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【顧雲昌】:各位嘉賓下午好。我們今天的題目是五個發展看樓市,大家要問哪五個發展?我們從十七大開始講起,大家知道房地產也是國民經濟重要的支柱產業,這話是國六條裡面提出來的,房地產市場牽動著社會發展的神經,牽動著經濟發展、社會發展每個家庭每個人的神經,在美國由於刺激低壓貸款的危機,影響了整個美國的經濟生活、社會生活,我最近到了美國一次,發現這個陰影還沒有散去。那麼中國的房地產發展一直保持快速,我們的房價前兩年開始走穩,今年又開始反彈,今年同比上漲10.6%,已經超過了04年的水平。我們一邊在進行調控,希望房價穩定,一方面我們房價又出現了訪談,如何來看待這樣的問題?我想必須用十七大提出來的科學發展觀,來剖析。我們應該通過我們的努力來實現房地產的科學發展。
科學發展觀,十七大提出了五個發展第一是把握發展歸略,第二個是創新發展理念,第三是轉變發展方式,第四是破戒發展難題,最後提高發展的質量和效益。所以我想從五個發展來談,首先如何來把握房地產發展規律,大家知道市場經濟有三大規律,價值規律,競爭規律,供求關系規律,在房地產市場也不例外,之所以我們房價出現了上漲過快,是由於我們市場的供求關系發生了變化,或者說已經出現了供不應求的狀態。我告訴大家一個統計數據,今年1-10月份,全國商品住宅面積是2.32億平方米,但同期的商品住宅銷售面積是4.98億平方米,我們的竣工面積不到銷售面積的一半,應該說整個市場出現了嚴重的供不應求,我們商品住宅的銷售同比增長33%,但商品住宅的竣工同比增長只有8.8%,所以價格出現反彈是這種表現。
但是我覺得我們房地產市場除了三大規律支橕了市場經濟以外,我們看到房地產發展還有三個特點,第一個特點就是產品的兩重性,房地產產品在市場經濟下房地產產品必然是消費者同時也是投資品,上個月我接到一個電話,我知道你是一個專家,我希望你把這個建議反映給國家,我知道你的意思了,他的意見就是說希望國家實行這樣的政策,保證價格上得慢,什麼政策?只准買房,不准賣房。也就是計劃經濟,計劃經濟恐怕也得買賣。第二個就是供求的彈性系數差異性,供求的彈性系數很小,需求的彈性系數很大。但是需求一下會放大,大家知道如果北京的房價今年漲了20%,明年可能還會漲,這個錢一下從全世界都到北京來,需求的彈性很大,這就是房地產市場容易出現泡沫的主要原因,中國是這樣,這個系數差異很大就容易產生房地產市場的泡沫,是這樣推動的。
第三個市場的區域性,房地產市場有明顯的地區性的性質,我們廣州的房價還有穩中有降,北京深圳的房價開始上昇了,為什麼同樣的一線城市會有那麼大的差異呢?市場的區域性,決定當地價格的是當地的供求關系,房地產是不動產不能搬來搬去,北京沒有完成土地供應計劃,導致了去年竣工面積同比上漲了20%多,並不以為著全國都漲那麼快這是區域性的特點,決不能北京的市場比較為全國,北京、上海、深圳出現了拐點,不要下結論太早。供應量下降了很多,北京也同樣,所以這裡面具體情況具體分析。了解了三個特點、三個特性以後,我再講講中國的房地產市場還有三個特性。
第一個特性是傳統性,百姓置業的傳統性,許多人提出來居者有其屋,居者有他自己的房子,並不是有房住,我們可以鼓勵大家買房、租房,買房的積極性那麼高,和中國的傳統有關系。第二個特點就是壟斷性,剛纔趙教授講到了,中國房地產市場最大的一個特性是土地是由政府壟斷的,這樣的壟斷性和其他的市場經濟國家不一樣,我們在調控市場的時候,我們在判斷房地產市場的時候,這個特性不要忘記,什麼原因造成的?這個壟斷性一時還難以改變。第三個成長性,美國是成熟性的,差一個字,我們的成長因素很多,人家城市化已經基本到頂點了,我們的城市化還在快速進行當中,我們今天是43.9%的城市化率,我們跟人家比起來差別很多,這些都決定的中國房地產市場和發達房地產市場是不一樣的,人家不出現問題可能在我們出現,所以分析中國的房地產市場必須用三個規律、三個特點、三個特性分析,十七大提出來把握房地產發展規律,我覺得我們要認真把握中國的規律,我們剛剛進入市場經濟下的房地產市場,我們還要摸著石頭過河,包括政策對房地產調控,實際上都是不斷地完善當中,我想我們把握這個規律之後,我們有更大的信心,更有把握來調控我們的市場。
