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天津經濟近年來一直保持著強勁的增長勢頭,在宏觀政策推進下天津的商用房地產市場正在迅速發展,尤其是與經濟發展聯系最為緊密的寫字樓產品。2007年,天津寫字樓市場不時傳出大額成交的消息,如恆安標准人壽一次性就租用4200平方米的甲級寫字樓;華苑某寫字樓項目有16層被人一次性買斷;小白樓CBD重點項目歐嘉華大廈以23.05億元的天價拍賣成功等等。天津已經投入或即將投入市場的寫字樓正在被越來越多的目光關注,無數人期待著2008年天津寫字樓市場的再度『雄起』。
2007年市場狀況老魏,南京路附近某乙級寫字樓的物業負責人,見證了天津寫字樓市場的起起伏伏。他說,天津寫字樓市場大致經歷了三個階段。第一個階段以上世紀90年代初天津市第一座甲級寫字樓——國際大廈的出現為標志,可以說是黃金年代或是起步年代,寫字樓產品供應緊缺,出租的容易程度在現在看來簡直不可思議。在看到國際大廈高入住率、高租金、高回報率後,寫字樓項目蜂擁而上,天津寫字樓市場遂進入起步階段。第二個階段以1997年亞洲金融危機為標志。在1997年前受整體經濟發展鉗制,天津寫字樓需求量已經跟不上蜂擁而建的寫字樓供給量,市場開始出現價格戰。金融危機出現後,國外企業進入的減少使得寫字樓市場步入蕭條期,甚至出現部分爛尾樓。第三個階段從2003年開始,受益於天津經濟提昇、濱海新區開發、海河改造和資本流入增加等因素,寫字樓進入穩步復蘇階段,但是與甲級寫字樓受追捧不同,老魏負責的物業依然不溫不火,處境艱難。
行業存在的缺陷盡管天津寫字樓市場出現復蘇的趨勢,但是,令開發商頭疼的是,目前在售寫字樓的價格與同類地段的住宅相比,價位並不高,甚至很多售價都不如普通住宅,出現了不正常的『倒掛』現象。天津市中瑞置業有限公司負責人認為,這種價格『倒掛』的出現可以說正常,也可以說不正常。正常是因為從1998年住房改革開始,住宅呈現商品化。70年代生育高峰中的大量人口在2000年後帶來了結婚高峰,他們需要大量的住宅,再加上外來人口的增加、城市化進程的加快、伴隨人民生活水平的提昇開始的住房昇級都使得住宅市場剛性需求旺盛,從而在很大程度上帶動了房價的上揚,而寫字樓產品並沒有這種剛性需求做支橕,所以銷售價格自然落後於住宅產品。不正常是因為從各個方面看,寫字樓產品的價格都應該比住宅貴。在許多國家的寫字樓市場,價格差一兩倍的比比皆是。開發商大多自己持有物業靠出租來取得收益,寫字樓的出租收益遠遠大於住宅的出租收益,從投資的角度而言,其優勢遠遠大於住宅產品。因為寫字樓與住宅的使用功能存在差別,它滿足企業發展的需要,為需求方創造利益。
正在熱銷的萬兆慧谷大廈相關負責人趙春雅告訴記者,其實天津的寫字樓價格也在上漲,只不過漲幅相對住宅慢一些而已,但是今後5年,隨著天津在全球經濟地位的提昇,發展速度的加快,市場發展前景呈現利好。像萬兆慧谷大廈位於科貿街上的寫字樓之所以熱銷,主要就是得益於科貿街第三產業的發達,這類產業與工業不同,需要環境優越、交通便捷的獨立辦公環境,能夠提供這樣的產品必然受到市場歡迎。
專家認為,寫字樓市場發展,除了與大的經濟環境有關系之外,其建築本身配套的完善也是成敗的關鍵。目前很多項目從樓自身來說,檔次都很高,外立面和內部裝飾也都非常豪華,但這些並不是寫字樓的全部,停車場、商務配套、商務氛圍,都是寫字樓成敗的關鍵,而這些有不少在過去的建設中都沒有及時跟進。比起住宅,寫字樓對區域環境的要求相對較高,消除自身的缺陷,也是寫字樓發展的重要環節。
未來發展總趨勢近兩年本市新建的寫字樓產品大多瞄准『A級大廈品牌、A級地理位置、A級客戶層次、A級服務品質、A級硬件設施』的標准建造甲級寫字樓,竣工以及再建面積將在未來兩年達到高峰。據不完全統計,目前在建的甲級寫字樓大多將在今年至2009年開業,總面積將超過40萬平方米左右。
河西區相關負責人告訴記者,以小白樓商務中心區為例,目前就有聯合廣場、歐嘉華大廈、國貿大廈、富力大廈、天津公館(查看地圖)、晶采世紀廣場、豐源寫字樓、藍鑽國際8個項目,截至目前,有4個在建,另外4個已開展前期工作。目前小白樓地區中心商務指數已經達到了一般意義上城市中心商務區(CBD)的指數標准,商務樓宇企業入駐率達到90%以上。『十一五』期間將新建包括聯合廣場等在內的一系列商業項目,建築面積114萬平方米。
某銀行的研究報告認為,受購房者尤其是投資及投機購房者的購房需求短期內可能走低、國內宏觀調控將進一步加強以及貨幣政策將進一步緊縮的多重因素影響,短期內房價過快攀昇的勢頭有望在一定程度上被有所遏制。但從中期來看,國內房價的攀昇勢頭可能仍將持續。未來房價尤其是以穩定租金收益為收入的房地產產品如酒店、商業寫字樓等的價格還將繼續上昇。有關統計數據顯示,2007年第四季度,天津甲級寫字樓租金同比增長了7.75%,漲至176.81元/平方米/月。到2007年底,甲級寫字樓的空置率達到27.22%。鑒於大量租約是在2007年第四季度簽署的,一旦這些簽約的公司完成搬遷,預計今後幾個季度內的吸納量將出現大幅增長。
萬兆集團研發部相關負責人成憲來認為,短期看,目前進入天津的世界500強企業已經超過百家,流入天津尋找投資機會的國內民營資本也逐漸增多,他們迫切需要找到符合身份的辦公地點,而未來北京與天津之間開通列車半個小時就能到達,京津兩地距離的拉近,將會吸引大批北京投資商來津投資,使天津成為市場投資熱點地區。遠期看,天津將在2015年躋身一級城市之列,將不斷產生針對甲級寫字樓的新需求,寫字樓市場在未來5年將保持良好態勢。現在天津新一輪的商務環境開發剛剛啟動,有很多可以向發達城市學習借鑒的東西,使天津找到後發優勢。天津的部分甲級寫字樓租金水平與北京、上海最頂級樓盤相差並不大,但目前天津市場上這些項目的平均售價卻遠遠低於發達城市。天津的GDP增長率與北京、深圳基本趨同,但是甲級寫字樓存量不足北京的1/10,與深圳甲級寫字樓存量相比也有落差,未來很有發展空間。
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