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12月11日,央行發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱『房貸細則』),從『嚴格住房消費貸款管理』角度出發對房貸新政做了進一步補充說明。這不僅將促進宏觀調控效果的盡快顯現,同時也體現出新一輪政府調控思路的不斷完善。不過,隨著政府調控的不斷發力,老百姓貸款買房的難度也將隨著房貸的從緊而進一步加大。那麼,房貸細則的出臺究竟具有怎樣的意義?對於老百姓貸款買房又會產生怎樣的影響?
『一錘定音』 促進宏觀調控效果顯現就在人們對9月份出臺的房貸新政執行表示懷疑的關節點上,細則的出臺可以說是非常及時。對第二套房認定標准的確定以及將住房公積金貸款納入第二套房貸款限制范圍都將給混亂的房貸新政執行指明方向。不過從政府宏觀調控的總體角度而言,此次房貸細則出臺的意義還不止這些。
首先,房貸細則中規定的內容與中央經濟會議確定的從緊的信貸政策相吻合,這也標志著真正意義上的貨幣從緊。例如細則規定,以借款人家庭為單位認定房貸次數,界定第二套房貸的規定,將使那些使用銀行貸款擁有第一套住房的普通家庭無法再通過享受信貸優惠購入二套以上的商品房。這不僅達到了抑制投資性需求的目的,同時也是從緊的貨幣政策在房地產消費信貸上的一種體現。
其次,房貸細則的出臺不僅讓我們看到政策調控的連續性和可操作性,同時也體現出政府調控思路的不斷完善。例如,細則中規定對於首套住房人均居住面積低於當地平均水平的家庭,再次申請貸款時可以比照首套房貸政策執行。這不僅可以抑制炒房等不合理的需求,同時還可以滿足居民改善住房條件的合理需求。更重要的是與之前的359號文精神相一致。
另外,房貸細則與之前政府出臺的廉租房保障辦法和經適房管理辦法等政策一同體現了政府調控思路的完善。可以說,政府一方面增加更多的有效供給,調整住房供給結構,另一方面又在通過提高首付比例、利率等手段抑制投資需求。雙管齊下、完整的調控思路與之前『頭疼醫頭、腳疼醫腳』的調控比起來,可以說成熟了不少。
再次,細則的出臺將促進房貸新政的執行,政府調控效力的逐漸顯現將有利於市場的理性回歸。例如,統一的二套房認定標准將從根本上改變之前銀行在執行房貸新政時的『各自為政』,同時,個人購房信貸規模的收縮將抑制部分購房需求,房價也有望在新的供給關系下尋求平衡。另外,為確保各商業銀行嚴格執行有關規定,細則中還進一步明確要求商業銀行應切實履行告知義務,提請借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明文件;同時加強貸款審查,對填報虛假信息、提供虛假證明的,所有商業銀行不得受理其貸款申請。自此,那些試圖通過虛假信息或其他手段騙取貸款的人將不能再鑽政策的空子,無法再打擦邊球了。
房貸細則出臺,貸款買房難度將更大從上述分析中不難看出,房貸細則的出臺在政策面上確實完善了不少。不過,政策的落實對於普通老百姓貸款買房而言,卻會加大他們的貸款難度,更多有購房意願的人將面臨貸款難的困境。
首先,以借款人家庭為單位認定房貸次數,界定第二套房貸的規定,標志著房貸的不斷緊縮。在此之前,監管部門曾傾向與房貸細則不搞『一刀切』,而是由各銀行具體把握。其中,大小銀行間房貸的松緊首先就體現在以個人或以家庭為單位的認定上。如果以個人為單位認定的話,一個家庭還有可能享受第二套房貸款的某些優惠政策。不過按照此次細則的規定,各銀行必須嚴格執行以家庭為單位的認定標准,這就徹底貫徹了貨幣政策從緊的精神,貸款買房將越來越難。
其次,將住房公積金委托貸款納入約束范圍,雖然符合359號文的精神要求,但對於那些能夠享受公積金貸款優惠的購房者而言,細則的規定必定會因為對此項優惠的限制而改變他們的購房預期。
再次,隨著貸款買房執行層面監管力度的加大,貸款難度也會隨之增加。由於央行調整了征信系統,為防范虛假信息,進一步明確要求商業銀行切實履行告知義務,提請借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明文件;同時加強貸款審查,對填報虛假信息、提供虛假證明的,所有商業銀行不得受理其貸款申請。如此一來,貸款買房在執行過程中監管力度加大了,那些擁有不完全還款能力的貸款人以及有完全還款能力但無法開具證明的人貸款買房的難度也更大了。
另外,自2007下半年起,我國的房地產業面臨了從普通購房者到開發商及其它利益相關者的全方位、最頻繁的直接或間接的調控。由於政策面的不斷從緊,信貸收縮,以及市場中觀望氛圍的不斷加重,近期的宏觀調控很有可能會對房地產業形成短期的衝擊。不過,從長遠總體來看,在人民幣昇值、通貨膨脹背景下,我國持續的城市化進程仍處於加速之中,由此帶來的自主性需求依然是我國房地產持續景氣的堅實基礎。我們有理由相信,在一系列從緊的宏觀調控的引導下,我國房地產市場在經歷短暫的緩衝後還會向更為理性的方向發展。
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