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備注:報告中所有涉及到指數數值的均采取四捨五入取整法,所以有可能出現兩個月指數數值相同,在指數數值上未呈現出變化,但從環比漲幅上可以表現出變化程度。
一、北京中原買賣成交領先指數--全市指數分析據北京中原三級市場部研究中心對監測樓盤統計可知:2007年10月份北京中高檔二手房成交價格為12502.7元/平米,10月份二手房買賣領先指數為207點,環比9月份上漲3.8%。而9月份環比8月份價格增幅為4.6%。可見,10月份中高檔二手房價格增幅同9月份價格增幅相比有所趨緩。
10月成交量不太活躍的原因:10月份作為傳統意義上的銀十,並沒有顯現出應有的交易活躍氣氛,交易量較為平淡,主要是從目前市場上來看,房價仍然呈上漲趨勢,業主報價與購房可承受的心理價位之間出現很大差距,再加之一系列調控政策的出臺,如稅收、加息、提高首付等,力度不斷加大,可見,政府進一步穩定房價的決心之大。這也使得購房者心理產生很強的觀望情緒,期待房價平穩後再進行購房。
10月價格仍上漲,但漲幅趨緩的原因:1) 10月份一些監測板塊內新建商品房的上市交易,對區域內二手房是一大衝擊,極大增強二手房業主報價走高的心理預期,有不斷朝一手房價格靠近的趨勢;
2)08年奧運即將來臨,奧運的強大吸附作用,一方面促進亞奧區域房屋備受消費者青睞,另一方面奧運也吸引眾多外地消費者來京置業,另外,北京作為現代化城市,隨著城市化進程的不斷加速,外地打工人員與日俱增,由此帶來巨大的購房需求,這些都成為支橕價格不斷上漲的重要原因;
3)軌道交通對房價上漲起到助漲作用,且這種作用已有透支現象。10月7日地鐵5號線已開通,周邊房價受其影響,上漲2000元/平米不等,目前4號線正在建設,地鐵9號線部分站點已開始動工,周邊業主報價時已將地鐵線路的預期效應考慮在內,報價不斷上漲;
4)10月份受到系列調控政策的影響,投資需求受到一定抑制;另有部分位於五環以外的一手房的上市供應,也分散部分購房需求;再加之政府明確提出要加大保障性住房的建設力度,這無疑也在很大程度上暫緩部分中低收入群體的購房計劃,這些都在一定程度上使得房價上漲有趨緩的趨勢。
圖1:
圖2:
二、北京中原買賣成交領先指數--各區域板塊均價分析
2.1朝陽區
圖3:
通過對朝陽區19大板塊監測數據統計可知,10月份環比9月份朝陽區成交價格整體仍呈上漲趨勢,漲幅為4.43%。但具體到各板塊而言,10月二手房交易活躍程度有所不同,各板塊由於房地產市場上供給與需求的特點不同,受政策影響程度不同,導致最終反應到價格層面上就有所不同。
具體分析如下: 10月花家地二手商品房供給量少,助推價格上漲據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份花家地二手商品房成交均價為12788.2元/平米,環比9月增長16.26%。分析原因,主要是,區域內有大量的老小區,可供選擇的二手商品房量較少,主要以鹿港和聖馨大地為主,鹿港房屋檔次要高一些。另外,又由於花家地地區目前的配套與生活環境與望京地區相比還有待提高,因此,區域內房屋憑借一定的價格優勢,較為受到消費者的青睞,再加之整體北京房價上漲的趨勢,助推花家地二手商品房價格跟漲。
新盤價格一路高漲,助推朝陽北路二手房價格上漲據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份朝陽北路地區中高檔二手商品房成交均價為11127元/平米,環比9月份上漲11.27元/平米。朝陽北路地區二手商品房可選擇性較高,交易較為活躍,購房自住客較多。區域內成交項目以華紡易城和炫特區為主,小戶型房屋受歡迎程度很高,這兩大項目10月成交均價在13000元/平米左右。價格的不斷上漲,除了交通便利及配套齊全作為基礎之外,區域內新盤價格超高,對區域內二手房業主起到一定的刺激作用,助漲業主報價走高。目前華紡易城三期一手房價格達16000元/平米左右,星河灣商品房價格達3萬元/平米左右。
