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房價問題成為市民時下最關注的問題之一。
政府為低收入人群提供住房保障備受市民歡迎。
《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》(試行)已經市府常務會議討論通過,相比此前公示的征求意見稿,最大的修改莫過於在廣州市戶口、首次置業和晚婚年齡三項購買資格條件之外又增加了一項條件個人申購的,本人稅前年收入在10萬元以下,以夫妻聯名方式申購的,家庭稅前年收入在20萬元以下。那麼,這個收入門檻是高還是低?又是如何制定的呢?
記者昨日采訪包括公務員、大學教師、事業單位和公司職員等在內的社會群體發現,不少工作十年以內的年輕人都符合20萬元以下的收入條件,但一些被訪者表示,首期款可能還是付不起;而達到處級或擔任中層領導職務的人士大多數不符合購買條件,要麼已經有房,要麼收入水平超標。對於收入門檻,業內專家認為,這項只需自行申報而不進行審核的條件是對前三項基本條件的補充,稍微從寬劃定的收入門檻尚屬合理。
記者另外獲悉,保利西子灣限價房銷售准備工作已全部就緒,就等陽光家緣網站開通預登記窗口。
一問:誰能夠達到買限價房的條件答:工作不久年輕人多符合條件中層以上領導者多不『夠格』。
記者昨天采訪了多位市直機關的公務員。市直機關宣傳部門的科員小吳說,她纔工作兩年,年收入離10萬元差遠了,目前稅前的工資加上公積金、養老金所有收入一年大概只有6萬元,但她現在還不考慮買房,『首期出不起啊,也沒急著結婚,先跟爸媽住吧』。
另一位市直機關的正處級乾部黎先生說:『我一個月稅前6600多元,再加上公積金之類的,一年大約不到8萬元,愛人在廣州大學一個學院任領導,也相當於處級,年收入不到9萬元』,『雖然收入上符合條件,但我們單位副處以上的絕大多數都有房改房了,所以,像我們這樣的中層大多數都不夠資格也不會去買限價房的』。
記者還采訪了高校教師這個群體。被采訪的暨南大學、廣州大學、廣東外語外貿大學的教師普遍表示,講師以下的年輕教師大多收入水平符合限價房購買要求,但副教授以上的尤其是一些地方大學的老師收入可能會突破10萬元。
相比之下,公司、事業單位的職員收入似乎高一些。某事業單位職員江小姐說,她工作了四五年,去年收入達到12萬元,買不了限價房。
二問:20萬元上限是怎麼算出來的答:根據房價和利率推算出月供費用再推算出年收入門檻。
據悉,對於限價房銷售對象家庭年收入門檻的確定,廣州市國土房管部門根據限價房價格推算出房款按揭月供費用,再根據月供費用對家庭造成的負擔推算出年收入門檻。其中,根據最新商業貸款利率,15年個人住房商業貸款每萬元月供費用約為90元;國際公認個人住房貸款月供費用達到總收入30%時,家庭負擔較重,50%為警戒線,據此取中間值即40%測算。
首先,根據房價相對較低區域的商品住宅價格,測算出能購買限價房的家庭年可支配收入下限在7萬元左右。
2007年11月房價最低區域(花都區)均價為5933元/平方米,據此推算限價房銷售對象家庭年收入下限為7萬元(三成首付款11.21萬元除外)。具體推算為:1.限價房價格=均價×70%=5933×70%=4153元/平方米;2.按每套90平方米計算,房屋總價=4153×90=373770元;3.按三成15年商業按揭貸款計算,月供費用=373770×70%×90÷10000=2354.8元/月;4.按國際公認月供費用警戒線40%(即月供費用應小於總收入的40%)計算,家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。
其次,根據房價相對較高區域的商品住宅價格,測算出能購買限價房的家庭年可支配收入上限在19萬元左右(折算為稅前收入約21萬元)。
廣州市2007年11月房價最高區域(越秀區)均價為15644元/平方米,據此推算限價房銷售對象家庭年收入上限為19萬元(三成首付款29.57萬元除外)。具體推算為:1.限價房價格=中心城區均價×70%=15644×70%=10951元/平方米;2.按每套90平方米計算,房屋總價=10640×90=985590元;3.按三成15年商業按揭貸款計算,月供費用=985590×70%×90÷10000=6209.2元/月;4.按國際公認月供費用警戒線40%(即月供費用應小於總收入的40%)計算,家庭年總收入=6209.2÷40%×12=186276.5元/年。
