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底價拍賣,對於成都房產界而言,在一個月前還是一個比較陌生的名詞。但隨著這11月以來都江堰、龍泉、郫縣幾宗土地采取此種方式的推出以及失敗,這個詞已越來越廣泛得為業界關注。
記者獲悉,11月27日都江堰首次采用底價拍賣方式推出的6宗土地,但最終因為拍賣最高價未達底價而全部未能成交;11月底龍泉也采用底價拍賣方式推出200多畝土地,但也因最高價未達底價而未能交易。12月7日郫縣也嘗試采用底價拍賣方式進行土地交易,其中一塊土地起拍價160萬元/畝拍到最高價263萬元/畝,但也終因沒有達到交易底價仍然未能成交。
短短半月
3次底價拍賣無一成功
據了解,在12月7日的郫縣土地拍賣會上,所推三宗地均位於郫縣郫筒鎮涼水村二社,總面積約258畝。第一塊地參與競拍方不足三家,被宣布取消拍賣。另兩塊地塊的競拍企業各有3家,前來現場觀摩的企業有十多家。在第二塊土地起拍價160萬元/畝,拍賣中三家企業以1萬元/次的價格競爭,最終將最高價鎖定在了263萬元/畝。
但就在人們准備向該企業表示祝賀時,拍賣主持人卻宣布263萬元/畝並未達到拍賣底價,該地塊不能成交。全場頓時噓聲一片。接下來的拍賣讓在場企業再度吃驚,第三塊地起拍價也是160萬元每畝,最高價拍到243萬元/畝,但同樣由於未達拍賣底價被宣布不能成交。部分不滿的開發企業在公證員宣布公證書時,起身離去。
事情並非偶然。根據都江堰國土資源局發布該市2007年第七次國有土地使用權拍賣出讓結果公告,在該市11月27日的土地拍賣會上,此次拍賣的6宗合計242.3畝住宅用地,全部因為最終報價未達到底價而交易失敗。同時另有開發商向記者報料,在12月底龍泉200多畝土地采用底價拍賣,也因同樣原因沒有成功。
拍賣新規則
開發企業似有些不適
成都正成地產副總經理王文舟親眼見證了12月7日的郫縣土地拍賣全過程。『在第二塊地拍賣被宣布無效之後,我們都有些懵了,大家都在向拍賣師諮詢新規則問題。』王文舟說。對於新規則拍賣,成都的房產企業顯然還不適。
據了解,多年來成都向來都始終堅持采用無底價土地拍賣方式。這種方式的土地拍賣,只有起拍價,不設成交最低價,只要至少有三家參與拍賣,最終價高者即可獲得土地使用權。而根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,土地拍賣其實分底價拍賣與無底價拍賣兩種方式。底價拍賣與無底價拍賣不同,除有起拍價外,土地行政主管部門還會根據土地估價結果確定一個最低成交價格即底價,底價在招標拍賣掛牌出讓結束之前保密。只有當拍賣最高價達到或超過土地底價時,交易纔算成功;否則交易無效。
據了解,在廣州上海等地,底價拍賣當前已經成為土地交易中多次采用方式之一。在四川南充、攀枝花等部分二、三級城市,土地交易也大多采用底價拍賣。成都長期以來一直采用無底價拍賣方式,大多數企業對底價拍賣也不甚了解。從今年11月開始,成都部分郊縣如都江堰、郫縣等也開始試著引入底價拍賣,但由於多方面原因,底價拍賣方式頻頻遭遇失敗。
底價拍賣
考驗政府與房企雙方理性
成都郊縣土地底價拍賣的連續失敗,引起了業內外的強烈關注,有人甚至以此得出了『新政之下,土地市場遇冷』的結論。但有專家認為,對成都而言,底價拍賣畢竟還是一新生事物,市場接受有一定過程;另外,也正因為是一新生模式,政府、企業對土地價值的判斷方面也難免存在偏差。如果僅僅以這幾次拍賣就判定市場遇冷,顯然是不客觀的。
『底價拍賣對無論政府還是企業都是一種考驗。』著名策劃人、成都健鷹策劃公司董事長楊健鷹接受記者采訪時說。在楊健鷹看來,因為底價的限定,以前多次出現的『價格超低於價值』拍賣情況將有望得到規避,從某種程度而言,這對國土資源價值是一種維護。只是相關部門在確定地塊底價之時,應該充分結合地塊以及參拍企業等情況給予理性考慮。
『就如國家《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》所言,應當根據土地估價結果,以及政府產業政策綜合給出理性底價。心理預期過大會導致拍賣失敗,預期過低則將造成國土資源價值流失。合理確定底價,是對國土的負責,對區域的負責,也是對參拍開發商的負責。』
成都正成地產近幾年幾乎參與成都市區以及近郊的每一場土地拍賣。對於這種新規則的出現,該公司副總經理王文舟認為,確定拍賣底價,是維護土地資源本來價值不可少的一種舉措。對於開發企業而言,則是對他們能否理性拿地的一種考驗。『因為知道政府有底價,在拿地之前,我們更有必要對地塊進行更加理性成分的分析評估,同時根據自身的實力前去拿地。以前可能存在的僥幸拿地心理將不復存在,而必須理性判斷舉牌纔行。』
暫作緩衝
成都土地拍賣仍以無底價為主
在『底價拍賣』連續遭遇滑鐵盧之後,記者獲悉,在成都郊縣隨後即將推出的土地拍賣中,大多交易方式都變成了『無底價拍賣』。
明日上午10點,郫縣將對犀浦鎮五糧村一、二社一宗112畝土地推出拍賣,競拍方式不再是『底價拍賣』,而是自由競價,價高者得。龍泉驛區也定於12月26日上午10時對一宗129.2796畝土地進行拍賣,拍賣方式也是『增價方式競價,自由競價,價高者得』。另外溫江、新都、大邑等郊縣均有土地推出,但推出方式無一例外都是『自由競價,價高者得』。
對於這種轉變,都江堰國土資源局一不願意透露姓名的負責人認為:『任何一種新的模式都不可能一蹴而就,都有一個培育期。相信隨著政府的進一步促進以及開發企業認識的進一步提昇,底價拍賣「還是有機會重新回到市場的,畢竟,完善的土地交易市場還是需要」底價拍賣「這種方式。』楊健鷹認為:『「底價拍賣」中,由於底價在拍賣之前是不透明的,因此如何保證開發企業競爭真正公平公正至關重要。也惟有這樣,開發商纔會燃起參與此類拍賣的信心與熱情。』
名詞解釋
起拍價
是指在拍賣會上拍賣師報出的第一個價位,競買人以此價位開始互相競爭應價。起拍價也叫拍賣品的起始價。
拍賣底價
指拍賣標的的最低價格。拍賣低價一經確定,非經委托人允許,拍賣人不得變更,並在拍賣活動中不得以低於拍賣底價(保留價)的價格賣出拍賣標的。委托人和拍賣人都要對拍賣底價(保留價)進行保密。競買人應價、加價達不到拍賣底價(保留價)則不能成交。根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,土地交易底價由土地行政主管部門根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定,且在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前保密。
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