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北京房價持續高溫讓越來越多的百姓『望樓生畏』。10月26日,北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布消息:今年以來,北京的商品房價格一直呈上昇趨勢,五環路以內住宅期房均價已漲至13754元/平方米。
當更多的北京市民為高企的房價而懮慮時,北京市首個倡導合資建房的平民於凌罡先生依然在為他的合資建房計劃奔波。在於凌罡看來,過高的房價正是北京房地產市場瘋狂、病態的體現,而合資建房目的就是解決這些問題。他希望能用合資建房,為百姓做點兒什麼。
合資建房是盡一個公民的社會責任《數字商業時代》(以下簡稱DT):你是在什麼背景下提出合資建房的?
於凌罡:我們是在2004年做這件事情的。當時就覺得房價要漲了,如果老百姓再不團結起來做事的話,恐怕就更買不起了。我們當時有一個願望,作為普通老百姓,我認為我們應當承擔一點社會責任。通過我們的努力,企圖讓房價不要漲得那麼快,因為房價漲幅快,對經濟、對老百姓的生活都沒有什麼好處。
DT:合資建房,你們遇到的相關政府部門對你們持什麼態度?
於凌罡:政府部門的人分成三種,第一種就是支持合資建房的。很多人大代表、政協委員或者一些為老百姓著想的人非常支持;另外還有兩類官員,一種對房地產市場並不完全了解,他擔心房價回落會造成一定的問題,但事實上他並沒有意識到房價的回落並不代表收入的回落,恰恰相反房價回落了收入會增加。因為銷售減少了,租賃就會增加了。房地產這個環節如果中國政府更多的是租而不是賣,政府的收益是有保證的,如果政府更多的是賣而不是租,那麼政府的收益是沒有保證的。還有一種,他們本身跟開發商存在著各種各樣的關系,他們認為這可能會導致開發商賣房子不好賣了,影響他們的利益。
DT:第一次你們合作建房的項目有沒有成功?具體是怎樣一個情況?
於凌罡:2004年我們准備合作建房,2005年4月4日正式成立公司之後就開始做項目。5月8日,我們資金達到4000萬元,就找到萬通希望談合資房的項目。當時我們看中的地塊是在北京的東四十條,港澳中心旁邊,現在那個項目叫瑞士公寓,我們准備買這塊地,跟萬通談,我們准備拿出9600萬元,萬通再拿出1.92個億。有了近三個億資金,我們就把這塊地買過來,買地花兩個億,蓋樓花幾千萬,再加上給萬通的管理費和各種費用,實際上老百姓能夠拿到這個房子的價格是每平方米8000塊錢。在2005年的5月份,東四十條周邊商品房的價格1.8萬,二手房的價格也在1萬多,這種情況下我們當時非常想做成這件事,但是第一個項目由於老百姓內部的原因沒有做成
DT:你所提倡的合資建房,最大的好處是什麼?
於凌罡:合資建房最大的好處第一是沒有空置。我們給政府的標書上寫得很清楚,比如有200套房子,都是誰買誰參與建的,我們有一套完整的模式和清晰的流程;第二我們不虛高房價,只是成本價,而且我們最大好處是不偷稅。
合資建房沒有空置而且依法納稅,這是非常好的一件事情。很多開發商囤積土地給政府、國家造成了很大的財產損失。就北京開發商來說,光囤積的土地至少40平方公裡,其他沒有統計在內的囤積還不計其數,這樣的話土地能夠使嗎?有多少土地夠開發商囤積?
前兩天有人對中國首富提出質疑,為什麼?就是因為他囤積了大量的土地。國家有規定不允許囤積土地,但是今天,囤積土地那幫人被抓了嗎?甚至還有逃稅33億元的,財政部都公布犯罪事實,但沒有一個受到懲罰。合資建房如果不給老百姓做實事,誰來給老百姓做實事?也許有人會說合資建房確實還不成熟或者還沒有達到時間,但是今天來看,合資建房是必然的,而且它一定能成功。
合資建房不會影響正常市場秩序DT:合資建房的過程中,你最擔心的是什麼?是不是總有些利益集團不希望合資建房成功,因為這樣會影響到他們的利益?
