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先算明白每月多交多少錢
調控,令房貸驟然收緊:年內連續六次加息、第二套房認定與其首付、貸款利率上調……使得資金在這個冬季裡顯得愈加舉足輕重。經歷了加息最頻繁的一年,對於眾多貸款買房的市民而言,即將到來2008年,意味著將面臨一次性消化六次加息所帶來的負擔。
到底要不要提前還貸?這的確是個難題。不還吧,今年房貸利率已經連續上調六次,而且11月份CPI漲幅6.9%,又讓加息預期愈加強烈;可要是提前還貸,萬一明年用錢怎麼辦?在貨幣政策從緊的大背景下,想從銀行借錢肯定更加困難,而且要付出更多成本……面對這種兩難,記者采訪大連幾家銀行的專業人士為市民詳解明年房貸攻略。
去年最後一次加息,5年期以上房貸的基准利率定格在6.84%,優惠15%後為5.814%;而在今年第五次加息後,5年期以上房貸利率拉高至7.83%,優惠15%後的利率為6.6555%。好在第六次加息對五年期以上房貸利率沒有調整,要不還得增加。但即使這樣,房貸老客戶在明年月供也將一次性上漲近1個百分點。
對於這1個百分點的概念,可能無法直觀讓房貸族切身感受加息的真實壓力。記者請有關業內人士給出方法,以便大家可以自己直接計算出明年月供增加額。
華夏銀行大連分行個貸部有關人士:以等額本息還款方式為例,比如20年期的房貸,房貸基准利率6.84%時,1萬元按揭額的月供為76.57元,而房貸基准利率變為7.83%時,對應的月供為82.59元。也就是說,20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.02元。以同樣的方式測算出10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.15元、5.6元、6.4元、6.74元。
按照優惠利率計算,比如10年期的房貸,房貸利率為5.814%時,1萬元按揭額的月供為110.09元,而房貸利率為6.555%時對應的月供為114.34元,這樣,執行新利率後,10年期的每萬元房貸月供增加額是4.25元。以同樣的方式測算出15年期、20年期、25年期、30年期的每萬元房貸月供增加額分別為4.59元、4.91元、5.2元、5.47元。
通過這位人士計算出的每萬元月供增加值,辦理了不同年限貸款的市民,只要找到與自己年限相同的『單位增加成本』,再乘以實際貸款額,就可以得出加息後自己要增加的還款額。這裡舉個例子,某房貸客戶按揭的是25年期56萬元房貸,因其享受優惠利率,則計算月供增加值=5.2×56=291.2元。
不過要是客戶選擇的是『等額本金還款法』的話,就沒辦法套用公式直接計算出『單位增加值』。
提前還貸想明白?
這個月,『第二套』房貸細則一經發布,不少業內人士異口同聲表示,這次政策夠『狠』。就以普通市民來說,幾種常見的買房行為都被『卡』住了。因為如果被判作『第二套房貸』,雖然看似只執行1.1倍利率,但相較於第一套下浮15%的優惠利率,實際要增加近30%,再加上還有面對未來強烈的加息預期,這需要付出多少利息成本啊!
『不管怎麼說,現在享受的是優惠利率,以後錢也不好貸了。而且央行在第六次加息「高抬貴手」,並未提高五年期以上房貸利率,這也說明央行的宏觀調控也考慮到了「房奴」利益。所以考慮提前還貸應該慎重。』業內人士建議。
能用錢生錢就沒必要
『提前還貸可以少付利息,「無債一身輕」,但卻會失去投資穩定渠道獲得更好收益的機會。』交行大連分行有關人士表示,現在無論是理財產品還是基金,帶來的收益都要高於加息之後多付的利息。農行大連分行一位理財經理也表示,資本市場的火爆是目前提前還貸還未大量增加的主要原因。如果有錢,不如去投資,雖然已經連加五次息了,但是,多數客戶平均每個月也就多還一、兩百元,其實在投資上的收益還是高於多付的錢。
『我們許多房貸客戶都是二、三十歲的年輕人,這些人面臨著工作不穩定、下一代出生、贍養老人等個人實際情況,對自己的生活預期更要仔細考慮,要備足家庭支出以面對不同情況。』廣發銀行大連分行有關人士表示,如果資金寬裕,又沒有明確的投資渠道的,可考慮提前還貸,如果是靠向父母親朋借錢還款,那就並不可取,因為動用應急資金甚至父母的錢來還貸不僅會打亂原有的理財計劃,背上沈重的心理和家庭經濟雙重負擔,更會增加未來生活的風險。因此,提前還貸和不提前還貸,最重要的一點是要根據自身的支付能力和生活水平。
已還了六年也沒必要
『還有一種情況,如果一筆房貸已經還了好幾年,再提前還貸就相當於把「低息貸款」還掉了,這樣反而不劃算。』招行大連分行有關人士表示,由於房貸利息是頭幾年還得多,後面越來越少,因此剛貸不久的客戶提前應該劃算。
他舉了一個例子,20年期限的房貸,貸款方式是常用的等額本息法,如果還到六、七年時,就已經相當於還完總利息的50%以上了,而剩下2/3年限只要還另一半的利息。『這也相當於20年期貸款,如果已經還了六年左右就沒必要提前還貸了。要是提前還了,就相當於把後幾年優質的「低息貸款」還掉了,並不劃算。』
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