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備注:報告中所有涉及到指數數值的均采取四捨五入取整法,所以有可能出現兩個月指數數值相同,在指數數值上未呈現出變化,但從環比漲幅上可以表現出變化程度。
一、北京中原買賣成交領先指數--全市指數分析據北京中原三級市場部研究中心對監測樓盤統計可知:2007年11月份北京中高檔二手房成交價格為12973.9元/平米,11月份二手房買賣領先指數為215點,環比10月份上漲3.77%。而10月份環比9月份價格增幅為3.8%。可見,11月份中高檔二手房價格增幅同10月份價格增幅相比有所趨緩。但從11月份成交量上來看,環比10月份卻有所下降,降幅達9%左右。
11月成交量咯有下降的原因:11月份仍然繼承了10月份不太活躍的交易氣氛,交易量略有下降,主要原因是受觀望情緒的影響,房價呈上漲趨勢,但業主報價與購房者可承受的心理價位之間的差距加大。因此,對於購買者來說,更期待房價平穩後進行購房。
11月價格仍上漲,但漲幅趨緩的原因:1)臨近年底,受觀望情緒的影響,抑制一部分購房者的購買需求,交易量降低,促使價格上漲趨緩。
2)08年奧運即將來臨,相關的基礎配套設施趨於完善,交通狀況的改觀陸續接近尾聲,相關板塊的房地產受到更多人群的關注,因此造成區域價格上漲。
3)部分老項目,在臨近的2008進行了內外的翻修,促使這些項目的價值有所提昇。
4)11月五環以外的一部分一手房的上市供應,分散部分購房需求;再加之政府明確提出要加大保障性住房的建設力度,這無疑也在很大程度上暫緩部分中低收入群體的購房計劃,這些都在一定程度上使得房價上漲有趨緩的趨勢。
圖1:通過對朝陽區19大板塊監測數據統計可知,11月份環比10月份朝陽區成交價格整體仍呈上漲趨勢,漲幅為4.46%。但具體到各板塊而言,11月二手房交易活躍程度有所不同,各板塊由於房地產市場上供給與需求的特點不同,受政策影響程度不同,周邊配套、交通完善程度不同,導致最終反應到價格層面上就有所不同。
具體分析如下: 11月份太陽宮周邊的相關配套、交通的完善,促使價格上漲據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份太陽宮二手商品房成交均價為15992.4元/平米,環比10月增長11.28%。分析原因,主要是區域內可供選擇的項目較多,如太陽星城,水星園等,各自都有自己的客戶人群,需求量較高;同時,相關的配套,如銀行,餐飲,還有在建的家樂福大型超市,以及宜家家居超市的逐漸完善,吸引了更多人群對該區域的關注。第三,在建的即將於2008年完工的機場輕軌以及規劃道路的日漸完善,提高了該區域房地產的昇值潛力。再加之整體北京房價上漲的趨勢,助推太陽宮二手商品房價格跟漲。
『老區新修』朝陽北路地區房價仍不斷上漲據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份朝陽北路地區二手商品房成交均價為12274.9元/平米,環比10月份上漲10.32%。區域內價格上漲的原因主要是購房需求量較大,尤其是備戰奧運,該區域內地一些老項目如團結湖小區、水碓子西裡、甜水園等項目已完成或正在進行內外翻修,有助於這些項目的價值提昇。再加上附近的奧運賽場-朝陽公園的影響,促使該區域的價格上漲空間更被大家看好,投資或是自用成為消費者的選擇。
2.2海淀區 圖4:通過對海淀區10大板塊監測可知,11月份環比10月份,海淀區整體上漲趨緩,漲幅為3.48%,具體到板塊,受各自不同區域特點的影響,價格表現也有所不同。
