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正當業界對2008年金融政策是否繼續從嚴紛紛猜測時,年內第六次加息無疑打消了所有人的僥幸心理。從2007年12月21日起,央行決定調整金融機構人民幣存貸款基准利率,一年期存款基准利率由現行的3.87%提高到4.14%,上調0.27個百分點;一年期貸款基准利率由現行的7.29%提高到7.47%,上調0.18個百分點;其他各檔次存、貸款基准利率相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。很明顯,此次調整目的只有一個——防止經濟增長由偏快轉為過熱,防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。而反映到房地產市場,卻表現出了三大影響。
加速地產行業整合對於5年以上的貸款和公積金貸款來說,此次加息並不適用。換言之,年內第六次加息對樓市的影響可以說是極其有限。究其原因主要是,目前購房者所選擇的貸款期限基本上都是長期貸款而非短期貸款,因此此次加息的影響基本上可以忽略不計。
但業內人士認為,由於上調了短期貸款利率,對開發商的開發貸款還是會產生一定的影響。特別是對於那些尚未上市、無法從資本市場融資且主要依靠銀行開發貸款擴張的房地產開發企業而言,無疑將會增加其開發成本,並可能受到『致命』的打擊。
與此同時,業內人士也認為,此次加息將可能影響房地產開發企業參加土地競投的積極性,有利於降低房地產開發企業對地價的預期,而經過一段時間之後或將影響到房價。
鏈家地產副總金育松表示,由於此次加息針對五年期以下的貸款,幅度雖然非常小,但對於那些短期炒作的房產投機者來說還是會形成較大的衝擊,而這打擊過度的房產投機和抑制投資也是國家調控的主要目的。
增加市場觀望情緒從這次加息可以明顯看出央行希望消費者把資金存為定期的意圖,5年期以上的貸款利率、公積金貸款利率保持不變,也可見加息並不是針對房地產市場。從目前的房貸市場來看,大部分的自住消費者所選擇的貸款期限都在5年以上,集中在15-20年左右。
據『鏈家地產』的統計資料分析,貸款期限在5年以下的僅佔到4.5%左右。而此次加息規定五年期以上的貸款利率保持不變,這也就意味著95%以上的購房者,貸款期限在5年期以上的都不受到此次加息的實際成本增加影響。
盡管如此,在央行持續的『組合拳』打擊下,這次加息無疑還是會對購房者產生心理預警作用。事實上,從提高第二套住房首付比率開始,房地產的宏觀調控政策就從供給方調整轉向了需求方,再加之房貸成本的不斷增加使得依靠貸款買房的人士購買意願不高,觀望氣氛濃厚。而這樣的觀望氣氛對於目前已經開始高唱『拐點之歌』的房地產市場來說,大有『雪上加霜』的意味。對於房地產開發企業而言,一種無形的壓力似乎正在加重。
被指變相抬高房價截至目前,3年的時間裡央行已經連續加息10次,盡管每一次對房地產市場的影響都顯得微不足道。除了不斷加深對購房者的心理預警外,有業內人士認為,加息會帶來開發成本的提昇,而這部分成本提昇的費用或將被轉移到房價上。
一位不願透露姓名的開發商向記者表示,加息已經N次了,每次只是讓房價上漲的腳步放慢一點而已。不用說,加息只會讓開發商資金成本增加,成為上漲房價的一個剛性理由。即便開發商對房價不做調整,對於貸款的購房者來說,房價實際上也還是上昇了。事實也的確如此,舉一個例子來看,假如購房者購買一套商品房,貸款20年,貸款額為總房款的70%,而每年利率上漲0.3%。那麼,其實際要多支付的房價就是70%×0.3%×20=4.2%。也就是說,隨著調息,需要比原先多支付4.2%的房款,前提還是在開發商不上調房價的情況下。
業內人士認為,單純增加貸款利息除了增加消費者負擔之外,另一個效果就是直接增加了銀行的利潤,從而化解了一些銀行的自身業務危機和矛盾。而無論如何,加息都不是抑制房價的根本手段。
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