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已持續多年的這波土地行情或將進入一個階段性的『調整期』。
跡象首先從幾個中心城市顯現並向全國范圍傳遞。進入12月,廣州、上海、北京、天津四地相繼傳出土地市場交易趨冷的案例。
『雖然這些地塊遇冷的原因各自不一,但共同的一點則是,對於未來一段時間土地市場的預期突然遭遇寒流,面對地方政府年底推出的土地盛宴,地產公司趨向觀望。』記者采訪的一位分析師表示。
開發商拿地謹慎12月15日,北京年末最大規模的一次土地出讓。在當日推出的5幅土地中,最大一宗住宅地塊因投標單位少於3家而自動流標。
流標事件發生在土地一直搶手的北京,讓人頗感意外。尤其值得注意的是,這塊規劃建築面積約66萬平方米的地塊流標,其影響超過其餘4幅土地高價開標的事實,成為外界關注的焦點。
北京『2007年最大住宅地塊』受到冷遇並非偶然。12月6日,廣州推出12宗土地,面積共計70萬平方米。當日出讓結果公布後,除兩幅地塊因無人問津流拍外,另外10幅土地大多以較低的溢價拍出。
上海13號土地出讓公告中推出的多幅地塊也面臨接近底價成交的尷尬局面。
廣州、上海、北京三地地產走勢向來是全國樓市的高地,其標杆角色無可替代,在短短半月之中發生的土地行情陡轉,自然在全國形成巨大的心理落差。
一場場觀點各異的行情走勢辯論正處於演化、對峙階段。
分析人士稱,這或將導致未來一段時間,暢旺多年的土地行情進入一個階段調整期。
中建國際發展有限股份公司運營副總裁雷越姝稱,北京上述地塊流標,是暫時的亦是正常的,或者有事前宣傳不力的技術性因素,從目前市況看,信貸政策的調整對開發商影響最大的是心態問題,開發商抱著觀望心態,做出決斷時更加理性。
中原地產(華北區)總經理李文傑表示,信貸收緊是主要的因素,開發商著眼於當前的項目,對於高風險的項目暫時不去碰它。對市場預期的變化,導致其拿地策略的調整。
『預期改變』的字眼正頻繁出現於上述地產人士的評論中。事實上,正是這一字眼,在過去數年助推了土地行情的一次次暴漲。自2004年以來,全國地王的價格紀錄接連被刷新,並演繹出不同的統計版本。
土地行情逆轉2006年以來,一批內地地產公司先後在香港制作出IPO神話,如碧桂園、遠洋地產等。很多人相信,這些地產公司天量融資與市值的最大幕後背景即是這一輪如日中天的土地行情。
但是情況正在發生變化,投資者最先嗅到土地市場中風雨欲來的緊張感,這導致多家地產公司融資受阻。
如碧桂園15億美元發債計劃和雅居樂4億美元發債計劃均被無限期推遲。
坊間言論認為,這一結局正是根源於國內土地市場正在醞釀、蔓延的整頓行動,土地環境幾個月來變得格外嚴峻。
隨著信貸政策在中央經濟工作會議上的『從緊』基調的確定,地產公司對地產市場後市融資環境普遍持悲觀心態,這導致其在土地市場上持續多年的高調姿態有所收斂。
隨後,這種情緒在上市地產公司層面開始迅速傳播。
近日,萬科地產旗下多個項目在廣州、深圳及上海三地出現大幅降價促銷的現象。
萬科是地產界的『帶頭大哥』,其價格策略推出,中海、招商地產、金地集團等主流地產公司紛紛跟進,相繼做出降價銷售姿態。
萬科等主流地產公司的降價行為使得市場上的觀望氣氛更加濃厚:面對開發商,購房者選擇持資觀望;面對政府推地,地產公司趨向謹慎。因此進入12月以來,土地遇冷的趨勢呈現出一個集體性的高潮。
同時,也有部分業內人士不贊同土地行情發生逆轉的論調。其理由是,在北京此次大規模的土地出讓中,除來廣營清河營1號地塊流標外,另外4幅土地均獲得追捧——包括SOHO中國、龍湖地產、保利、合生、北京城開等一批地產巨頭均報出超出底價1.5~2倍的高價。
北京土地儲備中心市場部部長田鋒表示,在土地放量推出的大背景下,一兩個地塊出現流標是很正常的現象。他拒絕透露流標地塊的兩家投標公司的任何相關信息。
『盡管北京的一些優質地塊依然炙手可熱,但是這並不能掩蓋國內整個土地市場從瘋狂向「冷靜」的轉變。』上述分析師說。
在上海、北京兩地,地產公司一向抱怨土地供給過少,大體量成規模地塊更是缺乏,可如今面對兩地政府年末突然的一次土地大放量,兩地地產公司選擇謹慎入市之餘,對於體量過大的地塊也不願搏殺。
中國社會科學院經濟研究所研究員汪麗娜評價說,雖然土地市場可從長期看好,但是現階段充滿不確定性,量價膠著的狀態使開發商拿地慎重,甚至退出競爭。
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