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歲末將至,密集的調控政策終於讓狂飆的房價有了松動。1998年,中國正式啟動了以『取消福利分房、實現居民住宅貨幣化、私有化』為核心的住房制度改革。經適房『面向中產階級』釋放出一個重要信號。隨著『三房』對接系列政策的推出,老百姓心中的石頭落了地。正所謂『安居一夢,十年輪回。
轉型年、井噴年、調控年?在風雲變幻的2007年,房價瘋漲讓百姓心痛:『我們基本買不起房了。』
『狂漲不需要理由』國家發改委、國家統計局聯合發布的數據,全國70個大中城市房價上半年平均漲幅都在6%左右;下半年漲勢迅猛, 7至11月漲幅分別是7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%。一些大城市更是以平均兩位數的漲幅持續上漲。
房價上漲速度之快,已經能和資本市場相比。以北京市為例, 7 月下旬,中大恆基發布研究報告稱,北京今年上半年住宅開盤均價為12655元/平方米,同比2006年上漲了42.3 %,漲幅驚人;國家統計部門發布的數據, 10月北京住宅售價上漲15.3 %,已連續6個月漲幅超過兩位數。
『狂漲不需要理由。』2007年,開發商私下說的一句話,成為這一年度最令人震撼的經典名言:現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。
調控新政 收緊樓市與房價躥昇相應的,是2007年緊鑼密鼓的房地產調控。
3月5日,溫家寶總理在政府工作報告中指出:必須促進房地產業持續健康發展。如果把這算做動員令,接下來,全年調控新政不斷,土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。
首先是收緊消費環節的信貸閘門。央行今年連續6次加息, 10次上調存款准備金率,前所未有;並與銀監會聯合下發了提高第二套房首付比例及貸款利率的通知。
其次是加大供給環節的調控力度。一是對土地增值稅進行清算,向企業征收30%至60%不等的土地增值稅;二是限制開發商囤地。
在強化『90平方米70%』導向作用的同時, 2007年底還頒布了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》,以此保證中低收入者住房,抑制房價。
調控新政讓樓市陷入僵局。在10月份房價大漲的同時,全國許多大城市的房市卻一片低迷,紛紛處於『有價無市』的局面。無論是新房還是二手房的交易量都已經大幅萎縮。深圳『十一』黃金周期間市場只成交82套。
幕後推手 扭曲樓市『有價無市』是各方對房地產最一致的認識,開發商、學者、政府都認為是扭曲的樓市,但在誰是房價的主要推手上卻有不同的認識。
知名地產商任志強在其博客中驚呼:中國的房市瘋了。他認為,政府也擠進了房市之中,將土地作為發財的工具,用『招拍掛』和壟斷合一的方式推波助瀾,讓土地的價格飛漲。
政府部門則認為開發商『捂盤惜售』助推房價。典型事件是北京東區某樓盤『一棟樓捂出一個億』。該樓盤113號樓於2005年7月17日就已獲得預售許可證,但該項目一直到2006年3月18日纔首次開盤。
也有房地產專家認為,房地產領域的腐敗抬高房價。本應當擔任調控主角的政府和有關部門,身陷利益之中,他們也像開發商一樣從房地產市場中獲利,執行中央調控政策的動力不足。
這種觀點的依據是:國土資源部部長徐紹史對媒體公布,非法批地的案件,主要是地方政府和涉及政府為違法主體,佔用涉及土地面積的80% 。
再出重拳 拴緊『野馬』為了拉住這匹『野馬』,自今年下半年起,第三次宏觀調控加大力度。打擊開發商捂盤哄抬房價、采取金融政策平抑房產投機等政策組合拳頻頻出擊。
『老百姓總告訴我,不要忘記房價。』 11月21日,溫家寶總理在新加坡參觀保障性住房時發出感慨。隨即出臺了經適房、廉租房等系列政策。專家表示,這一系列政策已經表明了政府調控的態度,樓市需求將被分流。廉租房是政府著力解決的問題,經濟適用房將用市場和政府調控相結合的方式解決,中高檔商品房則用完全市場的方式來分配。
被人們寄予厚望的國家督察組,已於12月初奔赴全國10多個城市,檢查各地落實既有房地產調控政策的情況。其中房價與供應結構調整,將成為檢查的重點。
臨近年底時,樓市的銷售也似乎在步入寒冬,直接的表現就是成交量在急劇萎縮。11月上旬,深圳新房日均成交僅在30套左右;在北京,一些房地產公司也開始變相降價,通過『買房送精裝修』、『送全套家具家電』等各種方式來進行促銷。
隨著『從緊的貨幣政策』和『第二套房貸以家庭為單位計算』兩記重拳的實施,房價初顯『拐點』跡象,各方都在博弈中密切關注著走勢。
明星地產商潘石屹在其博客上撰文:『迎接暴風雨。』新的調控風暴即將降臨,明年我們再回首房地產行業時,會不會還有這樣的感受??房子更貴、開發商更富、政府更著急?
