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深圳市已開始實行多項住房政策的轉向。此前,11月30日,國土局發佈A816-0039、G02113-0021 2宗“限面積、限房價”的雙限用地土地使用權出讓公告,前幅宗地位於寶安龍華,後幅宗地位於龍崗寶荷路,2宗地列出了詳細的出讓條件,包括最高售價、竣工時間、購買者資格、單套面積、開發企業資質等,其中龍華地塊的最高限價爲9840元/平方米,龍崗地塊的最高限價爲8400元/平方米,開發建設的限價商品房單套建築面積一律在90平方米以內。
業界普遍認爲,這是深圳繼“捆綁政策性住房”之後深圳在土地出讓中的又一次大膽嘗試。
比較二者差異,在中原地產深港研究中心看來,“捆綁”的辦法比較直觀地實現了“土地出讓淨收益的10%用於公共租賃住房建設”的目標,而且讓有實力、有信譽保證的開發商承建政策性住房,可以確保建築品質。
但弊端就是,開發商仍舊不惜代價拿地,最終通過提高商品房的售價把政策性住房的建造成本轉嫁給購買商品房的人。“捆綁”的形式,政府土地收益不會減少,開發商的利潤空間也不會壓縮,但是最終結果仍是直接助漲了樓價。
而限價房是在限定房價的前提下來競標土地,剝奪了開發商的定價權,實際是通過擠壓開發商的利潤空間來實現約定售價,當然政府也必然會損失土地出讓收益。以深圳龍華地塊爲例,最高限價爲9840元/平方米,而今年3月份,位於龍華的2塊“捆綁”有政策性住房的樓面地價達到7000餘元/平方米。房價與地價相差不到2000元/平方米,限價房與目前龍華市場售價相比要低20%左右,只有通過政府與開發商共同讓利來實現。
對此,研究人士認爲,限價房的推出將對市場的影響比較明顯。開發商的囤地捂盤行爲,能夠徹底扭轉。在收益透明的情況下,開發商只能加速開發,通過加快資金週轉來彌補開發收益降低的損失。
他還指出,“90/70”政策實施一年多來,中小套型普通商品住房的供應並沒有增加,拼接戶型、豪華小戶取而代之,政策效力被輕易瓦解,而“限價房”不具備自由交易和投資功能,能夠實實在在地解決部分既買不起商品房又不符合經濟適用房購買條件的中間階層的住房需求。儘管目前推出的量還比較少,但畢竟讓中間階層看到了購房的希望。
最後,限價房的推出將有助於抑制該區房價的快速上漲。如果深圳不斷地推出限價地,尤其是對個別地區集中大規模推限價地,將有效穩定該區房地產市場價格。