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【陳淮】:謝謝大家!我們今天討論住房保障體系的問題,我們媒體喜歡說房地產新政,07年有哪些新政策,最大的是國務院發的24號文件,這個文件的名字就叫解決低收入群體的住房問題,之著重加強的是解決那些住房困難,收入偏低,不能依靠自己力量解決住房困難的群體。住房保障體系是人類社會制度發展過程中不斷完善的一項重要制度。
人們知道市場經濟條件下,有一個最重要的分配資源的機制叫優勝劣汰,很好,沒有這個優勝劣汰的機制就沒有效率和資源的優化配置。所以從市場經濟誕生那一天起,人民對競爭,優勝劣汰崇尚有佳。美國在它建國之初的獨立宣言就說,人人有追求幸福的權利,很好,這是人們對人權的一個重要認定,是對中世紀以來神權、王權的一個重大否定,是文明、進步。但是包括美國人在內很快有就認識到,僅僅有追求幸福的權利是不夠的,對人權自保障是不充分的,因為人們有權追求和追求到是兩回事,那追求不到怎麼辦?它有沒有生存和享有基本生活權利呢?人們又在這個基礎上形成了保障體系這樣一個制度。
這就把人們的基本權利覆蓋得相對完善和均衡,首先是人們有權利追求幸福,在競爭中取勝。其次是不管是在競爭中取勝與否,人們都有權利從共同體中獲取基本的生存資料,並且從社會的發展分享社會的進步,這就叫保障。這是從遠說,從近說,保障體系在中國並不是一件陌生的事,實際上建國以後的公有制計劃經濟下,我們就有比較完善的保障體系,在國有企業中生老病死有依靠,更不要說福利分享,至於是不是大家都分到房了,那另說,但至少在制度上是有此規定的,所以在資源匱乏的情況下,老百姓冬天取暖,小孩子上學,我當過車間主任,工會連小孩子要換棉襖都要提供相應的補助,但是這種把保障的支出,包括在生產成本中不符合市場經濟下企業自身的職能,我們就把它社會化,就有了社會保障體系,但是請大家注意的是,盡管到明年我們改革開放要30年時間了,但是提出和真正動手建立社會化的保障體系,是幾乎在改革開放進行20年之後的98、99年我們纔真正提出和實施的社會保障體系。
在那一年,由於通貨緊縮,市場低迷,一大批國有企業停產,一大批國有職工普遍離開的工作崗位,出現了所謂下崗的現象,1984年全國普遍實行勞動制之前就參加工作了,沒和企業解除勞動關系的這纔叫下崗。我們媒體可以隨便說,他也不找你領政策性補助去,要符合我剛纔說的條件纔叫下崗職工。1998年下崗職工未安置人數1151萬,在此基礎上,社會保障體系就嚴峻地提到我們面前,所以從此我們開始逐步地在所有的城市中都建立了最低生活保障體系和最低工資制度,以及失業保障制度,和養老金社會統籌發放制度。有養老金,但是企業倒閉了,關門了,沒有錢了怎麼辦呢?那麼社會統籌發放。我們從98年到現在不足10年的時間,纔把社會化的保障體系提到日程上,並且逐步完善,因此它本來就具有與效率相比,與我們的制度其他的相比滯後的一樣,這是在改革進程中不完善的一個方面.
那麼在最初的保障中,我們重的是保吃穿,對保住房這件事,就越發地比其他的保障更晚了一些,這是一個實情,我們覺得沒有任何回避的必要。雖然時間短,到今天經過不斷地摸索,我們的住房保障體系已經形成了一個相對完整的思路,這是成績。時間不長,在矛盾尖銳之中,我們形成了住房保障體系的基本思路,並且原有的比如說經濟適用房我們對它作為的比較大的調整,使它更有針對性,比如說90平米佔70%的供給結構,06年提出了兩禁兩限房,擴大廉租房保障范圍,調整的力度不可謂不大,首先說從思路和制度上我們已經相對完善。我們24號文件國務院所提出的擴大廉租房的覆蓋范圍的含義是公共政策的含義,人們希望通過宏觀調控政策就把公共政策應當解決的問題解決好。比如說我們媒體經常讀到房地產宏觀調控這個詞,其實這個詞是非常不准確的。
人們問宏觀調控的好幾年為什麼窮人還買不起房子?我告訴你,窮人住房子的問題,是公共政策解決的問題,只要中國明天纔進共產主義,今天還沒進了,我們就得依靠保障體系,而不是買這種交易行為來解決窮人的住房問題。管房地產的政策包括三個組成部分,影響房地產的政策包括三塊,一塊是大家熟悉的長說的宏觀調控政策,但是請注意,宏觀調控政策只管短期的總量平衡關系,總供給和總需求的關系,在理論意義上,宏觀調控政策不管房價,他也不管豬肉價,他只管一個價格,就是貨幣本身的價格,幣值穩定,CPI增長實際上是指的貨幣自身縮水的貶值,央行、財政的任務都是保證對內的購買力,以及老百姓持有的貨幣資產的價值相對穩定。這是宏觀調控政策。
