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2007年6月26日北京— 環球房地產投資市場正在經歷著前所未有的快速發展。為了尋求更高回報並於投資組合中加入房地產以分散投資風險,資金持續湧入房地產市場。我們相信國際房地產投資市場在未來中長期內將朝四個方位持續發展:投資者整體數量的增長、更廣泛的投資目標、投資策略的多元化以及更多房地產投資產品;全球各區域目前都經歷著相似的發展趨勢。正當股票市場在過去幾年內變得更為反復,房地產相關投資相對穩定的收入得到了投資者的青睞。
隨著房地產私募基金和房地產投資信托(REITs)的發展以及來自金融機構和非上市信托的投資興趣越來越濃厚,幾乎所有類型的機構投資者正在全球房地產投資市場上扮演著日益重要的角色。得到投資者增加新興市場投資的支持,預計亞洲將繼續為全球資金?吸納者,區內中國和印度這兩個崛起中的大國是最大的全球房地產投資基金聚集地之一;而越南和菲律賓等其它一些快速發展的小經濟體中的項目,也越來越受到投資者的關注。
作為中國內地的金融中心,上海是國內最富裕的城市,並擁有內地最具活力同時又是最為成熟的經濟,以及完善的交通和通信基礎設施。這些無可比擬的優勢無疑會讓這座城市繼續成為外資進入中國內地的首選和房地產投資全球化浪潮中的最大受益者。
2004年之前,本地投資者是上海房地產投資市場的主導力量;彼時投資者主要集中在住宅項目開發和銷售領域。然而在過去的三年中,在政府為防止房地產市場過熱而采取一系列的宏觀調控措施之後,我們發現房地產投資的模式也出現重大突破:海外投資者開始收集收租型物業並涉足不同的物業類型。這模式可讓他們避免過熱的住宅市場所帶來的潛在風險,他們的投資年期亦改變至中長期。
世邦魏理仕研究部的調查數據顯示,過去三年中海外機構投資者在上海用於整幢物業收購的總額已經達到197億元人民幣。盡管政府為平抑市場中的短期投機於2006年7月出臺171號文件抬高了外資進入的資金門檻並作出了一些限制,但投資者的勢頭未減。僅2007年一季度,總成交金額就已達到38億元人民幣。
推動房地產投資快速增長的原因,包括全國和上海市經濟的持續高速成長,以及零售、物流和最近國家逐步放開銀行等領域外商投資限制,開放政策帶來了大量跨國公司,他們亦在中國不斷擴張。跨國公司的增多,及本地企業高速成長,使各類物業的需求大增,並成為支橕租金持續上漲的重要因素。
此外,中國政府在2005年采用了更為靈活的匯率機制,使人民幣兌美元的匯率於過去23個月內上昇了7%,人民幣昇值已成為外資增加在中國投資的另一個重要因素,市場普遍亦認為昇值仍會持續,而中央政府也認為一個有管理的、逐步的人民幣昇值會是國家的最好選擇。
海外投資者參與的增加,還促使上海房地產投資市場趕上國際投資潮流,也是該市場日漸成熟的催化劑。其中一項趨勢是機構投資者的顯著增多。這些機構投資者來自美國,歐洲,澳洲,亞洲甚至中東等全球各地,不斷地尋找這個城市中的投資機會,有小部分更積極出擊。私募基金和核心型基金亦相繼進入上海,並豐富了活躍於上海機構投資者的類型。
我們發現來自歐洲的機構投資者對上海的興趣明顯變得更為濃厚。英國房地產投資公司Grosvenor日前收購了位於古北新區的服務式公寓項目維也納廣場,這是其在上海的第一筆收購交易。在此之前,SEB Immobilien-Investment GmbH於2006年收購了白金大廈,是繼德意志銀行和DIFA基金後另一筆來自德國投資者的交易。此外,上海也受惠於私募基金增加其全球物業投資比重的浪潮中。 2006年,Gateway Capital以8100萬美元收購了翠湖天地御苑的18號樓,而凱雷則以1.026億美元將中房森林別墅的110幢別墅收入囊中。
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