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最近一段時間,有關央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。然而,就在人們還在為『第二套房』糾纏不清之時,來自國土資源部和國家稅務總局方面的消息顯示,物業稅的出臺已如箭在弦,除『銀根』外,『地根』也同時收緊。
實際上,從2005年國務院出臺『國八條』算起,包括後來的『國六條』、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款准備金率,兩年多的時間,調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲,在我國房地產發展史上均屬罕見。
種種跡象表明,樓市正經歷有史以來最嚴厲調控。
六次加息在今年,加息的腳步前所未有緊湊起來。就在21日,央行宣布了年內的第六次加息。也有市場分析人士援引美國的『次級債』風波指出,連續多次提高利率所累積的能量,可能形成『暴風雨』,對市場及房價的影響『不可等閑視之』。
中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,本次央行加息對房市影響明顯。貨幣從緊政策影響最大的從來都是房地產業,現在大家都在討論拐點問題,房地產的泡沫也正被逐漸擠出去。他認為房地產商幾乎『無一例外』高度依賴信貸資金,今年累積的加息幅度和明年加息的預期會對其產生巨大影響。『長遠來看,央行加息步伐不會停止,房貸壓力會逐步加大,對房地產市場需求產生抑制效應。』
在業內人士和專家學者看來,使用平和貨幣政策來調控通脹和物價上漲的態勢,是央行加息的目的。
房貸新政8月開始,房地產市場調控組合拳頻繁發力,其中房貸新政被看作最有力的調控工具之一。根據新政,已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。另外,要求各商業銀行嚴格房地產開發貸款管理,對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發放貸款,對囤地、囤房的企業不得發放貸款;嚴格規范土地儲備貸款管理,不得向房企發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。
此後,央行再發補充通知,將二套房的認定標准明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來看,這一新政直接影響了9月以來的商品房銷售速度。廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數據顯示,房價猛降千元,降幅近10%;同時,成交量大幅萎縮,同比下降了41.1%。而有中介機構錄得的統計數據也顯示,深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。
交通銀行上海分行人士則介紹,新政出臺後銀行個人購房貸款業務量縮水30%以上。有的銀行甚至已經停止提供個人購房貸款。
收緊『地根』除收緊『銀根』之外,值得關注的消息措施還包括國土資源部新頒布的39號文件。
繼9月末央行與銀監會發布房貸新政以後,國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,簡稱39號令,進一步嚴格和規范土地的招拍掛制度,收緊土地融資,嚴控土地開發期限,其中明確規定:『未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放國有建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。』該法規11月1日起正式實施。
稅收杠杆據新華社報道,國家稅務總局相關負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上表示,目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的准備工作。有分析人士指出,這一動態傳遞的信息意味著物業稅從『空轉』到落實或許僅剩下一步之遙。
據上述人士介紹,從2003年起,稅務總局和財政部就先後批准了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位,進行房地產模擬評稅試點。今年又批准了河南、安徽、福建、大連四個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。
這位負責人同時表示,稅務總局和財政部加強了與有關專家及國際組織的合作、溝通、聯系,創建了符合國情的評稅工作模式,開發了計算機評稅軟件,建立了政府部門間的良好合作關系,同時也培養了一批專業人纔。上述大量准備工作為物業稅的開征創造了條件。
今年早些時候,由於傳聞物業稅可能即將出臺,許多打算二次置業或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計劃,京城大戶型高檔住宅市場驟然遇冷,時至今日,其元氣仍未完全恢復。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對低迷。
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