2006年,每開發一平米可得利潤?3183元,當年總利潤?728.2億元;
2007年,每開發一平米可得利潤?4376元(按年均房價10800暫估);
由於土地成本的平均增幅遠小於房價的平均漲幅,暴利越來越明顯。
? 由於開發商是用至少兩年前的地價開發,所以利潤只會更高;
? 由於開發商自有資金所佔比例很低,所以投資回報率更是高上加高;事實上,房地產行業的投資回報率少於50%就沒人做,普遍遠超100%!在開發商這幾年大賺、特賺的時候,有些老百姓也通過炒房賺了一些。但和開發商的暴利相比,老百姓炒房所得的收益率,也是太低、太低。
最近有不少人議論房價拐點,我在這裡澄清一下『拐點』的『真相』!
所謂拐點,其實就是對於買房人來說,在這個時間點之後不宜出手。
或者更准確些,在這個時間之後買入的房屋,未來至少三年之內,很難通過賣出獲益,也就是說,拐點其實直接影響的還是買房人。當然,由於買房子不再適合投資,所以,開發商的銷售會受到一點影響,但這恐怕還不會很嚴重。
道理也很簡單,就好象我們都相信中國難免有些官員會貪污,火車站春節難免會有票販子一樣,房地產的假銷售,也是同樣難以治理的問題。沒有人買房子,開發商可以通過『做合同』來買房子,這些合同未必都是假的,有些也是找了朋友來『買』的,反正一套賣60萬就很賺錢的房子,如果簽約按100萬賣出(實際還會遠高於此),開發商就可以拿到70萬現金,除了應得的利潤,還能留下10萬元,而按照20年申請的貸款月供不到5300元,只要2年內把房子轉手,開發商就照樣賺錢,而且平安無事。現在看來,由於老百姓的恐慌性消費心理仍佔很大比例,2年時間對開發商來說足夠了……。所以,大家對房價拐點要正確認識,不要盲目樂觀,更不要簡單的以為拐點出現,老百姓買房子就不難了,那樣就太錯了。
通過我上面的一些簡單描述,大家對房地產行業的暴利有了一點了解,但這遠遠不夠,因為,這還都是行業層面的暴利,具體到項目上,其暴利程度就更明顯。
對於房地產行業的整個流程來說,針對某個具體項目,可以設置以下五級投資機會,每級的參與時間不同,可見情況不同,因此回報率也會完全不同。
第一級是項目初始投資,也就是土地一級開發,需要投資1000萬,注冊項目公司,之後與地方政府洽商,取得土地一級開發權,只要有基本的人際關系,配合充裕的資金,『規范』的操作,其實這一級的風險很小,而且容易控制。但由於是最早進入項目,投資回報率往往最高,通常一個項目做好,轉讓項目公司的獲益至少是4倍,甚至是9倍,也就是說,投資1000萬,取得項目開發權後,會有人願意以5000萬到9000萬的價格認可你的前期投資,而收購項目公司股權。這時候不用直接兌現,用合作的形式轉讓大部分股權即可,既然認識到房地產行業的暴利,太早出局,自然是不明智的。
第二級是土地招拍掛,即以合作伙伴的身份投資成為股東,通過招拍掛拿到項目二級開發權,也就是成為開發商,需要更多的資金,這筆資金往往是幾億元,但獲利也是很豐厚的。我們測算過的項目,如果按照房地產開發模式正常評估,這一級投入的資金,往往可以得到200%甚至300%的直接回報,以及今後每年10%-20%的永久性回報,也就是說,如果有基金或專業投資機構投入資金的話,在這時可以得到每投入100萬,將來2年內收回300萬甚至400萬的直接回報,並且由於可以成本價持有項目的配套經營用房,將來還能永遠得到可觀的租金收益,每投資100萬,每年大約可以分到10萬甚至20萬。這就是直接投資招拍掛的利潤,也就是投資回報率。
注意,對於投資一級開發的初始資金,在這時通過股權的形式,可以取得與二級資金相同的收益,也就是說,投資的1000萬,到這時變成了至少5000萬,而這5000萬,又可以變成1.5億到2億元的直接回報,而且永遠帶來每年500萬到1000萬的租金收益。這就是真正的房地產暴利。不過,從投資一級開發到實現這個收益,需要投入的工作量也是很大的,要承擔一定的風險,客觀的說,這個利潤某種程度上來說也是合理的。
第三級是項目開發投資,往往我們會提到房地產項目的貸款或者融資,這些資金要求的年回報率往往超過20%,雖然不如第一級和第二級投入的資金回報豐厚,但也是非常可觀的。我們說到的直接通過取得產權的形式,實現合作建房,其實也就是在這一階段開始介入房地產項目的開發。對這一階段來說,不可能還有第一級或第二級那樣翻倍的暴利,頂多也就是80%,也就是投資15萬,便宜12萬,相比房地產開發商的暴利來說,可以說是小打小鬧。但如果正確認識房價,投資時機准確,也可以獲得非常可觀的暴利。比如我們2005年發起的芍藥居項目,當時的簽約上限價格是6750元,而且共同擁有2300平米底商。事實上,後來那個項目的開盤價居然達到18000元每平米,對於初始投入的2500元每平米,每平米的收益也是上萬元的。可惜,由於很多人當時並不認同6750元每平米的價格,也就是還沒真正相信房地產行業的暴利,我們錯失了這個良機。
第四級是購買項目一期房屋或者房號,這個或許有炒房之嫌疑,但我這裡講的,並不是對外銷售那部分,而是通過關系或內部渠道,提前訂房這件事,這也是房地產行業的暴利組成部分,畢竟開發項目到這時希望快速回籠部分資金,而且因此願意給出一部分優惠,也就是讓出一部分暴利。事實上,很多投資人都從這個環節得到過利潤,具體我就不多說了,相信大家知道裡面的一些情況。
第五級是購買房屋之後,以時間成本換利潤,通過『裝修或出租』享受增值收益,並可能最終轉手賣出,獲取一定的利潤。當然,這一級別平均的利潤最低,但也有人可以通過技術和宣傳『化腐朽為神奇』,事實上,通過爛尾樓或爛尾房的裝修和改造,一夜暴富的,也不是新鮮事。
以上五級都是可以享受房地產行業暴利的,但其平均投資回報率依次回落,至於普通老百姓純粹買房自住,也有收益,但那種收益實在太低,按照投資理財的觀點,房價房租比超過250倍,絕對不應買房,而房價收入比超過5倍,也不建議買房。畢竟市場有太多投資理財的機會,有限的財富要用到正確的地方。
用一個知名房地產大鱷的一條短信來總結這篇長文:
『人傻、錢多、速來』……
其實,被人說『傻』不可怕,怕的是被說的人還不自知。
房地產行業真的存在暴利,這是百分百的事實,別猶豫了。
如果您真的明白其中的道理,不願意被人家當『傻子』欺負。
您其實也可以用您有限的資金和精力,參與房地產而獲得收益。
畢竟,房地產行業將來的狀態仍會是『人傻、錢多、速來』!