下面第二個創新房地產發展理念,我想通過十七大文件的學習,使我們理念更加更新,我有這樣的體會,我覺得我們房地產要創新理念,是不是應該從三個方面著手?第一對市場歷年的創新,對我們調控手段的創新,第二對我們體制機制的創新,第三,是對我們發展產品的創新。那麼第一個方面就是房地產的發展要追求又好又快,大家知道十七大提出來我們經濟建設要又好又塊,過去是快字當頭,現在是好字為先,現在恐怕首先要強調好字優先。那麼房地產市場又好又快發展,體現在兩個方面,第一就是房價基本平穩,第二市場秩序良好。這應該作為我們十七大以後房地產發展的方向。第二個層面房地產發展要著眼於改善民生,大家知道,十七大提出來我們的社會建設要以改善民生為重點,要提倡和諧社會,我們的房地產發展應該和十七大精神相結合起來,我們要著眼於改善民生,第一條叫住有所居,逐步實現。第二個就是財產性收入穩步增長。
也就是說我們既要對房地產市場調控,但不能代替我們制度建設,這是兩個層面的問題,市場又好又快地發展,是調控的行為,但是我們制度建設是永遠要進行了,我們的制度建設98年的房改提出來要破除舊的體制,要建立新的體制,應該說第一條我們做得差不多的,但是建立新的體制我們作得差得很遠,不僅僅是調控問題,而且還是制度建設的問題。
房地產市場是投資品是肯定的,在房地產解決住房問題應該兩條腿走路,一條是市場化,一條是保障性。通過保障性實現住有所居,逐步實現,通過市場化不僅要實現大家的住得更好,而且恐怕還要增加財產性收入,我特別強調穩定增長,但是這裡面有很大的風險,所以我主張穩定增長。第三個方面是創新理念,十七大提出來我們的環境資源建設要實現生態文明,要貫徹這樣一個方針,要提倡節地、節水、減排,營造環境,我們十七大來理解我們房地產的理念,理解我們的房地產的發展任務和方向,應該從三個方面,一個是市場方面,一個是體制方面,一個是產品方面,這樣我們對十七大進行的一種貫徹。
第三個方面是轉變房地產發展方式。實際上總理在今年的政府工作報告當中提出來,四大任務之一,住宅的增長和消費模式,所以我們應該從兩個方面來轉變我們的發展方式,第一從開發型到節約型,從重數量、速度到品質優先,快速發展。然後通過科技創新,來開發綠色樓盤,我想開發方式的轉變,也是作為一個重要轉變方式,第二個方面就是消費模式的轉變,我覺得我們的理念,消費模式要改變,這裡提出來三居五美,第一宜居,第二和居,第三省居,我們要突出省居,全世界的氣候變都要求我們的消費模式要轉變。
五美講的緊湊美、內在美,成熟美,個性美,更新美,特別強調緊湊美,我覺得中國的發展講兩個緊湊,第一城市建設要緊湊。綜合體就是把緊湊的住宅商務、寫字樓都在一起的緊湊型,內在美,我們不能光講究外表好看不好看,我們要講究內在品質的提昇,講成熟美我們要成品房,不要老提供我們的毛坯房,個性美要張揚個性,最後是更新美,我們的舊房要充分利用,這樣纔符合我們的消費模式。
第四部分破解房地產發展難題,這是我今天講的主要的問題。因為我們現在面臨三個挑戰,第一個是錢松地緊下的穩定住房價格,買房的資金很多,這是一種環境,這種環境是宏觀經濟環境客觀造成的,所有推動了資產價格,這是必然的。與此同時我們也存在一個另外一個問題,我們土地是收緊的,我們要保持到2020年,最近大家看到國務院的審批各地報上來的今年的建設用地計劃的時候,國務院只批准了69%,土地從緊保護耕地的政策會堅定地執行下去,決定房地產供應容易推動房地產價格的上昇,大家討論的重點也是這個問題,時間關系我講講基本的概念。我認為從四個方面,中央政府也在做了,第一就是實施從緊的貨幣政策,我們過去都是穩健的貨幣政策,現在從穩健越過了適度從緊,直接到從緊了,對未來可能出現的通貨膨脹和經濟過熱一種考慮,所以不久第三天,央行就提出增加1個百分點的准備金率,我認為會采取更多的措施進一步消化流動性,或者是組織流動性的進一步擴張,這對我們的房市、樓市會起到積極的作用,從宏觀上我們要有這樣的思想准確。貨幣從緊對我們意味著可能是收緊,因為去年1-10月份,個人住房抵押貸款增加了81%,遠遠超過了我們投資規模,這就推動了個人買房,所以收緊以後恐怕對我們的樓市會出現一種轉變。
第二,要推動房地產金融創新,這是說我們行業在呼吁的事情,我們中小企業面臨融資難,一方面說我們的資金流動性過剩,但我們又缺少投資的渠道,我們融資著沒有渠道好融資,歸根到底我們的金融產品太少,能夠把我們的投資的錢,大家不是去買房,增加需求,輸送到我們需要資金的開發商手裡,可以增加供應量,與此同時這樣的同時發展資本市場,可以減少銀行的壓力和風險,及時出現了次級債的問題,而不是集中在中央銀行。