據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份萬柳地區成交均價為17999.6元/平米,環比10月份略有上漲5.92%。但11月份區域內依舊繼承10月二手商品房交易不夠活躍的狀態,略呈現出有價無市現象。區域內二手商品房以碧水雲天、蜂鳥家園、光大花園、萬泉新新家園和新起點嘉園為主,區域內由於其獨特位置及目前無新增商品房,助漲了區域內二手房業主報價不斷走高,再加上部分業主不急於將房售出,報價過高到2萬元/平米左右,遠高於區域內市場均價。雖然有大量購房需求,但價格過高也暫緩部分需求,導致區域內11月份二手房成交量不高,實際成交價格與10月相比變化不大。
2.3豐臺區 圖5:通過對豐臺區6大板塊的監測可知,11月份環比10月份豐臺區二手房價格處於上漲趨緩狀態,漲幅為1.74%。其中,之前相對交易活躍的西羅園和方莊地區也漸趨緩。
1)據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份西羅園地區二手商品房成交均價為10186.3元/平米,環比10月價格略有下浮0.13%。西羅園地區二手商品房成交以珠江竣景為主,之前項目價格不斷上漲,主要是該項目位置好,再加上區域內商業氛圍濃厚,浙江及其它地區生意人的居住聚群效應為該項目創造良好市場。但進入11月後,受市場和政策的影響,無論售房者還是消費者,都趨於對市場觀望的狀態,導致價格略有下浮。同時,11月份方莊地區二手商品房成交均價為12130.6元/平米,環比10月價格上漲4.45%,由於買賣雙方的觀望態勢,成交量卻有所下降,整體呈現有價無市的狀態。
2.4中心四城區各板塊分析 圖6:通過對中心四城區9大板塊的監測可知,11月份環比10月份整體均呈現上漲趨勢。但個別到板塊,由於各自的位置特點,又紛呈不同態勢。
1)據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份陶然亭板塊中高檔二手商品房樓盤成交均價為14857.7元/平米,環比10月上漲12.72%。分析原因,主要是該區域提供的房源比較少,需求量卻很大,但受到市場和政策的影響,業主又呈現觀望態勢,因此,業主的報價越來越高,相反又抑制了一部分需求,這也使得該區域呈現有價無市的狀態。
2)據北京中原三級市場部統計數據顯示,11月份黃寺大街區域二手商品房成交均價為23000元/平米,環比10月份價格微有上漲4.55%。該區域位於西二環內,地理位置極佳,區域內二手商品房成交典型項目以陽光麗景為主,小區房屋設計好,房屋采光性能較好,吸引眾多消費者購房目光。許多消費者在此購房就是瞄准陽光麗景項目,戶型面積合適的話,價格高一些,都有人願意購買。因此,該區域整體繼承10月態勢,但同時受到觀望態勢的影響,漲幅不大。
2.5石景山和亦莊區各板塊分析 圖7:1)石景山地區11月份中高檔二手商品房樓盤成交均價為11750元/平米,環比10月增長5.95%。區域內魯谷板塊為典型,遠洋山水項目價格上漲幅度較高,11月份二手成交均價為14000元/平米,高於同板塊其它樓盤2000-3000元/平米。遠洋山水價格上漲原因主要是在售的一手房17000-18000元/平米的高價格,刺激業主對自己所擁有不動產的價格預期昇高。
2)據北京中原三級市場部統計數據顯示:11月份亦莊地區二手商品房均價為10072.61元/平米,環比10月份價格略有上漲。但11月份亦莊地區二手房成交活躍度不夠,市場略呈現有價無市現象。城鐵線路預期及新盤小戶型上市價格很高,刺激人們對未來區域房價上漲充滿信心,業主報價普遍高於消費者心理承受能力,導致成交量不多,實際成交價格與10月相比相差無幾。
三、12月份中高檔住宅成交領先指數走勢預測綜上所述,北京中原三級市場部研究人士分析認為,11月份二手房市場在10月份交易不太活躍的基礎上,交易溫度繼續降低,消費者觀望情緒較濃。但對於成交價格而言,在奧運效應及項目各自特點和開盤一手房推動下,二手房價格仍然堅挺。對於12月份二手房市場而言,臨近年底,二手房交易量會呈平穩發展態勢,成交價格仍然會上漲,但漲幅會進一步趨緩,在3%左右。具體到不同區域,由於一二手房之間供給比例不同和區域內交通配套設施不同,導致價格漲幅有高有低。
附:各監測板塊11月份價格