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物業是指已建成並投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。通常情況下,物業是房地產(不動產)的別稱,物業稅即指房地產稅或不動產稅。在不同國家、地區其名稱不盡相同,有的稱『房地產稅』,有的稱『不動產稅』,有的則稱『物業稅』,要求其產權所有人或承租人每年繳付一定稅款,稅值隨土地、房產等不動產的昇值而提高。不少業內人士認為,這項政策的醞釀出臺,也是政府將繼續加強對房地產業進行調控的信號。
按現有模式,房地產稅主要是在兩個環節體現,即購買環節和轉讓環節,而在保有環節的稅收幾乎處於空檔期,除了房屋出租的租金要收取一定的稅收外,佔有多套物業即使空置也不用收取費用。而物業稅主要是增加對保有不動產的稅收,那麼今後擁有多套房產的人將付出更高代價。
房價一直牽動著千百萬人的神經,每次有新的調控政策出臺,老百姓都在期盼,房價能否出現下調。那麼,開征物業稅真的能如人們期望的那樣,使房價下調嗎?
猜測一:物業稅只是一種簡單的稅種而已,對房價的影響微乎其微物業稅更大的作用在於可能會延長購房者的觀望期,從而打擊開發商用高價購買土地的熱情,而不能直接作用於房價本身。影響房價的最本質的關系是看供需變化,不能單純從成本考量,在房價全面飆紅的情況下,購房者一般考慮的是市場價而不是成本價。房價與房地產市場是否昇溫以及百姓對房產的追求趨勢是密切相關的。當地產市場景氣時,大家拼命加價買,不景氣時,大家賠本出清,兩種情況幾乎都不太考慮成本,只有在市場不好不壞(理論上的正常狀態)的時候,纔會考慮成本。故而物業稅在其中產生的影響太微乎其微了,幾乎可以忽略不計。以北京為例,即使物業稅在短期內就出臺,對於房價影響也很有限。
猜測二:物業稅在一定程度上可以擬制房價上漲理論上征物業稅降房價的做法是對的。開征物業稅,在房子的持有環節上增加持有成本,可以抑制、減少商品房的投資性需求,並將閑置房產擠出市場,增加住房供給。如果征收物業稅,土地出讓金就應相應減少或取消,開發住房的土地成本就會相應減少,也就是說商品住房的開發成本相應減少。自然可以降低房價。
對於一般的地產投資客來說,如果征收物業稅,就意味著房屋的投資回報率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,就只能降低自己的收入了。顯然這生意就不劃算了。
中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,從理論上講,如果有一個公平公正的物業稅體系,房價增長過快的問題可以解決,房價也可以降下來,受益的是老百姓。
關於開征物業稅對房價的影響,目前下結論還尚早
征收物業稅是將現行的房產稅、土地增值稅、城市房產稅以及土地出讓金等稅費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅,從現在的一次性收取改為分年分期收取,這樣做一方面可以清除不合理收費,另一方面也避免了重復征稅,從而起到增加稅收、抑制投機、減輕開發商負擔、降低居民購房門檻的作用。但是從現行的房價結構看,除去建築成本和營銷費用,開發商的利潤和稅費佔到50%。而改為征收物業稅後,房價勢必會下降20%以上;房屋總價的下降將帶來首付款的下降和購房門檻的降低,這必將引起新一輪的購房熱潮。如果中長期回報率高於物業稅,同樣會吸引投資客,最終導致房價上昇。因此,物業稅在沒有明文出臺前,房價的漲與跌確實很難下定論。
目前物業稅還沒有成為一個明確、完善的政策,先准備在幾個試點運行。就征收物業稅的標准來看,繳納的稅費在房地產利潤中的所佔比例較小。物業稅的出臺會對房地產行業產生一定影響,但抑制房價上漲的主要策略還是政府供地的政策和金融政策。只有增加有效的住房供給纔能解決當前的住房矛盾。物業稅只是解決目前房地產市場問題的一個手段而已,要從根本上解決房地產市場問題,需要政府更多的介入。如政府直接投入建造一些廉租房,解決中低收入家庭住房問題。
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