政策未擋住甘露園地區投資需求,房價仍不斷上漲據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份甘露園地區二手商品房成交均價為9328.4元/平米,環比9月份上漲6.9%。區域內價格上漲主要是購房需求量較大,甘露園地區二手商品房成交以朝陽園和朝陽無限為主,區域內購房看得長遠收益者較多。受政策影響,但仍然未擋住投資者的購房步伐,主要是雖然從短期來看,政策增加購房成本,但考慮到房價上漲帶來的未來出售高收益,投資者仍然在投資。
2.2海淀區圖4:
通過對海淀區10大板塊監測可知,10月份環比9月份,海淀區整體呈上漲趨勢,漲幅為2.43%,但各板塊表現不一,出現交易活躍與疲軟區域。
1)生態環境良好助推百望山地區二手商品房備受消費者青睞。據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份百望山地區成交均價為9981.6元/平米,環比9月增漲18.58%。區域內成交典型樓盤以中海楓漣山莊為主,小區環境優,非常安靜,宜居性很高。再加上周邊還有百望山森林公園,屬於老百姓意識中的上風上水地區,備受消費者青睞,未來發展潛力較大,價格不斷上漲。2)10月份萬柳地區價格變化不大。據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份萬柳地區成交均價為16993元/平米,環比9月份略有下浮0.05%,價格變化不大。10月份區域內二手商品房交易不夠活躍,略呈現出有價無市現象。區域內二手商品房以碧水雲天、蜂鳥家園、光大花園、萬泉新新家園和新起點嘉園為主,區域內由於其獨特位置及目前無新增商品房,助漲了區域內二手房業主報價不斷走高,10月份有部分業主不急於將房售出,報價過高,在2萬元/平米左右,遠高於區域內市場均價,雖然有大量購房需求,但價格過高也暫緩部分需求,導致區域內10月份二手房成交量不高,實際成交價格與9月相比變化不大。
2.3豐臺區
圖5:
通過對豐臺區6大板塊的監測可知,10月份環比9月份豐臺區二手房價格處於穩步上漲狀態,漲幅為2.38%。其中,以馬家堡、西羅園和方莊地區交易相對較為活躍一些。
1)地鐵4號線的預期透支及區域內一手房價格高漲,助推馬家堡地區二手房價格不斷上漲,成為南城的一個典型板塊。據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份馬家堡地區二手商品房成交均價為10536.9元/平米,環比9月份增長5.28%。馬家堡地區位於南三環,交通和配套設施齊全,區域內二手房成交項目以星河城、旭日嘉園、城南嘉園為主,購房以自住為主。另外,星河城四期即將於11月份上市銷售,價格高企為區域內二手房業主報價走高助漲信心。
2)據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份西羅園地區二手商品房成交均價為10199.4元/平米,環比9月價格上漲2.63%。西羅園地區二手商品房成交以珠江竣景為主,項目價格不斷上漲,原因主要是:
主要受到一是項目位置好,另一個就是區域內商業氛圍濃厚,浙江及其它地區生意人的居住聚群效應為該項目創造良好市場。
3)據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份方莊地區二手商品房成交均價為11613.3元/平米,環比9月價格上漲2.25%。方莊地區房價上漲,一方面是受到目前大環境影響,周邊區域價格都存在不程度地上漲;另一方面,方莊地區作為北京第一個大型居住區,交通配套齊全,適宜居住。
