日前,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發布一份報告建議把目前的期房銷售制度改為現房銷售制度。據說這一建言是針對目前部分大中城市房價持續攀昇問題而提出。課題組的想法不錯,似乎取消了『預售制度』,就從源頭上堵住房地產業的『惡』,我們可以猜度,如此以來房價可以應聲而落,多數買不起的房子的人很快可以圓自己的住房夢了。那麼,事實會怎樣呢?
一般說來,房地產開發投資的完成由開發商自有資金、銀行開發貸款和預售收入三個部分組成。城區房地產項目在開工後2——3個月,地下工程完成,形象出地面時候,就滿足了『交付全部土地使用權出讓金取得土地使用權證書;有建設工程規劃許可證和施工許可證;投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期』的預售條件。北京的很多樓盤就是在這種情況下開始預售,收回客戶30%首付款,之後大約在1——2個月內,按揭款項到帳。今年,除了大的開發商,其他中小公司開發貸款很難得到的情況下,在佔總投資30%的自有資金和預售收入的支持下,後續工程款的支付有了保證,工程正常進行。
這就是十幾年來中國房地產開發模式的重要基礎和組成部分,是經過實踐檢驗的客觀存在。1995年開始實施的《中國房地產管理法》經人大批准明確將商品房預售制度用立法的形式確定。隨後2001年建設部95號令《城市商品房預售管理辦法》明確了相應的細則,使商品房預售制度成為市場經營核心管理制度之一。俗話說做事應當『既不損人又能利己』,最起碼做到『損人但是利己』。2005年8月人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》建議取消商品房預售制度,建設部當即明確表態:『商品房預售制度暫不取消。商品房預售制度是《城市房地產管理法》確立的一項制度。從10多年的實踐看,這一制度與我國國情是適應的,目前還不能取消。』應該說,建設部看到了『取消預售 』『損人但不利己』的本質,作出正確的政策解讀。
我們可以大膽假設下『取消預售』全面實行現房銷售後的情形。由於一般項目投資裡開發商自有資金准備為總投資的30%——40%,尤其是目前土地使用權拍賣情況下,地價幾乎佔到了總投資的50%,且項目開發貸款在銀根緊縮政策下難以實現,預售收入幾乎成了後續投入的主要來源。如果沒有預售收入,那就意味著項目總投資將無法實現,房子蓋不起來,那麼期房交易中存在的如質量等問題無從發生,因為沒有了建設資金現房將是腦海中一廂情願幻想,當然更意味著目前的房地產開發模式的壽終正寢。這樣一來,房地產投資會選擇退出,直接導致商品房供應量銳減,在購房需求持續堅挺的當前,房價將更快速的上漲,留下的爛尾房又將成為城市心病。取消預售,對現有開發模式的衝擊不容低估。在宏觀調控進一步深化的今天,信貸緊縮勢必使得開發貸款資金不能保證,沒有了預售資金,從出地面到結構封頂的8——10個月內,項目資金鏈將十分緊張,工程進度充滿變數,為項目開發帶來了更大的風險。取消預售,實在看不到有什麼益處,此舉絕屬無病呻吟之舉。
可以坦率地講,開發商因『取消預售』重新洗牌,房地產開發投資也將被『取消預售』大部屏蔽,而嚴重的是由此引發的商品房供應量劇降、房價上漲。『取消預售』是對現有國家法律規定並經過實踐檢驗的房地產開發模式的顛覆,小而言之,無疑將使得購房人成為最終受害者,住房夢會成為一場夢魘。大而言之,是對中國城市改造與發展動力的否定與削減,是對法治精神的偏離。
上述假設從另外一個角度提醒我們,在目前宏觀調控政策深化過程中,如何能夠加大土地和商品房供應量緩解供需矛盾,如何通過住房結構調整讓購房人的收入與住房價格匹配到位,如何對經過實踐檢驗的房地產開發機制進行有益的改進,營造房地產市場和諧氛圍和健康發展,纔是政府、公眾和開發行業必須共同努力的方向。
『取消預售』最終有悖購房人利益,這樣的文章還是趁早不作為好。