據此估算,限價房購房者的稅前家庭年收入的上限應在20萬元左右。
對於此次界定的收入門檻,記者昨日請教廣州市城調隊有關負責人到底包含了多少人群。該負責人表示,目前尚無此類統計調查,一般只有每年公布的人均可支配收入,但可支配收入與此次界定的稅前年收入概念不同,可支配收入是稅後的並扣除了公積金、養老金等『四金』的收入。
廣州市稅務部門也表示,難以提供數據表明這一限價房購買者收入門檻涉及多少人群,只能提供一個數據作為參考,即『年收入12萬元以上納稅申報的,今年廣州共有10萬人』。對於這一數據,稅務業內人士表示,『10萬人並不全,有不少「漏網之魚」』。
國土房管局:收入自行申報不設審核但會公示鼓勵夫妻申購騙購者將被嚴懲對於此次設定的收入門檻,廣州市國土房管局在市政府常務會議上也作出了三項說明。首先,目前限價房的制度設計基本能排除高收入家庭投資性的購買,體現限價房對應解決中等收入家庭住房困難問題的政策宗旨。比如:套型建設面積限制為90平方米以下,為自住型住房的標准,排除了部分富裕家庭購買的可能;購買對象限制為首次置業者,對中等收入家庭購買限價房的影響微乎其微;嚴格限制利用限價房進行投資牟利,規定限價房5年內不得轉讓和出租,5年後轉讓和出租,須全額補繳政府公開出讓土地時的優惠讓利,富裕家庭以子女(要達到晚婚年齡)名義購買此類住房用於投資的空間很小,投資需求基本可得到抑制;規定已購買了限價房的,在再次置業前須向市國土房管局申請回購,進一步抑制了富裕家庭在不影響其改善居住條件的同時,投資限價房的意願。
其次,在制度設計基本排除高收入家庭投資限價房可能的基礎上,再設置收入限制條件更加充分體現了限價房對應解決中等收入家庭住房問題的本質屬性。根據2006年《廣州年鑒》,2005年廣州中等偏上家庭的年可支配收入在7.3萬元~12.2萬元之間,如按10%左右的年收入增長率來測算,2008年,廣州中等偏上家庭的年可支配收入應在9.7萬元~17萬元左右,折算為稅前收入在11萬元~19萬元左右。20萬元的收入線也基本能符合廣州市當前中等收入家庭的收入上限。考慮到我國的住房政策提倡和鼓勵以家庭為主解決住房問題的精神,將個人申購限價房的收入上限定在家庭年收入的一半,即稅前10萬元。
第三,對於收入條件的審核問題,此次采取了由申請人如實自行申報的辦法,沒有專門設定收入審核程序,主要有以下三個理由:
一,我國信用體系建設滯後等原因,居民的實際收入狀況很難准確核實,審核和監管工作的全面性、准確性和及時性難以保證。
二,對申請人不如實申報收入騙購限價房的情況,設計了較嚴格的事後處罰措施進行約束,申請人收入情況在購房前將向社會公示,公示期間未能發現虛報、瞞報收入情況的,購房後一經發現可以收回房屋,撤銷產權登記,永久取消購買限價房資格,並依法約定追究法律責任。
三,限價房制度設計已經基本排除了高收入家庭投資購買的可能,客觀上最大限度地減少了虛報、瞞報收入情況的出現。
專家:確有必要設立收入門檻 首次置業審核仍需明確廣州大學房地產研究所所長陳琳副教授認為,設定收入門檻的思路是對的。廣州知名房地產專家韓世同表示,此次補充設定收入門檻是國土房管部門汲取了社會意見反饋,說明此前公示是有用的;而夫妻年收入20萬元的門檻『只能看作是對戶口、首次置業、晚婚年齡三項必要條件的補充條件,其作用只是為了制度更加嚴密,篩選掉少數投機的高收入人群,比如所謂富豪子弟』。同時,他認為,收入條件只需自行申報即可,通過公示等途徑發現虛報者,國土房管部門再去查也為時不晚。
除了對收入門檻的疑問之外,昨日一些市民和專家對首次置業的界定也提出了疑問。此次對於首次置業明確為『申請人本人在廣州市區沒有獨立套型住宅自有產權登記記錄』。對此,有專家指出,廣州市區不包括從化、增城,是不是在那些地方有了房也還可以申請限價房,『這是不是對其他人不公平』。
有市民則擔心首次置業的審核問題。『只是說本人沒有產權房,要是夫妻倆一方有房,另一方難道還可以申請買房?或者家庭裡已經有房,只不過房子產權人為小孩或者其他人,這樣的情況來申購限價房不也是佔用資源?』已有一套房的市民王小姐表示,『如果這樣的話,我可以讓我老公來申請買房了』。
對於這些擔心,昨日市國土房管局有關人士不是十分確切地表示,對於首次置業將以家庭為單位進行審核。