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場概述與『聰明錢』的流向分析
2007年4月3日北京─由於香港的經濟基本因素強勁及前景樂觀,投資氣氛在2007年首季仍然普遍向好。雖然全球及本地股市近期表現波動,導致部分投資者轉趨審慎,但來自投資者及最終用戶的需求仍然持續。澳門投資市場方面,在2003-2004年開展的娛樂綜合開發項目熱潮於2005年達到高峰後,在2006年中略為放緩,主要是市場對近幾個季度以來需求是否足以支持計劃中的多項娛樂設施出現了觀望態度。
澳門投資市場方面,隨著澳門旅游娛樂有限公司(STDM)於澳門博彩業的壟斷性賭權於2001年底屆滿,澳門娛樂綜合開發項目的發展呈現出異常蓬勃的局面。這個熱潮於2005年達到頂峰,但自2006年起,投資者對現正興建的龐大零售開發項目感到懷疑,因為項目規模可能與澳門在短期內預期可實現的需求並不相符。市場也關注澳門的現有基建是否足以支持有關設施的營運,以及能否提供便利的交通吸引人流。
雖然市場於2007年1月傳出維珍集團主席理查德德??布蘭森(Richard Branson)正與澳門政府商討在金光大道(Cotai strip)開發一項30億美元的娛樂綜合項目的可能性,此舉可望對市場帶來正面影響,但仍無法完全緩解市場對澳門進一步大型投資的審慎情緒。
目前正處於開發中或積極規劃階段的主要娛樂綜合開發項目包括位於新馬路末段的Ponte 16和毗鄰港澳客輪碼頭的漁人碼頭。此外,澳門現正開發的大部分主要購物商場均附設於目前沿著金光大道開發的大型娛樂與酒店綜合項目內。到2010年,這些超大型項目將於金光大道提供共550萬平方英尺的零售設施。有關項目包括計劃於2007年中落成的威尼斯人(The Venetian)(100萬平方英尺) 、於2009年初分兩期落成的星麗門(Macau Studio City)(140萬平方英尺)、於2008年底落成的City of Dreams(50,000平方英尺)以及位於金光大道的數項尚未命名的項目,包括維珍集團可能開發的項目。
世邦魏理仕亞洲區環球研究部執行董事聶安達表示:『對「新澳門」發展為全球主要博彩及娛樂中心之一的商業可行性存疑的人士,可能並未考慮到中國內地旅客持續對澳門旅游的興趣。單以廣東省為例,就已經有9,200萬人口。』
而金光大道正在進行主要交通改造,這些工程包括定於2008年中落成、將提供多條直通珠江三角洲城市與澳門的客輪航線的新?仔客輪碼頭,以及把蓮花橋/橫琴邊境管制站昇級並擴大成珠海與澳門之間的另一條主要旅客過境通道,以補充現有的關閘通道的設施。預期這些基建改造工程將促使前往澳門的中國大陸旅客人數激增,而金光大道地區將成為主要受惠區域。
此外,對澳門零售市場有顧慮的人士,可能也沒有留意到目前有跡象顯示,多家舉足輕重的歐洲零售商(其中部分零售商管理著數十個奢侈品零售品牌)正在澳門物色面積龐大的開發中的零售樓面,並有意就此擬定總租約。這些零售商有意在金光大道中心地帶建立歐洲高級奢侈品陳列店,將帶動金光大道地區發展為亞洲最獨特的娛樂及消閑設施集中地。
聶安達繼續表示:『盡管不少人士對現正在澳門開發的大型零售項目的商業可行性存疑,但我們深信自2008年起,金光大道的交通將較從前便利,故內地訪澳的旅客人數將會增加。計劃於2007年中開幕的威尼斯人的表現,將被視為開發中零售綜合項目的重要可行性指針,若項目表現理想,將觸發澳門新一輪的外來投資熱潮。』
香港投資物業市場方面,盡管全球及本地股市近期表現波動,以致部分投資者轉趨審慎,但經濟前景仍然樂觀,來自投資者及最終用戶的需求仍在持續中。在本年首季,成交金額逾1億港元的交易至今合計達52宗,總成交金額約達153億港元。寫字樓市場的投資佔24%(2006年佔39%)、住宅市場的投資佔29%(2006年佔20%)、零售市場的投資佔22%(2006年佔16%)、工業市場的投資佔12%(2006年佔7%),而地塊投資則佔12%(2006年佔14%)。
世邦魏理仕香港分公司董事總經理杜韋遜表示:『寫字樓市場方面,本地投資者與海外資金均熱衷收購新供應短缺的甲級寫字樓物業。而由於業主出價相當高,導致首季的整幢寫字樓交易宗數減少。值得注意的交易包括花旗集團旗下的一個海外基金分別以10.7億港元(每平方英尺8,350港元)及4.5億港元(每平方英尺7,697港元)購入鱷魚恤大廈第一和第二期及上環辰達集團大廈(Ananda Tower)。』
海外機構型基金已把投資焦點擴大至零售物業。海外基金在本季至今進行了兩項主要的零售物業交易,包括新加坡吉寶置地(Keppel Land)的物業投資基金Alpha Partners Investment以7.5億港元(每平方英尺28,846港元)收購旺角計算機中心和美林的物業投資部門以5.3億港元(每平方英尺11,557港元)收購旺角金都中心。
住宅市場方面,投資者及最終用戶均積極物色豪華住宅物業,而政府於3月份出售的兩處豪宅用地均成績理想,為市場帶來進一步的心理支持。本季至今的豪華物業交易包括渣甸山名門一個頂層復式單位以1.28億港元售出,創出每平方英尺33,300港元的最高公寓價格紀錄,而山頂施勛道8號一幢房屋的成交價亦達1.01億港元(每平方英尺29,785港元)。
在首季,工業銷售市場的交易相對平淡。主要的整宗交易包括位於九龍灣的位堂藥業大廈以出價1.9億港元(每平方英尺1,544港元)被收購,以及位於葵湧的質量工業大廈以1.78億港元(每平方英尺417港元)售出。
杜韋遜表示:『香港物業市場各個環節的海外投資動力保持強勁。同時,傳統上專注於優質寫字樓物業投資的海外機構型基金,亦趨向把投資分散至新市場,這從近期旺角金都中心的整幢收購交易可以得見。』
同時兼任世邦魏理仕亞洲區跨國機構投資服務部主管的杜韋遜預測,區域性投資有很大的發展空間。杜韋遜表示:『投資者傾向於在利潤增長強勁的市場投放資金。回報率較高的新興市場如印度、菲律賓和中國的二線城市,吸引了能承受較高風險的投資者,而流入這些區域的資金也將因此增加。』
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