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第二,隨著收購中心地區成熟項目越來越難,投資者對於中心地區以外的項目(主要是工業物業)和具有較大重建和租金提昇潛力的爛尾項目的興趣有所增加。一個典型的案例就是摩根士丹利以2.468億美元收購爛尾長達8年之久的東海廣場一期。另外,上海作為中國在香港之後第二大集裝箱港的地位,加之貿易和國內消費增長的推動,使物流倉儲類物業的投資快速增長,並愈加受到海外機構投資者的關注。2007年有一項重大的物流設施收購達成。日本的新熙地株式會社收購了262,000平方米的保稅倉庫,以及用作未來開發的300,000平方米土地。
我們關注的另一個趨勢是,周邊市場上房地產投資信托基金(REIT)的蓬勃發展對上海房地產投資市場也產生了正面的的影響。盡管中國內地目前尚未制定有關房地產投資信托基金的法案,但是基於對上海經濟持續增長的樂觀預期,以及可為基金投資者提供更具吸引力的股息率的較高物業投資回報率,上海房地產投資市場仍是區內房地產投資信托基金的選擇之一。凱德中國零售房地產基金2006年12月在新加坡的成功上市更引起區內投資者的關注。該基金的最初資產包由中國內地的7個零售物業組成,其中包括位於上海建築面積達72,729平方米的七寶商城。雖然眾多機構對將內地商用物業打包成房地產投資信托基金上市頗具興趣,但在上海房地產投資市場上,物流倉儲類物業目前為止是REIT的主要收購對象。AMB和豐樹物流信托目前在物業證券化這一領域表現得最為積極。
盡管中央政府出臺了171號文件,以針對不斷上昇的住房價格和大量海外資金流入內地房地產市場,並期控制在房地產領域的外商投資,從海外投資者2006年下半年在上海房地產市場的表現來看,171號文件的影響是溫和的。一方面,降溫措施的推出減卻了短炒投機者的熱情,另一方面,以長線投資為目標的機構投資者則繼續活躍,他們針對新措施對其投資策略進行微調並增加股權投資的比重。
今年一季度,上海房地產投資市場的活動有所放緩,但我們發現海外機構投資者對於上海各種物業的投資機構繼續保持著強烈的關注。而且,隨著越來越多的股市獲利資金部分回流房地產市場,加之國內保險公司以及來自歐洲、韓國、中東等更多機構投資者在對市場長時間調研後的進入,預計今年二季度起將有更多的成交湧現。
世邦魏理仕對上海房地產投資市場的未來走勢充滿信心。在中長期內,擴大的資金來源及拓寬的投資目標將成為上海市場的主要特點。除了已開始涉足上海的美洲、歐洲和東南亞機構投資者外,來自其它地區如澳洲和中東的資金,亦會加速進入上海,以賺取豐厚回報及幣值上昇的收入。此外,投資目標亦不再局限於傳統物業類型和地點。有潛力的投資項目,如工業、酒店和基建等環節,以及擁有良好基礎設施的非核心地段,將會是投資者為分散投資而加入其組合的新目標。擁有這兩個特點,上海房地產投資市場將與其它成熟經濟體一樣,更富流動性,並成為全球物業投資平臺中聯系更為緊密的一個部分。
最後,大上海投資的定義在未來亦會有根本的改變。現時一加五的『大上海』概念(包括上海、無錫、南通、嘉興和湖州),將隨著第五條高速鐵路、蘇通長江大橋、杭州灣跨海大橋和滬杭磁力懸浮火車的相繼落成,而擴展至其它於長江三角洲中上游的主要城市,即江蘇省內的昆山和南京以及浙江省內的杭州和寧波。
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