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國務院辦公廳《關於促進節約集約用地的通知》下發後,由於擔心房地產開發商土地儲備因此受到消極影響,地產股遭遇大面積沽壓。不過,在我看來,這未必不是投資者心態上的另一次過度反映,亦無法阻止地產股受業績增長預期激勵而繼續走強。
就房地產項目開發周期而論,對土地閑置滿一年和兩年以上的開發商予以不同程度的處罰,其實算不上是很嚴厲的行政措施。由於類似的規定以往便存在,加上最近三年來囤地現象並不嚴重,並且有持續緩解的跡象,因此,此項屢屢重申的調控政策對未來房地產市場構成消極影響的可能性很小,即使有,也是頗為局部的。
依據國統局提供的數據,2004年,各地區房地產開發企業土地購置面積合計3.98億平方米,當年開工面積合計為1.97億平方米,前者為後者的2.01倍,表示那時的確存在較普遍的囤地現象。但進入2005年後,由於土地購置面積呈逐年減少態勢,其中2005年為3.82億平方米,2006年為3.68億平方米;與此同時,當年開發面積呈快速增長態勢,其中2005年為2.08億平方米,2006年為2.66億平方米;於是,當年土地購置面積對開發面積的比率快速下降,其中2005年降至1.84倍,2006年進一步降至1.38倍。估計該項比率2007年已降至1倍左右。這意味著,到目前為止,從大局看,國內房地產開發項目基本上已達到當年購置、當年全部開工的水平。如此說來,所謂開發商囤地現象僅僅是個別現象。
估計大家還記得,以近年來政府不斷強化房地產投資調控政策為背景,市場曾流傳所謂『地荒論』,意指可供開發商購置的土地面積無法滿足其竣工以及銷售的需要。
從某種意義上講,國務院辦公廳上述文件似乎暗示了加快國內房地產市場開發周期並由此促進供給增長以緩解長期存在的商品房供不應求問題的政策導向。例如,在明確規定金融機構對房地產項目約定動工日滿一年、完成開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業應審慎貸款的同時,似乎為符合正常開工條件的開發商提供貸款支持開放了綠燈。
此外,對於個別存在囤地現象的開發商來說,無論是無償收回土地使用權還是征收20%的土地閑置費,或者是增繳地價增值部分,都意味著開發成本的上漲。受此影響,開發商利用以往購置的廉價土地降低商品房售價的可能性基本上可以排除。同時被排除的,或許還包括所謂大開發商趁機收購廉價土地的可能性,畢竟政府不會允許滿足處罰條件的項目逃避處罰的情形出現,同時土地二次轉讓價格也未必不會與當前市價趨同,而且幾乎所有的大開發商都面臨在有限資金籌措能力下加快開發周期的壓力。
總之,地產股受上述政策影響將是非常短暫的。臨近年報,決定地產股走勢的主要因素無疑還是業績。
順便說一句,有人說遏制囤地對土地一級開發市場影響更大,但我倒是相信由此可以促進土地一級開發市場進入更加有序、健康的發展階段,同時有助於縮短這一環節的開發周期。
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