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提要:2007年的房價漲勢可謂一波還未平息一波已經過去,而2007年的房地產調控政策也呈現長江後浪推前浪前浪死在沙灘上的姿態。
12月份由央行等部委出臺的2007年最後一波調控浪潮近日掀起了波瀾,購房者紛紛驚呼買房計劃被打亂,而房地產巨頭們也破天荒地不再那樣躊躇滿志了
2007年12月11日,中國人民銀行網站上掛出一則通知,吸引了眾多房地產業界和潛在購房者們的極大關注。
這個《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(以下簡稱《補充通知》),是此前的9月27日央行和銀監會聯合發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱(通知))的細化方案。它作為有力的補充,最大的特點就是一步到位地明確了『第二套房貸款以家庭為單位』,並且也明確了相關的若乾問題。
人民銀行黨委委員、副行長劉士餘在相關會議上傳達了文件精神,他指出:『房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多,特別是有的商業銀行未經批准擅自開辦轉(加)按揭貸款業務,加大了房地產信貸業務的風險,已引起有關部門的高度關注。
另外,從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中,包括日本和香港的房地產泡沫,尤其是今年爆發的美國次貸危機等,我們也可以發現一些值得注意的教訓。針對《通知》中有關規定和政策導向的不同理解,人民銀行、銀監會決定聯合發布《補充通知》,就嚴格住房消費貸款管理的有關問題做出了明確規定。』
由此很容易看出,《補充通知》極有可能是在《通知》運行後纔開始醞釀出來的,它的背景主要有兩個,一是當《通知》中的『第二套房』被輿論廣泛討論並質疑沒有明確標准難以執行,而房地產業界人士們又紛紛對此《通知》不以為然;二是在前不久中央部署明年的經濟工作思路,明確『從緊』的貨幣政策。
在這重背景下,《補充通知》極有可能一反過去『房地產調控政策大多成空調政策』的慣例,成為一把真正有力的『殺手?』。
貸款負擔猛增
據了解,此前的12月5日,《補充通知》已經印發相關金融機構,重點明確了以下問題:一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。
二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其餘已利用銀行貸款購買住房的家庭,再次向商業銀行申請貸款時,均應按第二套房貸政策執行。
三是已利用住房公積金貸款購房的家庭,向商業銀行申請住房貸款時,也應按照《通知》有關規定執行。《補充通知》同時強調,凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的,所有商業銀行都不得受理其信貸申請。
這個規定對購房者來說意味著多大程度上的成本提高呢?我們不妨結合9月27日的《通知》作一番計算。
《通知》規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,且貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。而此前,商業銀行普遍的做法是對住房按揭貸款申請人給予15%的利率優惠,《通知》和《補充通知》也並沒有叫停這種針對『第一套房』的優惠。
一進一出就意味著買『第二套房』的貸款者不僅首付成數必須高於四成,且承擔的利率比『第一套房』的貸款者高出至少25%的水平。
以12月21日在此加息後的利率水平計算,5年期貸款利率為7.74%,優惠利率為6.579%,『第二套房』利率為8.514%;5年期以上貸款利率為7.83%,優惠利率為6.66%,『第二套房』利率為8.61%。
假設某人購買價值100萬元的房產,首付四成計40萬元,按揭貸款60萬元。分別按照5年期和30年期計算,『第一套房』和『第二套房』的成本相差還是非常可觀的。具體如下:
如果是『第一套房』,借5年期貸款,等額本息方式還款,那麼月還款11761.90元,總還款額共計705714.23元;如果是『第二套房』,那麼月還款將上昇到12313.97元,總還款額共計738838.06元。這樣的話,『第二套房』每月將多支付547.11元,總共多支付33123.83元。和100萬元房價相比,總共還款1677721.10萬元。
以30年期貸款計算情況就嚴重多了。『第一套房』月還款3855.76元,總共還款1388074.10元;『第二套房』月還款4660.34元,總共還款1677721.10元。『第二套房』每月將多支付804.58元,總成本多了289647元,相當於多承擔了20.87%的成本!不得了,這相當於開征『物業稅』了!
值得注意的是,如果未來央行繼續提高貸款利率,這個差距還將擴大。
故此,有些房地產評論人士所謂的『第二套房』對購房者負擔不重、影響不大的論調完全是未經計算的憑空之詞,如果這個措施真的得到有效而嚴厲的執行,影響絕對是立竿見影的。
購房者應重新思量
當然,對於『能否得到有效執行』,各界是普遍存在疑慮的。不過,從目前的情形分析,《補充通知》其實就是《通知》的執行保障,央行為了執行自己已經發布的政策,在3個月內連續出臺新文件,這個力度和決心都不可謂不大了。
此前,由於《通知》並未對『第二套房』的具體認定標准作出明確界定,曾經引發一些混亂,本欄目也曾就此做過相關報道。此後,央行相關各部門的負責人就一直為此展開忙碌的補救措施。
據《財經》雜志報道,10月11日,央行征信中心主任戴根有接受專訪時表示,央行征信系統目前只能要求所有商業銀行提供個人信貸信息。由於缺乏相應的法律授權,暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門的戶籍登記機構和隸屬民政部門的婚姻登記機構共享信息。因此,如果是同一個自然人,其名下的所有住房情況和個人信貸情況,都可以通過央行征信系統反映出來。但整個家庭成員的購房情況,暫時還不能完全反映在該系統中。
在這個背景下,各商業銀行執行細則千奇百怪。建行等明確『第二套房』的認定標准是『家庭』,工行、招行等明確『第二套房』將以『個人』為單位,農行、交行等甚至表示將參考婚姻狀況確定。與此同時,外資銀行們則普遍將更寬松的『以個人為單位』列為自己的標准。
《補充通知》下達後,這個標准之爭不存在了。
它實際上很明確地向所有潛在的貸款購房者授予了這樣一個『期權』,即,以一個家庭為一個單位,可以一次性貸款買一套面積不限的房產並參照『第一套房』標准借款;或者也可以分多次買房,但是總面積不能高於『當地平均水平』乘以家庭總人數的面積,在這個面積額度內,你每次把前次借款還清,就依然能以『第一套房』身份購買新的房產。這個『期權』標准本身略有浮動,即,『家庭總人口』為變量,如果生孩子了,顯然獲得的面積總額將增加;又或者當地的平均水平增加了,家庭能獲得的面積標准也就放寬了。
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