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受到春節臨近和市場經過上一年幾乎『井噴』態勢後調整雙重因素的影響,房地產市場在進入一月份後,無論從購房需求還是成交量都會進入一個相對『疲軟』期,因此歷年的歲末年初二手房市場一般都是一個成交的淡季。進入2008年一月份,由於拐點論的蔓延和商品房市場觀望氣氛的濃厚,二手房市場的例行性冬眠也被賦予了另一層意義。那麼,在這一特殊時期,二手房市場的供需情況、成交情況、價格走勢到底如何呢,與往年同時期相比是否有其明顯的不同以往的現象呢?『鏈家地產』市場研發中心特將近期市場進行盤點,總結如下三個特點:
首先,房源放量相比上月同期基本持平,部分區域增漲一成左右,客戶量下降11%據『鏈家地產』統計數據分析,1月上半月二手房掛牌量環比12月下半月基本持平,客戶量則呈下降趨勢,降幅達11%。而在一些區域,房源上漲與客戶下降兩個特點在幾乎都是一一對應的情況,例如朝青、CBD、六裡橋、亞運村等區域都在一定程度上出現了房源上漲和客戶下降的現象。『鏈家地產』市場研發中心認為,房源放量和客戶下降較為明顯的區域一般是投資現象較多的區域,新的一年由於加息等因素帶來的持有成本增加促使了區域房源放量,而由於投資需求消化區域房產佔到相當比重,受到整個房地產市場濃厚的觀望氣氛影響,區域投資需求放緩入市進程,部分持有者急於套現緩解壓力和需求者的『探市』心理雙雙構成了供應上漲和需求下降。
其次,成交量環比下降9%,同比上漲13%據『鏈家地產』統計數據分析,1月上半月二手房成交量環比12月下半月下降9%左右;但是與2007年1月份同期相比仍然處於上漲趨勢,上漲幅度在13%左右。『鏈家地產』市場研發中心認為,由於2007年以來二手房成交量一路上漲,到年底纔出現微降趨勢,因此從絕對量上來說其成交仍然大於往年同期;與此同時,由於北京二手房市場流通率正在加快,並不能僅依據縱向比較的上昇趨勢來判斷當前二手房市場處於旺季或淡季與否,而主要是因為二手房成交量經歷了過去一年的上漲,態勢已經趨於平緩。
再次,平均成交價格環比上漲0.7%,達到9549元/平米據『鏈家地產』統計數據分析,1月上半月二手房平均成交價格達到9549元/平米,相比12月下半月的9483元/平米,漲幅在0.7%左右。『鏈家地產』市場研發中心認為,在房源增加、客戶和成交量下降的情況下,價格依然穩中有昇主要基於兩點:一是絕大部分房產持有者的心理預期未變,盡管目前為成交淡季,但是僅為歲末年初例行的調整期,不能從根本上影響房產持有者的信心,只有少部分以投資為主急於套現的人群影響會相對較大;二是部分熱點區域購房需求依然旺盛,帶動整體價格穩昇不墜。諸如方莊、幸福大街、八通沿線、石景山等區域的購房需求和成交還出現了一定程度的上漲,這也從側面說明自住為主的區域受季節因素影響要小得多。
最後,『鏈家地產』市場研發中心認為,歲末年初二手房市場的頗多變數其實探根究底與往年同一時期區別並不大,但可以預計的是,部分房地產宏觀調控政策和金融政策對部分類型房產的影響痕跡已經越來越重,因此即使春節後二手房市場復蘇,價量漲幅相對往年也應該趨於緩和。
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