關鍵詞1土地增值稅
2007年1月16日,國稅總局下發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,規定轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物並取得收入的單位和個人,應當繳納土地增值稅,稅率為30%至60%不等。這是2007年政府釋放出持續調控房地產業的第一信號。
2物權法
2007年3月16日,歷時14載、8次審議的《物權法》在今年十屆全國人大五次會議閉幕會上高票通過,於10月1日起正式實施。《物權法》關於『住宅建設用地使用權期70年滿後自動續期』、『車庫歸屬由當事人用出售出租等方式約定』、『征收單位、個人房屋等不動產應給予補償等有關規定』,踐行了『有恆產者有恆心』的理念,邁出了保護私有財產裡程碑的一步。
3 『三房』對接
2007年8月,《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》,明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容。11月30日,建設部等七部門聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》,要求經適房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接』。經適房、廉租房、限價房的無縫對接,使社會保障性住房有了一個系統的體系。業界認為,這是『安居一夢,十年輪回。』
4叫停小產權房
6月18日,建設部發布《關於購買新建商品房的風險提示》,明確表示『城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋』。因為『非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。』小產權房在『非法』運行10年後被叫停,是百姓面對房價居高不下的無奈選擇,也折射出土地問題上的城鄉差異和監管盲點。
5國土部39號令
房價居高不下、『地王』頻創紀錄,國土資源部10月10日發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令),直指土地開發市場的囤積土地問題。該規定自2007年11月1日起施行。新《規定》明確,土地受讓方未繳清全部土地出讓價款,不得向其發放國有建設用地使用權證書。
6第二套房首付四成
9月27日,央行、銀監會聯合發布通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。隨著12月11日發布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確第二套房貸政策應以『戶』為單位進行執行,樓市初顯『拐點』跡象。
房價取決於政策執行力(展望2008)中央經濟工作會議提出,明年的貨幣政策由『穩健』改為『從緊』;央行、銀監會界定『第二套房貸』以家庭為單位。年底的這兩則消息,讓人們對明年的房地產充滿了更多期待。
在2007年嚴厲的房貸新政、住房保障政策出臺後,深圳、上海等地房價應聲而降,是真的下降還是散布虛假信息對抗調控?時間很快會做出回答。
如果這些政策執行到位,一定量的經濟適用房、廉租房能進入市場,會增加住房的供應量,有效緩解需求,形成梯級消費,也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。
問題是,究竟會有多少經濟適用房、廉租房會投入市場?當前土地轉讓收入成為一些地方政府的主要收入來源,他們會拿出多少地,完不成任務有沒有問責,充滿變數。
還有,明年實行從緊的貨幣政策,估計通過加息是常用手段。這一政策必將對房地產市場需求產生結構化影響,一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力,另一方面高收入者投資投機需求將積極入市,也有可能推動房價繼續上揚。
實際上,如果房價繼續飆昇,政府有可能出臺更嚴厲的調控措施,物業稅就是其中之一。此舉也會使一二手樓市的價格昇勢明顯減緩。
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