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中國最貴公寓『湯臣一品』前日被曝出『將被罰』的消息。經過近6個月調查,上海房地局認定掛牌均價11萬至12萬元/平方米的『湯臣一品』存在捂盤惜售、銷售率不足、使用『至尊』等絕對化廣告語等違規行為,擬要求其降價或全部房屋售轉租。
掛牌價為上海全市商品住宅同期均價16倍、為周邊同類樓盤掛牌價4倍,2005年即開盤的『湯臣一品』當年憑借『天價』而一夜成名,並迅速成為眾矢之的,據查至今僅售出3套而已。但它最終可能被罰的理由並不是備受矚目的『天價』,而是一大串相對邊緣的『罪名』:『捂盤惜售、銷售率不足、廣告語絕對化』。罰單僅要求『售轉租或降價』,且這點要求還因為沒有相關行政處罰條款而處於『請示』期。
全國人民都知道『湯臣一品』貴得離奇,但『價格畸高』就是沒能作為處罰依據,這種尷尬暴露了有關部門在樓市整治中遭遇的難題:『依靠嚴打,但缺乏說法。欲打高價,但未能證明高價。』
顯而易見,對一處樓盤而言,『賣掉沒賣掉、吹噓沒吹噓』並不是判斷其定價是否合理的充分依據,大賣特賣的樓盤不知有多少都存在溢價和吹牛嫌疑,而均價11萬元/平方米的『湯臣一品』就算僥幸售罄,也不能證明其定價不『畸形』。既然要罰,就必須就價說價:樓盤成本是多少,高出多少算畸高?與開發成本比較還是與周邊樓盤比較?判定畸高後對『暴利』的處罰又是多少?
然而,我們沒有一部法律要求樓盤項目進行成本說明,沒有房價『畸高』的明確定義,沒有一部法律要求有關部門對企業『自由定價』進行行政乾預,更沒有一個開發商因為『哄抬房價』而獲刑。結果,關於成本的追問與『價格畸高』的判斷,長期流於媒體『調查』與業內人士說法,從未在官方意見中白紙黑字加以表達。
早在調查初期,湯臣集團主席徐楓就曾對媒體笑言:『不是市場經濟嗎?要我們降價,就出公文來吧!』最終,主管部門拿出的依舊是需要請示領導的『決定』,而不是有理有據、有章可循的『處理』。這直接造成了兩個問題:一,花了大力氣的調查只是棒打出頭鳥、平平民憤而已,效果最多是『一事一地、濕濕地皮』,對全國樓市沒有普濟意義、推廣不易;二,此番處理采用的不是法律手段也不是經濟杠杆,要求模糊、說服力有限,『降價要求』能不能實現、能實現多少尚有待時間檢驗。
其實,湯臣一品即使降價一半,也和工薪階層無緣,大家之所以盯准了它,不過是希望看到對樓盤天價、樓盤溢價等問題具有指標意義的處理方法,大家期待的不是嚴打一兩處豪宅,而是有關部門能對大多數商品房、尤其是中低檔住宅的定價方式有個明確的說法。
長久以來,國內房地產定價全部采用『市場比較』而非『成本定價』,即開發商綜合周邊樓盤的預期漲幅後得出的最高價,一家漲即家家漲,永遠高於同比的舊項目售價。而有關部門出於對經濟發展的擔心始終態度不明,打擊也是『下手只得三分力』,千呼萬喚的公開房屋成本與實行政府指導價更是遙遙無期。
據說近日西安出臺商品房『明碼標價』條例,力求杜絕開發商從早漲到晚的惡劣行徑,但卻引發了75%的民眾對房價『明碼標價』會不會成『明碼高價』的擔心。看來,『明碼標價』和『明碼實價』還是有不小距離,『實價』應該從『招拍掛』源頭開始控制,否則再遇到『湯臣N品』赤裸裸地打出天價,我們又會陷入尷尬。
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