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近日,國務院辦公廳下發『國務院關於促進節約集約用地的通知』,文中核心要旨:土地閑置滿兩年,依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
07年以來,房價暴漲讓社會大眾難以接受,開發商囤地就一直被視為房價高漲的罪魁禍首。事實上開發商囤地的數量也和房價一樣迅速上漲,其中全國最大的『地主』碧規園集團在全國的囤地規模就達了45萬平方公裡,這個面積可以滿足北京市三年的住宅開發。
地產寡頭憑借手中的土地資源,可以很順利的資本市場上獲取大量資金;同時通過囤地讓全國各地的商品房供應嚴重短缺,讓房價迅速上昇;房價暴漲,開發商手中的土地也快速的省治。開發商囤地,可謂一舉三得。
面對囤地嚴重的事實,08年宏觀調控的第一記『重拳』就狠狠的砸在開發商的命根上。民眾結怨已久的土地閑置終於被戴上『緊箍咒』,開發商捂地昇值的夢想將遭受嚴重打擊。這充分表面了國家針對土地調控的力度正一步一步的加強昇溫。
不難看出,國務院此舉主要是針對當前房地產市場人人皆知的圈地『潛規則』,也是對開發商『曬地皮』炒房價行為的嚴正『警告』。土地閑置費的征收,猶如一把尚方寶劍,專門斬殺開發商在土地市場的『不軌行為』。
事實上,土地閑置費的征收政策其實早已成文正式下發,只是在各地的實施過程中,困難重重,一直沒有得以真正實施。早在95年發布的中華人民共和國城市房地產管理法曾規定:超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費,但是一直以來,土地征收閑置費的稅率一直是零。
開發商一直以來之所以敢『囤地』,與地方政府對待土地閑置問題掙一只眼閉一只眼有很大關系,『懲罰力度不重』或乾脆『懲罰不作為』是最主要原因。此次國務院閑置費用征收標准的出臺,對狠剎土地市場中的投機行為必將起到很大作用,也迫使開發商加快開發進度,從而達到加大市場住宅供應量,對抑制房價上漲過快作用明顯。
但是我們必須清醒的看到,土地閑置費用標准的出臺,到底能對樓市產生多大影響,到底能不能抑制房價暴漲的『加速度』,那就要看土地閑置費征收能不能真正的得以實施。上面文中就明確的提醒我們,標准制作容易,在聰明且『後臺』堅硬的開發商面前,實施起來千難比登天還難。
開發商往往在自己囤積的土地上蓋個圍牆、打幾個樁或者在地塊上簡單的擺放幾臺施工車輛,就可以順利的避開土地閑置費用的征收。即使政府真的要拿閑置土地『開刀』,開發商也會找出各種借口,比如動遷問題、地塊周邊規劃調整導致項目不能動工等各種理由來搪塞。
因此,要想依托土地閑置費征收來打擊開發商囤地,從而達到打擊土地投機行為,達到抑制暴漲房價的目的,光出臺一個征收標准還永遠不夠,各地必須出臺更加詳細的具體實施規范,把打擊囤地行為和地方政府的考核結合在一起,只有這樣,土地閑置費用征收纔會起到應有的作用。
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