支付給銀行;如果買賣雙方是自行簽訂合同的,建議買受方在出售方提出還款申請後,直接將首付款中的還貸部分支付給銀行。這樣,就不存在房屋出售方挪用首期款的現實可能性,大大保障了交易的順利進行
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