於凌罡:首先要知道合資建房是合法的,而不是違法的,第一,中華人民共和國允許老百姓個人或者合伙開公司,這是合法的;第二老百姓開了公司,在資金足夠的情況下可不可以介入房地產行業?可以,沒有任何問題;第三,老百姓介入了房地產公司,開發了房地產之後,可不可以按市場價格賣出或者是自行定價賣出?可以,我們開發房子就是為了賣的,賣給誰是我們的自由,賣多少錢政府沒有定價權。所以,合資建房完全有法可依,但是確實有很多人希望合資建房不成功,原因很簡單,就是侵犯了他眼前的利益。比如說溫州當地有一個官員這麼說,如果合資建房把房子賣5000塊,周圍的開發商的房子沒法賣了,開發商賣15000,你纔賣5300,這要出問題。有些官員是本著擔心出亂子,有些官員的出發點是如果合資建房賣到很低的價錢,其灰色收入就拿不到。
DT:總有一種論調說北京會出現地荒,你認為會出現這種情況嗎?
於凌罡:比如說有些人聽信一些謠言,說北京市『地荒』,『土地不夠使』,其實這個謠言不攻自破。北京市規劃使用的土地是1600平方公裡城市用地,這1600平方公裡當中,即使有二分之一挪作他用,還有800平方公裡可以使用。800平方公裡容積率2.0,能給1600萬人每個人蓋100平方米的房子。實際上,我們的土地不僅有,而且還有富餘。
開發商綁架銀行導致樓市瘋狂DT:你認為今天北京的房地產市場價格不斷上行,是一種健康的正常的市場行為嗎?
於凌罡:今天的房地產市場無論在任何人的眼中,它都是病態的、瘋狂的。
像合資建房這件事情,它是歷史的趨勢和必然,如果沒有合資建房,中國房地產市場不可能健康。
北京市現在房子到什麼程度?用三個比例可以來說明。第一個比例是房價、房租比,國際市場標准不能高過200 : 1,什麼概念?一套價值50萬元的房子必須至少一個月租到2500元錢,現在北京的一套價值100萬元的房子能不能租2500元還很難說。因為市場房價已經漲的離譜,房價房租比已經到350 : 1以上,在這種情況下,北京市的房價缺少租金的支橕,缺少收入的支橕。
第二個比例是房價收入比。美國人買一個別墅的錢只相當於一個家庭收入的5倍而已,咱們中國人五年的收入能不能買得起別墅?明擺著不可能。從這種情況來講我們的房價比已經是瘋狂了。
第三個比例更關鍵,房租和收入比,也叫收入房租比。正常情況下,當地城市居民的收入應該拿出12%來租房,是比較合理的,北京一個兩口之家掙6000塊錢,租一套兩居室至少得2000塊錢,這是家庭月收入的三分之一。這三比跟國際的合理標准至少超過一倍,超過100%,這種理性程度完全沒有了。
實際上北京的房價是瘋狂的,房地產市場是病態的。合資建房目的就是解決這些問題。
DT:到底是誰抬高了房價,導致了北京房地產市場的瘋狂?
於凌罡:真正使房價這麼高的原因是開發商綁架了銀行。央行的貨幣執行政策報告公布了央行在去年一年之內至少多放了一萬多億人民幣的貸款給房地產項目,也就是說老百姓買房的按揭貸款和開發商貸款一年增加了一萬億,由於銀行瘋狂放貸,纔導致老百姓看到房價暴漲。北京房價過高,並不是由於老百姓買房而把房價炒起來的,根本不是。是銀行放一萬個億貸款出來的原因,一萬個億的貸款放到房地產市場裡面,這是房價漲起來的根本原因。
過高的房價正是北京房地產市場瘋狂、病態的體現,而合資建房目的就是解決這些問題。
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