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2007年是北京商業地產開工、開業最集中的一年。有統計數字顯示,年內新面世的商業地產項目達到了27個,放量超過237萬平方米。而年中,第一太平戴維斯就已經預計今年全年北京商業地產供應總面積將突破600萬平方米。
規模放量所帶來的自然也就是白熱化競爭。本期年終報告之商業地產篇將歸納出四大典型現象,為今年的北京商業地產發展畫上句號。
典型現象1:大型商業地產紮堆CBD
2007年,CBD區域商業體量突破50萬平方米,首次超過西單商圈成為北京第一大商圈。而年內,包括華貿新光天地、雙子座購物中心、世貿天階、SOHO尚都等近10家大型商業地產陸續開業,形成了激烈競爭之勢。紮堆開業的局面在今年也僅僅是一個開頭而已,2008年,區域內銀泰中心、國貿3期等商業地產項目仍將繼續為區域商業地產競爭加重籌碼。
作為北京第一商務圈,在CBD開發的商業地產項目絕大多數都打出了『高端牌』,甚至『奢侈牌』。如雙子座購物中心以時尚女性百貨為經營定位,新光天地則61%的經營品牌為國際品牌,其中不乏世界頂級奢侈品品牌;而銀泰中心的招商定位也是面向國外的高端奢侈品。
現象點評:毫無疑問,CBD已經首當其衝地成為了今年商業地產大戰中最為激烈的主戰場。
關注濃度:100%。
典型現象2:傳統商圈『老樹開花』
2007年,京城兩大傳統商圈西單商圈和新街口商圈推陳出新,加入到商業地產競爭戰中。年初以來,西單商圈內大型主題商業亮相頻頻,包括美晟國際廣場、西單MALL、西單大悅城、喜來廣場等一批新建商業中心可以說是完全打破了區域商業地產開發的沈寂。
目前,西單商圈內現有商鋪面積已經達到50萬平方米左右,而這些新建商業中心的推出將使西單商圈的商業區規模進一步增大,無疑也加快了西單商圈從傳統商業變為現代商業運營模式、實現多元化業態昇級的步伐。據了解,新入市的商業地產項目如西單MALL、美晟國際廣場均為中高檔商業,多以引入國際二線及其附屬品牌為經營定位,以適應西單商圈年輕、時尚的商業消費特點。
與此同時,與西單商圈一脈相連的新街口商圈今年也迎來新建商業地產的集中供應期。根據新街口商業街改造規劃,未來這裡將有30萬平方米的新商業供應,包括地下一條全長500米左右的步行街。目前區域內三大新建商業地產中,除天美時尚名店已經開門迎客外,星街坊、萬特購物中心仍在招商中。
現象點評:未來,隨著《北京市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》的實施,一條全長5.4公裡、由西單商圈向北延伸到新街口的『商業大動脈』將浮出水面。屆時,這兩大商圈勢必將會煥發出更新的活力。
關注濃度:80%。
典型現象3:地鐵上蓋商業繼續火
10月,北京地鐵5號線開通再次引發業界對地鐵上蓋商業的關注。數據統計,地鐵5號線開通後,沿線商業物業普遍昇值10%-30%。而隨著未來多條軌道交通的加緊建設和使用,地鐵上蓋商業無疑仍將成為商業地產不可或缺的角色之一。
目前,北京已經形成了多個交通及商業樞紐,如2號線與5號線的換乘樞紐東直門,區域內現聚集了包括東環廣場、北京來福士廣場等商業地產項目;13號線、5號線和規劃中的地鐵15號線交匯換乘站立水橋區域開始逐漸形成『奧北新商業中心』。而不久前剛剛亮相的位於北京東三環的富力廣場也是直接將地鐵10號線直接引入其中,為標准的地鐵上蓋商業。此外,已經開業的新中心和西環廣場也都是新興地鐵上蓋商業的代表。
總體來看,包括東直門、西直門等區域的軌道商業多以大型商業綜合體為主,包括東三環富力廣場同樣也是大型綜合商務體;而立水橋區域內的軌道商業則以低總價的投資型商鋪為主。不同的商業物業類型可以說有效避免了地鐵上蓋商業同質化競爭嚴重的局面。
現象點評:坐地鐵逛街相信將會成為2008年以後最流行的購物方式。
關注濃度:90%。
典型現象4:商業『主題』愈發突出
2007年,京城商業地產主題化趨勢更加明顯,通過主題化細分市場儼然成為了在競爭激烈的商業地產市場尋求生存空間的最佳途徑。業內人士認為,隨著明後兩年商業地產供應持續放量,商業地產將更加注重經營主題的個性化,一些更具體驗性的商業地產項目將越來越多地湧現。
目前,主題性商業地產主要有兩類,一類是大型購物中心,一類則是社區商業。而無論是購物中心,還是社區商業,主題都是越來越細分。如北京富力廣場提出了『6合1』SIMPLE LIFE新主張,將購物、資訊、會員、歡聚、悠閑、娛樂等商業形態集於一體,業態涵蓋了娛樂互動平臺、知名俱樂部以及媒體等。8月份開業的雙子座購物中心晨曦百貨打出的則是時尚女性的經營主題,全場只經營時尚類女性服裝、化妝品等。而位於南三環木樨園商圈的北京國際玩具城,將定位瞄准玩具批發與游戲展示,意在打造集玩具批零、品牌代理、產品展示、配套服務於一體的主題性商業地產項目。社區商業方面,主題餐飲街繼續大行其道,包括辣街、藍調美食廣場等社區配套商業都是主打特色餐飲。此外,今年以來,藝術品收藏、書畫廊等以往的『冷門』商業業態也開始逐漸流行起來,由此更加凸顯出商業地產主題化細分程度正在日趨加劇。
現象點評:相比主題社區商業,主題性更加豐富的購物中心似乎更受消費者歡迎。
關注濃度:85%。
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