那麼緊縮或者放松銀根,當時房地產業和房地產的交易有一定的影響,宏觀調控政策。第二個部分叫產業政策,房地產是個產業,而且是國民經濟的重要支柱產業。人們問房地產憑什麼是支柱產業,憑什麼咱們不說,有功負咱們再討論。但這個定義不是我下的是寫入國務院文件的,房地產的發展技術水平改進與國民經濟其他產業之間的構成關系,也就是產業結構,以及產業內部相互之間的比重,影響這個領域的政策叫產業政策。產業政策通常三到五年,最多五到八年,他的實施范圍影響。
三個部分是公共政策,我們剛纔說到的保障體系是屬於公共政策的范疇,如果畫三個圓圈,互有交叉,公共政策管到共產主義之前,中國有一天發展到美國那麼闊,也得有包括住房體系在內的公共政策。我們今天在24號文件中提出,要對擴大廉租房覆蓋范圍,並且對縣以上的城市,在一到兩年的時間實現應保盡保,是不是一到兩年的時間我們就給保障完了,理論上說永遠不會,永遠會是有一個基礎的、底層的部分。美國、歐洲歐盟也有7%的人群需要公屋,纔能有房子住。我們今天作為一個發展中國家,一個底子薄的國家,一個發展不平衡的國家,一個正在從農業人口為主,項城市人口、工業人口轉變的國家,我們總體地看大約要佔到20%,當時可能西部、東部有區別,大城市、中小城鎮有區別,而且區別還不小,這是一個總體估計,西部平困的中小城市,不一定住房困難的人群那麼大,但是在沿海大城市,上海、廣州、北京,一個白領可能住房就有困難,收入不算低,住房有困難,是這麼一個特點。
但是總體上中國有多少呢?5.77億人,20%左右就涉及到1.2-1.3億人,涉及到4千萬個以上的家庭,4千萬個低收入群體的家庭並不是都沒有住到50平米的房子,房子這種東西和其他的生活資料不一樣在於,人們吃飯是要每天重吃的,房子是不需要今天有了,明天再重來一遍的,並不是覆蓋面20%是20%的人都沒房子住,是倆概念,這些群體應該是政府保下來的,不要錢或基本不要錢的,所以在24號文件就提出聯組房50平米,滿足基本住房需求的標准50平方米。
那麼比廉租房更高一層,有工作、有收入,但這個收入也很低,買商品房尚有困難,或者在10-20年有困難,我們又有了經濟適用房的覆蓋范圍,在24號文中對原來的規定也有比較大的調整,比如說套型面積60平方米,不能超過,比如說有限產權的規定,你不交土地出讓金,產權是不完整,在流轉上受限制的,五年後纔能交易,而且交易過程中,你要補交土地出讓金,而且進入這個領域想住這個房子是有進入門檻的,有各地政府根據當地自己的情況設定什麼樣的人能夠享受經濟適用房。注意經濟適用房60平方米的規定沒改,我這句話是有針對性的。
在這之上,比經濟適用房再強一點又發展保障的人怎麼辦呢?貼息、貼租、公積金,實際上我們現在的公職人員,工薪階層按照國家規定,包括企業,只不過有些企業沒有完全貫徹,但是公職人員是貫徹的,都要發放住房補貼。沒有享受住房的年輕人,他們工資之外每個月都有住房補貼呢,這個補貼相當於政府貼租、貼息,那麼兩禁兩限房90平方米,而且政策規定,今後的土地出讓中70%要用於4種房。有限保障那些迫切需要改善住房調整或者結婚的人群的需要。在這之上還有公積金這樣一個功能強大的住房保障方式。因此有些人說夾心層,中等收入者階層住房保障的陽光沒照到他們身上是不准確的,至少是非常片面的,恰好是這個階層享受了住房保障體系多重政策的交叉覆蓋。問題在於,這個思路和它的普遍性之間還有差距,比如公積金挺好的一個職能,第一個覆蓋范圍還不充分,所有的僱主都必須給僱員建公積金賬戶,但還不到1/3,不普及。這是我們制度發展過程中尚不完善的。
再比如說公積金大家把錢包各個繳到一塊,誰買房子資助誰,已經改善了住房條件的人,年歲較高、收入較高的人群不需要貸款,但他們的繳存額高,貸款能力強,但反而不需要。但年輕人迫切需要政策支持又貸不到多少錢,本來是互助性基金,但遠遠不充分,住房保障體系大約分類的話是四各階層:
第一個是救濟救助型的,不要錢,或者基本不要錢。第二個是援助型的,你的能力不夠,政府給予援助,十成能力中我有九成缺一成,也包括我只有一成缺九成,都屬於援助型政策。第三種是互助性的政策公積金。第四類是自助性的政策,當然我們還在探索需要金融領域共同努力把這個品種變成普遍性,比如住宅銀行,你自願開一個住房賬戶,把錢存到裡面,政府給予一定的政策,但這個賬戶只能用於改善住房,這個是屬於自助型的,當我們把救助、援助、自助性的政策交叉,我們的住房保障體系就比較完善了。我們每一個政策是不是都能做到十全十美呢,很難現在還做不到,比如我們再舉公積金的例子,很多人以為公積金是政府社會統籌的東西,錯,公積金和養老基金、失業保障基金不同在於,事業保障和養老等這些基金是繳存人依據你是否遇到了這樣的困難纔給你資助的,這錢交了就不歸你了。等你退休之後,我們統障結合,你從社保基金領的多少,和你繳存社會統籌這部分不直接相關,個人賬戶累計部分相關。但公積金不是,公積金這個錢是你自己的錢,存到公積金賬戶裡頭到你60歲退休,你不買房子,可以全額取出來。並不是誰要買房子就把你的錢用了,這是不可能的用好這個錢非常重要。住房保障體系,我們剛纔說由於它覆蓋范圍廣,涉及面寬,並不一定都只是窮人,低收入群體纔保障,有些人億將來成老板,有些人將來成總經理,那在年輕的時候結婚的時候也可能他仍然需要住房保障體系的大力援助纔能解決住房,也就是說人的一生中擁有財富和他需要解決自己的住房問題的時間是存在實質和時差的,這都是屬於住房保障基金幫助完成的,當時功能還遠不是解決實體性的解決人們的住房。我真的有一個帶屋頂的房子住,這叫實體性的,住房保障體系還包括要幫助老百姓、人民群眾規避財產價格波動的風險的保障。
我們所說的都是有房子住,這本身以為這纔是保障,十七大報告提出了一個很重要的觀點,我不知道大家對此做何評價,是否重視到?十七大說要創造條件,讓人民群眾有更多的人能夠獲取財產性收入這個詞,這個詞很重要,重要在哪兒呢?大家想想我們這個國家社會,包括上小學老師都給你講過,要樹立無產階級思想,我們要讓大多數老百姓擁有資產,是不是一個革命性的變化。
中國共產黨作為執政黨,他的政治理念,是對原有政治理念的堅決繼承和重大發展。繼承了什麼呢?共產黨有個基本理念,從誕生的那一天就始終沒變的,帶著老百姓過好日子,十七大報告當中提出的這個說法是這個理念的堅決繼承,但思路和路徑我們已經走過了四個階段,打土豪分田地,把富人的財富分給窮人,土地、金銀財寶分給老百姓,後來我們知道由於一些原因,並不是老百姓都過上了好日子了。我們又嘗試了公有制,計劃經濟,由政府統一配置資源,力求更多的發展效率。但這一方式在特定歷史時段有功績。改革開放以來我們又嘗試了勞動致富,將近上不封頂、下不保底,這一路徑在當時的歷史條件下,對中國的經濟發展有極大的促進作用,改革開放這一階段的成功,但發展到今天,光有這個不行了,老百姓開始擁有資產,擁有資產的過程中,我們就得讓老百姓在買的過程中規避價格波動的風險,持有過程中規避,因為通脹通縮帶來的資產價值風險。
當大家討論短期的通脹通縮的時候,實際上我跟大家說,什麼叫通貨膨脹呢?通貨膨脹就是貨幣資產縮水和實物資產漲水。什麼叫通貨緊縮呢?通貨緊縮就是現金為王,貨幣資產漲水,實物資產縮水,我們怎麼能夠發明創造一些有益的金融產品幫助老百姓規避這種風險,有沒有這種風險呢?最近不是推出期貨指數嗎?那個時候老百姓就有了一個規避價格風險的工具,你打算在2015年買房子,今年你買指數產品,到2015年你是買到了2007年的房價,套期保值就可以了。而且你打算投資於房地產,你認為房價會漲,你打算買套房子,您不用買實物房子了,你直接買虛擬的指數就可以了。也減輕了市場對實物供給的壓力。但是這不是建設系統所建設的住房保障體系中所還需要金融部門和金融部門的主管部門商業銀行、保險公司證券市場的監管部門共同創造纔獲得的。但是我們至少知道住房保障體系並不僅僅是重點、主要是滿足住房困難群體的需求。以及改善那麼中等收入者階層他們的住房條件,而且包括維護老百姓的財產安全,幫助他們規避經濟運行過程中的風險。以上僅供參考,謝謝大家!
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