根據規劃規定,方莊地區要建設森林公園,環境將更加好,由此,有許多為老人選擇在此購房,另外,有部分右安門地區的拆遷戶在強烈地域效應的影響下,紛紛選擇在此購房。
2.4中心四城區各板塊分析圖6:
通過對中心四城區9大板塊的監測可知,10月份環比9月份整體均呈現上漲趨勢。其中,以西城區黃寺大街、崇文新世界、花市板塊二手房交易較為活躍,價格出現不同程度地上漲。
1)據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份黃寺大街區域二手商品房成交均價為22000元/平米,環比9月份價格上漲13.4%。區域位於西二環內,地理位置極佳,區域內二手商品房成交典型項目以陽光麗景為主,小區房屋設計好,房屋采光性能較好,吸引眾多消費者購房目光。許多消費者在此購房就是瞄准陽光麗景項目,戶型面積合適的話,價格高一些,都有人願意購買。
2)據北京中原三級市場部統計數據顯示,10月份花市板塊中高檔二手商品房樓盤成交均價為14175.2元/平米,環比9月上漲11.66%。分析原因,主要是:一,花市板塊同新世界地區相比,小區安靜,宜居性更強,且價格同新世界地區相比又有很大優勢,相差3000-4000元/平米,吸引消費者來此置業;二,區域內交通便利,配套齊全,區域內有廣渠門中學、96中學、匯文中學等,有部分為子女讀書而來此購房者;三,區域內房價上漲還是受到大環境房價上漲影響,業主報價不斷增漲,與消費者購房承受能力之間不匹配,因此,造成10月份花市板塊內樓盤成交總價相對較低的小戶型房屋較多;四,花市區域內成交以自住為主,因此,受政策影響很小,在強勁需求推動下,價格不斷上漲。
2.5石景山和亦莊區各板塊分析圖7:
1)石景山地區10月份中高檔二手商品房樓盤成交均價為11090.4元/平米,環比9月增長4.05%。區域內魯谷板塊為典型,遠洋山水項目價格上漲幅度較高,10月份二手成交均價為13311.87元/平米,高於同板塊其它樓盤2000-3000元/平米。遠洋山水價格上漲原因,主要是景山學校的進駐,為項目價值提昇起到強心劑的作用,另外,項目在售的一手房17000-18000元/平米的高價格也為二手房業主報價走高起到重要的刺激作用。
2)據北京中原三級市場部統計數據顯示:10月份亦莊地區二手商品房均價為9602.4元/平米,環比9月份價格基本無變化。10月份亦莊地區二手房成交活躍度不夠,市場略呈現有價無市現象。城鐵線路預期及新盤小戶型上市價格很高,刺激人們對未來區域房價上漲充滿信心,業主報價普遍高於消費者心理承受能力,導致成交量不多,實際成交價格與9月相比相差無幾。
10月份區域內成交樓盤以金地格林小鎮、上海沙龍、境界、溮城百麗為主,其中,金地格林小鎮價格最高,均價為13000元/平米左右。
三、11月份中高檔住宅成交領先指數走勢預測綜上所述,北京中原三級市場部研究人士分析認為,10月份在一系列調控政策效應的影響下,並沒有顯現出銀十的活躍交易氣氛,交易量平淡發展。購房客戶觀望情緒較濃,但對於成交價格而言,在奧運效應及一手房價格高企的推動下,二手房價格仍然呈上漲趨勢。對於11月份二手房市場而言,臨近年底,二手房交易量會呈平穩發展態勢,成交價格仍然會上漲,但漲幅會進一步趨緩。因為,據11月13日國家統計局公布的10月份居民消費價格總水平(CPI),比去年同月上漲6.5%,比9月份上漲0.3個百分點。當然,這裡有一些季節性因素影響。不過,CPI的增長使得人們對未來再次加息產生一些想法。利率不斷上漲,購房支出不斷增加,勢必會降低部分消費者的購房意向,促使房價漲幅有所回落。但具體到不同區域,由於一二手房之間供給比例不同和區域內交通配套設施不同,導致價格漲幅有高有低。
附:各監測板塊10月份價格