第三個問題,如果我們錢松的問題可以得到比較好的一致,我們能夠很好地疏通渠道,那麼留下的問題是土地問題,請大家注意,現在土地問題有39號令哪些規定出臺?主要是盤貨存量上下工夫,我們能不能在不突破的情況下,把我們的文章做好做大呢?剛纔趙曉現在講的題目,我想往下說,我想我們應該有出路,出路在哪裡?城鄉土地制度的聯動改革,我們現在農民進程180萬進城了,他的土地沒有帶進來,我們城市的建設用地越來越緊張,農村越來越閑置,這個形成了明顯的反差,我們通過合理合法的手段,那麼這裡的文章大有可做,因為我們人均農民的建設用地,大概是城市建設用地的兩倍,城市人均建設用地大概100平方米左右,農村的人均建設用地大概是200平方米左右,我們的建設用地綽綽有餘。這裡如何流轉的問題,如何來合理合法的問題,恐怕法律上也進行進一步的修改和改革,因為我們現在規定是不允許農民的土地流入城市的,要通過政府的征用變成國用土地,這裡有一系列的過程。把允許農民的土地合理合法變成城市用地以後,存在一個問題,地方政府會不會有意見?如果農民土地進來以後,價格也便宜了,城市政府沒收益了怎麼辦?據我所知,全世界發達國家的地方政府都是土地財政,它和中國的土地財政不一樣,主要是靠土地出讓金,而國外的突然財政來自於財產稅或者我們說的物業稅,物業稅的問題開征是勢在必行。我們地方政府有正常的稅收渠道,當然不是說增加一個稅收其他的稅收繼續保持,所以我認為盡管我們是住房價格的穩定,從短期來看,因為中國人多地少的客觀環境,我們房價上漲的壓力始終是很大的,特別是一些特點,的確是面臨一個挑戰。
第二個問題收入差別擴大中實現住有所居,之所以今天出現問題,所以必須實行兩條腿走路,多數人市場化,少數人保障性。這裡我想講一下,推進住房保障性的漸進性和長期性,中國我們還是發展中國家,不可能一下保障得很到位,保障程度很高,逐步逐步來,農民工問題逐步解決,但是還有一個長期性。我看到英國、美國這樣的國家,英國布朗首相上臺以後,宣布今後十幾年要建設300萬套的社會性住房。現在要蓋更多的社會住宅,所以說住房問題解決,不是說今天解決了明天就沒有問題了,最後我想講一講夾心層的問題,要解決最低收入家庭和低收入家庭的問題,通過廉租房的經濟適用住房,有很多的問題擺在我們面臨,就是中低收入家庭。現在中低收入家庭住房怎麼解決,我認為這個問題會凸現出來,因為保障的面是有限的,更多的人想買房,想租房怎麼解決?比如我最近看到的消息,國內、國外都有,有的房子可以采取一半租一半買,我覺得減輕他的支付能力了,我們要久久一個可支付住宅的概念,能不能有條件的地方政府貼息,金融的擔保等等來解決這樣一個問題,我覺得這個問題纔能真正實現我們住有所居的目標。
第三個問題供不應求市場裡面推進綠色發展,我們推進速度比較慢,因為現在的市場環境是不利於推動綠色發展的,因為供不應求,所以在現在情況下,對我們的挑戰在這樣的環境下如何綠色發展,必須在我們房地產行業裡面貫徹執行。第一當前要打好攻堅戰,你不搞綠色發展就罰款。從長遠來說,需要打好持久戰,要激勵、刺激它,一定要把政府行為,轉化為企業行為,我們三方面的任務纔能夠有著落。
我的結論就是我們在十七大以後,我們面臨三大發展任務,第一發展任務就是營造一個好市場,第一點三個基本,供求總量基本平衡,房價基本平穩,我想通過從緊的貨幣政策,通過房地產的調控,特別我看到我們7090方針,明年可能會放量一點。現在逐步放量以後,供求關系有所改善。我希望也可能實現明年的房價會比今年走穩。
第二個是興旺、誠心,我們房地產太需要誠信了,我們房地產太需要別人說我們是受人尊敬的行業,因為我們現在的確存在不少問題,我們第一個目標是營造好市場,第二個目標是建立好制度,這個制度應該是市場和保障有機結合的制度,是效率與公平堅固的制度,市場化講效率,保障性將公平,最後開發一代好產品,我們的產品應該面臨一個更新換代,我們的方向是綠色住宅,百年建築,我們的百年建築概念應該提出來,我認為現在要蓋房,要蓋好房,不是豪華,而是我們的品質要好,我們過去品質不好的房子多了去了,我們今天有條件了,再不要再那些房子了。所以綠色住宅百年建築,謝謝大家!
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這前後兩個標題真是矛盾,編輯也不注意一下