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●開發商拒絕公積金貸款是否違法?
●公積金貸款為何放款比商業貸款慢?
●公積金到底貸不貸得出?
『開發商拒絕我們辦理公積金貸款,如果辦商業貸款,利息要多幾萬元呢!該怎麼辦?』讀者樊小姐向記者反映,稱她看中的某樓盤本月就要開盤了,可是開發商已經明確表示不接受公積金貸款。
現象:10個新開樓盤拒絕公積金貸款
樊小姐顯然不是唯一一個遇到這個問題的購房者。上個月,記者接到兩家新開樓盤的短信通知,稱不辦理公積金貸款。昨天,記者先後詢問了已在11月份開盤和將在12月份開盤的10家樓盤,得到的答復無一例外——只能辦理商業貸款。『公積金貸款回款時間太長了,前一期銷售的房子到現在都四五個月了,貸款還沒批下來,所以這期開盤我們就不接受公積金貸款了。』一位熟識的銷售經理如此告訴記者。
事實上,隨著近段時間與公積金有關的消息頻頻見諸報端,購房者疑問很多:開發商拒絕公積金貸款是否正當?杭州新開樓盤不接受公積金貸款是否也如傳聞那樣,是因為商業貸款有『回扣』可拿?明明繳交了公積金,卻辦不出公積金貸款,這又是為什麼?
疑問1:開發商拒絕公積金貸款是否正當?
律師說:這不違法
公積金貸款要求被拒,購房者忿忿不平,開發商給出的理由似乎都很一致:『公積金貸款手續繁復,審批時間長,放款速度慢。』記者詢問了幾個樓盤,銷售人員的回答如出一轍。
某城東樓盤的一位銷售人員告訴記者,該樓盤今年上半年開盤時有不少業主辦理了公積金貸款,但下半年省公積金中心資金緊張,所有貸款申請都需要『輪候』,從申請到放款需要等三四個月,有的放款時間更長。『公司有回籠資金的要求,我們等不起。』她說,購房者可以選擇買或者不買這個樓盤,如果選擇買則只能辦理商業貸款。
從法律角度講,開發商單方面拒絕公積金貸款是否正當?是否屬於霸王條款?『商品房購買合同屬於民事合同,就其性質來講,只要不違反國家法律、強制性法規,不侵害他人利益就不違法。』浙江六和律師事務所律師餘建國表示,從情理上說,開發商拒絕公積金貸款未必恰當,但從法律上講並無不妥。
疑問2:開發商只辦商業貸款,是否有回扣?
業內人士說:只辦商業貸款不是因為回扣,而是因為公積金貸款放款慢
此前,有北京媒體曾報道,開發商拒絕公積金貸款,是因為商業銀行為了多拿到住房按揭業務暗中給售樓員每筆幾百元甚至上千元的『回扣』。杭州樓盤是否也出於同樣的原因而拒絕公積金貸款?記者多方了解後發現,『回扣』問題雖然不能說在杭州『絕跡』,但絕對不是開發商拒絕公積金貸款的主要原因。
那麼開發商為什麼只選商業貸款?一大原因是和銀行間的捆綁協議。『一般給我們做商業住房貸款業務的銀行通常也是給我們發放開發貸款的銀行。』一位業內人士私下透露,商業住房貸款業務屬於銀行優質資產,所以銀行與開發商簽訂開發貸款合同的時候,附帶條件就是辦理商業住房貸款。這是開發商偏向商業住房貸款的原因之一。
另一個原因則是公積金貸款放款速度慢。由於省市公積金都要求在主體工程結頂後纔放貸,這使得開發商大多不願意辦公積金貸款,畢竟目前的樓市開發商並不愁賣。
記者從杭州住房公積金管理中心了解到的情況是,事實上,只要材料齊全,公積金貸款申請審批只需要15個工作日,並不比商業貸款慢。但開發商為何會抱怨『放款慢』呢?這是因為,按照央行相關文件,商品房項目必須在主體工程結頂後纔能發放貸款。但一直以來,除辦公樓、商鋪等商業用房外,各大銀行在住宅部分並沒有嚴格實行結頂放貸政策。而公積金中心則是以城市建設部門出具的主體工程結頂報告或他項權證辦理完成(二手房)為依據,發放貸款。所以纔會出現商業住房貸款一周可放款,公積金貸款則需要一兩個月甚至更長時間的快慢差別。
業內人士告訴記者,在前兩年市場相對比較平穩的時候,開發商為了吸引購房者,多會申報公積金貸款,現在的市場不愁賣,開發商當然更傾向於資金回籠更快、政策更靈活的商業貸款。
疑問3:貸不出公積金到底是為什麼?
公積金中心:提取已繳交公積金沒有問題
不少讀者致電本報反映:交了幾年的公積金,需要用了卻申請不到,這是為什麼?從記者了解的情況看主要原因有兩個。
一是所購樓盤沒有申報公積金貸款。在杭州公積金網上有一個欄目『公積金樓市』,杭州住房公積金發放區域范圍內的可售樓盤,只要申報了公積金貸款的都可以在這裡查到。『前一兩年,來申報公積金貸款的樓盤還是比較多的,一般只要區域符合要求,風險控制比較好的樓盤我們都會同意發放,今年來申請的樓盤減少了。』杭州住房公積金管理中心一位相關人員透露說,這與今年杭州樓市行情比較好也有關系,銷售速度快、需求大,開發商希望盡快回籠資金,自然更傾向於商業住房貸款。
二是公積金貸款資金量明顯減少,資金壓力加重。據了解,目前杭州省直單位住房公積金管理中心的貸款申請人都需要輪候。據記者了解,之所以資金緊張,主要還是省直單位的申請人在今年有大幅度增加。
『支取自己繳交的公積金是沒有問題的。』省直單位住房公積金管理中心相關負責人表示,目前申請貸款確實需要比較長的輪候期,但支取公積金並沒有困難。
而杭州住房公積金管理中心則表示,目前資金壓力不大,只要樓盤區域位置符合貸款發放范圍要求,一般都能申請到貸款。
據記者了解,事實上,目前只要開發商同意辦理公積金貸款,想在杭州住房公積金管理中心貸出款並沒有什麼問題,而省直的等候時間則會稍長一些。
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