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——2007年天津商業房地產市場呈現全新變化
隨著第四季度即將結束,回顧2007年全年天津的房地產市場表現,仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可(Michael Hart)12月20日表示:『新零售品牌的出現,以及跨國公司對寫字樓空間的需求,表明天津對各個公司在中國的實施戰略正發揮日益重要的地位。』
商鋪市場
預計天津商鋪市場將持續受到天津經濟蓬勃發展以及居民收入不斷增長的推動。自2003年以來,天津市的零售額年度增長率一直保持在14%以上。2007年底,天津商鋪市場的有效租金為357.75元人民幣/平方米/月,較去年同期上漲25%。
新開業商鋪
2007年,新竣工項目已使天津商鋪市場的格局發生改觀。位於小白樓地區的海信廣場於2007年第二季度正式開業。該項目是一個多層大型購物中心,因吸引了包括古琦、卡地亞和歐米茄在內的眾多國際奢侈品牌而受到廣泛關注。此外,由新加坡力寶集團(Lippo Group)經營的樂賓百貨已於今年11月開業,建築面積達100,000平方米,從而進一步增強了濱江道和南京路在天津商鋪市場中的領先地位。據報道,力寶集團為此項目總投資達5億元人民幣。目前由美美百貨進駐的天津國際大廈已完成昇級改造,增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌,從而使其以高檔購物中心的定位重新進入市場。預計一些新建項目的完工時間會從2008年延遲至2009年,但這些項目也即將開始積極地進行預租。這些項目包括和記黃浦項目和津門等,從而將為市場提供大量優質商鋪空間。現有的商鋪項目為保持競爭力和吸引力正在進行昇級改造。伊都錦商廈由利福國際購買,今年8月份停業重新裝修,預計將在2008年重新開業。津匯購物中心2008年初將對其地下樓層進行改造裝修,以便與在商場其他樓層引進的新品牌步調保持一直。
高檔住宅市場
2007年,天津住宅市場開始出現類似於一線城市住宅市場的特征,即售價快速攀昇、絕對價格較高的特征。天津的高檔住宅物業大部分位於和平、河西和南開區。仲量聯行研究部分析師鄒路指出:『2007年第四季度,天津高檔住宅的平均售價較去年同期上漲了45.87%,達到13,712元人民幣/平方米。』
天津這個新興市場以前由本地和國內開發商所主導。隨著越來越多的境外投資者和開發商的進入,天津房地產市場逐步出現了諸多變化,優質住宅項目的開發開始興起,高檔公寓的宣傳力度更大。目前主要買家仍來自於當地居民,作為自用、改善住房條件或者投資的需要。不過這些高檔住宅也開始面向外地的居民進行發售。
預計在未來幾年內,天津高檔住宅的售價仍將持續上揚,市場需求強勁以及中心城區土地供應稀缺是其主要支橕因素。未來的買家將主要關注住宅的質量以及開發商的信譽度,而地段則是次要的考慮因素。
甲級寫字樓租金和空置率
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2007年第四季度 |
2007年第三季度 |
2007年第二季度 |
2007年第一季度 |
甲級寫字樓租金 (單位:元人民幣/平方米/月) |
176.8 |
167.2 |
164.9 |
164.1 |
甲級寫字樓空置率 |
27.22% |
33.0% |
35.6% |
4.5% |
來源:仲量聯行 |
* 租金包含物業管理費
2007年第四季度,天津甲級寫字樓租金同比增長了7.75%,漲至176.81元人民幣/平方米/月。今年甲級寫字樓的主要需求來自於金融、船運、物流以及房地產行業的公司。到2007年底,甲級寫字樓的空置率達到27.22% 。鑒於大量租約是在2007年第四季度簽署的,一旦這些簽約的公司完成搬遷,預計今後幾個季度內的季度吸納量將出現大幅增長。
甲級寫字樓市場
2007年初,天津甲級寫字樓的空間供應極其有限。2007年6月開業的津匯寫字樓二期,印證了市場需求的強勁程度。2007年底,該項目約有50%的空間已被尋求優質寫字樓空間的跨國公司所租用。其新租戶還包括服務式辦公室——德事商務服務有限公司(TEC),表明今後中小型服務型公司對優質寫字樓的需求將較為強勁。德事商務(TEC)目前已在北京和上海分別開設了兩個和三個辦公室,其在天津開設的首個辦公室將在2008年3月開業。其它一些大的租戶還包括奧雅納、華僑銀行和依水國際貿易等。根據仲量聯行的研究顯示,本年度津匯一期和二期以及天津國際大廈的租賃交易中,25%的是新租,61%的是搬遷,其餘的為擴租。日本、歐洲和北美跨國公司在優質寫字樓市場中表現最為活躍。隨著和記黃浦項目和北京金融街項目將於2010年竣工,大量新增空間將投入市場,未來幾年內天津優質寫字樓的供應狀況將受到重點關注。這兩個項目將引入新的建築質量標准,辦公環境也得到改善,如標准層面積加大、室內淨高增加,采光更好等,但是也會考驗市場的需求程度。
工業地產市場
2007年,天津物流倉儲空間新增供應大幅增長,共有340,600平方米的倉儲空間投入市場。目前,天津絕大部分的倉儲空間位於天津經濟開發區、天津港保稅區、空港工業園區和東疆保稅港區。鑒於東疆港保稅區位於港口地區,並且享有諸多優惠政策,預計該地區未來將受到投資者的關注。不過,由於該地區屬於新興地區,尚有待進一步開發。2007年工業地產市場的大宗租賃交易包括:豐田物流服務公司租賃了位於天津經濟技術開發區的普洛斯泰達物流園中5,000平方米的倉庫;天津美泰實業發展有限公司租用了豐樹天津東疆港口物流加工區內9,700平方米的倉庫;德迅物流在位於北辰經濟開發區宏鵬工業園內租賃了6,030平方米的倉儲空間,該項交易由仲量聯行促成。
投資
2007年11月,東方海外房產集團購買了天津小白樓地區最大的一棟爛尾樓,從而成為天津中心城區本年度最大的一項投資交易。招商局集團和天津港合作,介入天津東疆港的物流地產開發。此外,松日集團在12月宣布,計劃在天津西青區開發一個大規模綜合項目。
2007年總結及2008年展望
回顧2007年全年,天津商業地產市場出現了一些全新的發展趨勢。寫字樓租賃需求強勁,預計2008年來自歐洲的公司對寫字樓空間將有強勁的需求。零售商對天津市場充滿信心,2008年每季度預計都將有眾多新的零售品牌進軍天津。港口投資將使天津物流設施躍上一個新的臺階,2007年,大部分投資商的重點在於開發新的物流空間,而2008年將有一些投資商購買建成的物流設施。鑒於土地供應日益稀缺,一些開發商正購買停建項目,用於新的商業開發。預計2008年將有更多新的外資公司進軍天津市場,開發新的綜合項目。
『2008年,隨著天津正在開發的新項目的增多,租戶需求將更為強勁,期望值也將更高。天津正在向一線房地產市場的目標邁進。』何邁可表示。
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