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北京的樓市將在短暫觀望後繼續向前,但漲幅會大大減緩
2007年的最後一個多月以來,北京房地產市場已經彌漫著一股觀望的情緒。在金融調控的強力手段下,在南方某些城市成交驟減、恐慌拋盤的影響下,北京樓市的交易量也出現了不小的滑坡。市場上關於北京樓市出現拐點或者只是『假摔』的爭論此起彼伏,再加上奧運利好的透支,2008年北京樓市的走向變得愈發迷離起來。
調控效果在一季度會凸顯
此輪全國交易量的下滑源自2007年9月底央行和銀監會出臺的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)。由於該政策對第二套房在首付和利率方面的門檻提高,使得投資性需求大受抑制,讓原本一片燥熱的樓市突然感受到了寒冬的冷風,北京也不例外。
在12月,中央經濟工作會議提出2008年要實施從緊的貨幣政策,12月11日央行和銀監會又發布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確購買第二套房以『家庭』為單位認定房貸次數,2008年的金融調控政策愈加嚴厲。
對此,房地產業內專家楊少鋒認為,此輪金融調控對房地產的影響將十分深遠。在他看來,目前不少開發商把當前的金融調控措施理解成為商業銀行年底周期性的信貸調整,認為只不過是因為多數商業銀行已經用完今年的貸款額度,所以,期待2008年新一年度貸款額度的到來,成了支橕多數開發商繼續高房價策略的最根本依據。但楊少鋒表示,『2008年中央緊縮銀根政策,嚴格控制貸款總量及發放節奏、嚴格控制固定資產投資和房地產投資,必然導致2008年一季度房貸不會大規模開閘放水,寄希望於一季度房貸開閘泄洪的開發企業可能將遭受沈重打擊。』
他還認為,一些利用房貸新政細則未公布時『搶佔房貸末班車』的購房者,由於房貸尚未獲得審批,一旦2008年一季度房貸重新放開時被告知不符合第一套房貸標准,需要按第二套房貸政策執行首付及利率,甚至可能導致大量的退房現象的發生。因此,2008年一季度將是北京全能樓市走向的重要風向標。
土地供應將保持增長態勢
根據世聯地產研究中心的統計,北京2007年前11個月土地市場共成交64塊地,成交面積為8776513.606平方米,成交金額為2668194.947萬元,與上年前11個月相比成交總量上昇27.4%,成交金額上昇36%。土地供應的逐步增加會對今後的市場產生影響,使商品房項目的供應逐漸增加,從而減少市場上的供需矛盾,一定程度上緩解房價的上漲。
從區域分布看,五環外的供地幾乎佔了總量的近八成,內城中僅有一塊地成交,緊鄰內城的二至三環也只成交了一塊地,三至五環的成交情況佔了總量的兩成左右,這一變化說明了中心城區及周邊在未來的近2年幾乎沒有土地進行開發,土地供應逐漸向外移動的趨勢也將帶動項目向城區外開發的趨勢。
預計2008年土地供應量將繼續保持增長態勢,且居住用地中保障性住宅用地比例將較2007年大幅上昇。同時,根據土地調控的新政,2008年北京單一地塊的面積會減小,預計總面積在十幾萬平方米的小宗地塊將成為供應主體。
後奧運的熱點是『新城』和軌道交通
由於奧運周邊項目已經基本開發完畢,以及奧運利好的提前透支,華高萊斯國際地產顧問公司副總經理公衍奎認為,北京市場持續幾年的熱點將從『奧運』概念上轉移。他預計,根據2007年12月北京市規劃委公布的『北京11個新城規劃』,北京近期的建設重點轉移到新城的開發建設,逐步調整北京的空間結構,通州、順義、亦莊等11個規劃的新城將從2008年起成為北京市場上新的熱點所在。
對於其他可能出現的熱點區域,中原(中國)地產研究中心認為,根據北京的新城規劃,2008年奧運之前,北京地鐵4號線、10號線一期以及奧運支線將竣工通車,到2010年,地鐵9號線、10號線二期和亦莊輕軌線亦力爭完。隨著城市公共交通體系的大力發展以及軌道交通的全面投入運營,中原(中國)地產研究中心認為,2008年之後的一段時間,北京郊區,尤其是軌道交通沿線的新城區的房地產市場必將成為熱點。
小戶型項目將會放量
在住宅市場方面,2006年『90/70』政策後調整規劃的部分項目,從2007年9月起陸續上市,小戶型項目現『井噴』態勢,掀起小戶型放量的首個高峰。尤其是交通網絡的快速發展成熟和郊區縣相對較低的房價是吸引首次置業者購買郊區小戶型住宅的重要因素。2007年末小戶型放量增加而大戶型比例下降,將帶來大戶型惜售引發的價格進一步上漲。中原(中國)地產研究中心預計2008年,隨著小戶型放量的逐漸增加,大量更適合普通購房人需求和購買能力的產品將投入市場,有助於緩解有效需求和供應不足之間的矛盾。
此外,中原(中國)地產研究中心還認為,在未來5-8年內,高端的酒店式公寓的市場需求將會呈現較高增長率,而酒店式公寓的價格也會呈現穩定上昇趨勢。酒店式公寓在奧運前後的短期內,可以采用酒店的經營方式,保證較高的租金收入;而在奧運過2-3年後,酒店式公寓的住宅特征將保證公寓的較高昇值潛力,使投資者的風險、回報率得到最優組合。
商業地產仍是投資焦點
為趕奧運會商機,2007年北京投放市場的大型商業項目有美羅城、新三裡屯、鵬潤國際時尚購物中心等數十個,計劃開業的商鋪面積達410萬平方米,創歷史之最。
宏觀經濟的發展和人們生活水平的提高,人民幣不斷昇值,帶來整個地產價值的大幅提高,作為投資價值集中體現的商業地產項目成為了國內外投資機構的新寵。中原(中國)地產研究中心認為,2008年奧運會臨近,使北京的基礎設施日趨完善,交通、商業、教育等發展愈發成熟,政策和資金對商業地產的支持力度大,商業地產投資環境較為輕松,使得國內外投資個人、企業紛紛爭搶;更多有實力的開發商意識到長期運營持有型物業的長期收益遠大於出售類商鋪且更有市場,因此2008年北京商業地產市場仍將成為投資焦點。
房價漲幅放緩
對於北京2008年的房地產市場,中原(中國)地產研究中心認為,北京市房地產市場供需緊張,剛性需求大。雖然2007年有部分『雙限房』等保障性住房開工建設,預計20 08年上市,但對於北京市土地總體供應量來說所佔比重較小,不足以影響整體房價。另一方面,受2008年奧運會在北京召開等效應的影響,部分熱點區域商品房價格上漲空間較大。但由於近年來房價已出現連續大幅上漲,2008年房價上漲速度將大大減緩。
總體來看,北京市土地供不應求、商品房供求緊張,剛性需求大等驅動市場快速發展的因素依然存在,雖然受近期調控措施影響,整體房地產市場出現觀望;但長期來看,潛在需求的釋放只是時間問題,預計北京房地產2008年仍可維持穩步上昇勢頭.
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